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“從11月下半月起，因疫情防控需要，我們很多區(qū)域的中介門店都關(guān)閉了，相應(yīng)的部分小區(qū)也一直處于封控狀態(tài)，即便可以線上看房，最終購(gòu)房決策也是需要與線下實(shí)地探訪相結(jié)合的，相當(dāng)于這個(gè)環(huán)節(jié)造成延遲?！必?fù)責(zé)朝陽(yáng)區(qū)望京板塊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉飛表示。

(資料圖片僅供參考)

自11月下半月起，疫情的沖擊無(wú)疑對(duì)二手房交易產(chǎn)生一定影響。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京二手房成交10750套，環(huán)比下跌4.1%，同比下跌9.3%。

對(duì)于未來(lái)12月市場(chǎng)走向，麥田分析師認(rèn)為，進(jìn)入11月以來(lái)，政策端對(duì)樓市的利好不斷釋放，如果疫情影響減弱，預(yù)計(jì)11月積壓的購(gòu)房需求和年底“翹尾”行情的結(jié)合，市場(chǎng)將在12月份迎來(lái)反彈。

11月受疫情影響

二手房成交量跌至近5年低點(diǎn)

“現(xiàn)階段去小區(qū)看房不是很方便，我們?cè)谶@段時(shí)間主要是盯著目標(biāo)小區(qū)有無(wú)降價(jià)或者新增房源，通過(guò)線上VR看房和戶型圖先初步有個(gè)了解?！币呀?jīng)觀望奧森板塊兩個(gè)月有余的賈女士說(shuō)道。

事實(shí)上，不少地區(qū)紛紛提倡居民減少外出頻次和區(qū)域跨度，還有許多人和賈女士有著相似的經(jīng)歷，線下看房在疫情期間變得難以實(shí)現(xiàn)。“我們門店從11月下旬暫停線下帶看業(yè)務(wù)，期間線上帶看量都大幅減少，好在12月初陸續(xù)解封，目前在遵守防疫要求的前提下，已經(jīng)可以帶小部分客戶實(shí)地參觀了。”劉飛坦言。

二手房交易受疫情影響，也體現(xiàn)在11月整體的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。北京住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，北京二手房成交10750套，環(huán)比下跌4.1%，同比下跌9.3%。據(jù)悉，10月北京市二手房住宅網(wǎng)簽量為11209套。

值得一提的是，從過(guò)去5年11月同期二手房住宅網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)表來(lái)看，今年11月的成交量處于歷年來(lái)的最低點(diǎn)。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)表示，從主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)際簽約情況看，11月二手住宅成交量顯著下滑，主要是受疫情影響，其情形與今年5月份類似?？傮w上，11月網(wǎng)簽量走勢(shì)還算平穩(wěn)，需要注意網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，不能及時(shí)反映市場(chǎng)的一些變化。

價(jià)格方面，中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，11月北京二手房住宅價(jià)格環(huán)比下降0.13%，其樣本平均價(jià)格為75707元/平方米。

“11月二手住房成交均價(jià)環(huán)比小幅下降，同比基本持平。價(jià)格波動(dòng)主要受結(jié)構(gòu)性因素影響，11月中下旬疫情防控形勢(shì)趨于嚴(yán)峻，東城、西城、朝陽(yáng)等中心城區(qū)成交占比明顯下降，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的小幅下降?！崩鋾?huì)補(bǔ)充道。

與此同時(shí)，麥田房產(chǎn)指出，11月二手房的議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大了0.03個(gè)百分點(diǎn)，隨著掛牌量的走高以及去化速度變慢，房東心態(tài)出現(xiàn)了兩極分化，著急成交的房東談價(jià)意愿增強(qiáng)。

市場(chǎng)分化明顯

臺(tái)馬兩地二手房成交量?jī)r(jià)齊升

據(jù)悉，11月上半月工作日日均網(wǎng)簽483套，下半月工作日日均網(wǎng)簽416套，下半月工作日網(wǎng)簽量環(huán)比上半月下滑14%，上下半月市場(chǎng)出現(xiàn)分化。

從實(shí)際的市場(chǎng)熱度來(lái)看，上下半月表現(xiàn)迥異則更為明顯。麥田房產(chǎn)表示，11月上半月的帶看量和10月上半月基本相當(dāng)，但進(jìn)入下半月尤其是11月第三周以后，帶看量環(huán)比下滑超過(guò)三成，主要原因在于受疫情影響，房東配合看房和客戶出門看房的意愿雙雙降低。

市場(chǎng)分化明顯除了時(shí)間維度，還表現(xiàn)在各區(qū)域之間，以臺(tái)湖、馬駒橋?yàn)槭椎牡貐^(qū