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疫情過(guò)后的土地市場(chǎng)比以往來(lái)的更加火熱，專(zhuān)家們預(yù)測(cè)報(bào)復(fù)性消費(fèi)并沒(méi)有出現(xiàn)在商品消費(fèi)中，反而體現(xiàn)在了房企們圍獵的土地市場(chǎng)中。

從4月29日到30日，南京在這兩日期間總共出讓了10宗地塊，合計(jì)成交總價(jià)371.5億元，競(jìng)得房企包括去年就在南京樓市賣(mài)得不錯(cuò)的萬(wàn)科、金地，還有寄望于趕上他們的融創(chuàng)、華夏幸福、華發(fā)等。

此外，參與競(jìng)拍卻空手而歸的房企更是數(shù)不勝數(shù)，中海、碧桂園、招商、新希望、華僑城，那些意圖在長(zhǎng)三角分一杯羹的房企幾乎都參與了這場(chǎng)圍獵。

資料來(lái)源：南京國(guó)土局、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

南京資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛認(rèn)為：“南京這幾天連續(xù)拍賣(mài)土地，我覺(jué)得對(duì)土地市場(chǎng)是一個(gè)刺激”。

南京的土地?zé)?/p>

據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年南京全市出讓184幅地塊，土地成交總金額約1654億，位列全國(guó)第七。若按此計(jì)算，南京在這兩天拍地的金額就超過(guò)了去年的20%，在前兩個(gè)月受到疫情影響積壓下來(lái)的土地，政府也在加速推地，增加供應(yīng)。

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看，南京土拍競(jìng)價(jià)能達(dá)到競(jìng)自持的土地并不算多，去年僅有10幅。藍(lán)光以5.8億元+自持1200萬(wàn)平方米奪得的江寧區(qū)宅地，成為了南京市場(chǎng)今年首宗達(dá)到競(jìng)自持階段的地塊。

其中，最主要的原因在于南京市政府對(duì)于樓市一手房的價(jià)格限制比較大，南京市主城區(qū)常常出現(xiàn)一二手房房?jī)r(jià)倒掛的情況，房企在拿高價(jià)地的同時(shí)要考慮到地王積壓在手上的可能性。

以2016年時(shí)的葛洲壩地王為例，彼時(shí)45213元/平方米的價(jià)格是南京市的地價(jià)紀(jì)錄，但和房企快周轉(zhuǎn)的理念相違背的是，“葛洲壩南京中國(guó)府”在2019年底才正式推盤(pán)，價(jià)格“亦不過(guò)”64000元/平方米。地王在手里砸了3年，卻仍然沒(méi)有賣(mài)到理想的價(jià)格。

在長(zhǎng)三角市場(chǎng)越來(lái)越熱的情況下，南京這兩年的人口屬于凈流入的狀態(tài)，購(gòu)房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較安全，所以很多開(kāi)發(fā)商愿意在南京拿地。

此次土拍中，中南30.8億拿下的建鄴區(qū)江心洲板塊的純宅地，35274元/平方米的價(jià)格刷新了板塊內(nèi)的新紀(jì)錄。目前，板塊內(nèi)在出售的一手房仁恒江灣世紀(jì)均價(jià)也只在45000元/平方米左右。

尹霄飛對(duì)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“主城區(qū)屬于供不應(yīng)求，房子去化率并不會(huì)成為問(wèn)題。”但他對(duì)于目前的部分的高價(jià)地也存有疑慮。

例如，萬(wàn)科與融創(chuàng)在河西南部區(qū)域高溢價(jià)拿下的地塊，樓面單價(jià)均超過(guò)40000元/平方米，作為南京最熱的板塊之一，房子并不愁賣(mài)不掉，但是樓盤(pán)價(jià)格方面卻是主要問(wèn)題，板塊內(nèi)一二手房房?jī)r(jià)倒掛已經(jīng)成為了常規(guī)。

尹霄飛認(rèn)為，近期河西市場(chǎng)上的樓盤(pán)，政府一般批準(zhǔn)的是五萬(wàn)多。萬(wàn)科，融創(chuàng)在拿地之后并不是擔(dān)心能不能賣(mài)掉的問(wèn)題，更多的是政府限價(jià)放開(kāi)多少的問(wèn)題。目前，在區(qū)域內(nèi)，政府限價(jià)限的比較嚴(yán)，只要把這個(gè)限價(jià)的緊箍咒放開(kāi)，房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)比較快。

對(duì)于南京的樓市走向，尹霄飛覺(jué)得會(huì)持續(xù)保持火熱。“在過(guò)去數(shù)月，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是樓市在疫情下都屬于冰封期啊。在經(jīng)過(guò)一輪集中推地后，會(huì)同時(shí)給購(gòu)房者與房企傳遞一種信號(hào)，在土地市場(chǎng)與樓市兩端刺激消費(fèi)，從而穩(wěn)定南京樓市未來(lái)的預(yù)期。”

大房企的圍獵場(chǎng)

從本次南京土拍競(jìng)得房企的名單中不難發(fā)現(xiàn)，獲勝的房企基本都屬于頭部房企，僅有一宗純商辦地和一宗養(yǎng)老地塊由并不算出名的企業(yè)拍得。

自新冠疫情以來(lái)，售樓處被強(qiáng)制關(guān)閉、工地被叫停，房企們的日子并不好過(guò)，大的房企尚能依靠余糧撐過(guò)去，但對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)卻是度日如年。

與此同時(shí)，在融資端適當(dāng)?shù)姆砰_(kāi)讓房企們的現(xiàn)金流并沒(méi)有那么吃緊，融資成本的下降讓房企們有余力到土地市場(chǎng)去補(bǔ)倉(cāng)。房企們?cè)谶^(guò)去數(shù)月，沒(méi)有了土地進(jìn)賬后，開(kāi)啟了大肆補(bǔ)倉(cāng)的節(jié)奏。

值得注意的是，土地市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出了一種兩極分化的狀態(tài)。此次南京拍地，溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊有5幅，底價(jià)成交的地塊有4幅。

溢價(jià)率較高的地塊都處于南京市的熱門(mén)板塊，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，市場(chǎng)穩(wěn)定，且均為純宅地;另一方面，底價(jià)成交的地塊基本上都是大體量的商住地或商辦地，在出讓規(guī)定上要求比較多。

例如華夏幸福63億底價(jià)摘得的秦淮區(qū)紅花街道機(jī)場(chǎng)路以南、國(guó)際路以東商住地，地塊規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)所有商業(yè)及辦公用房均須由競(jìng)得人整體持有。同時(shí)，該地塊的商辦和住宅須同步開(kāi)工，同步建設(shè)。

據(jù)悉，該地塊地上出讓面積180576.96平方米，地下出讓面積88782.65平方米，綜合容積率3.5。這種大體量商住地對(duì)于房企們來(lái)說(shuō)需要考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商們的綜合開(kāi)發(fā)能力，商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，無(wú)論是資金的沉淀要求還是開(kāi)發(fā)能力都不適合小房企。

疫情后的土地市場(chǎng)在房企們與政府加緊推地的雙重推動(dòng)下，全國(guó)土地呈現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”的趨勢(shì)，主要集中在以長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的一二線(xiàn)城市。

在過(guò)去幾年享受完享受完“下沉市場(chǎng)”四五線(xiàn)城市的紅利后，不少房企們?cè)谖C(jī)到來(lái)之際似乎都做出了同樣的選擇，重返二三線(xiàn)。尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，土地競(jìng)爭(zhēng)或許會(huì)比以往來(lái)的更加激烈。

房企們的財(cái)大氣粗直接導(dǎo)致的是土地價(jià)格的飛漲，在這個(gè)絕大多數(shù)房企急于補(bǔ)倉(cāng)的窗口，地王與高溢價(jià)屢見(jiàn)不鮮。例如，在兩日前的杭州土拍中，濱江在第17輪一口氣加價(jià)10億，直接暴增至封頂價(jià)56.42億元。

在近期極為激烈的土拍市場(chǎng)中，高昂的土地成本讓小房企的生存空間越來(lái)越小。房企們?cè)诏偪駠C土地時(shí)，除了眼前的土地，同時(shí)成為目標(biāo)的還有那些已經(jīng)掉隊(duì)的小房企們。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”在疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加顯著。去年的兩位并購(gòu)?fù)跞趧?chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌和世茂總裁許世壇都在業(yè)績(jī)會(huì)表達(dá)了同樣的態(tài)度，“今年比以往將會(huì)有更大的收并購(gòu)機(jī)會(huì)”。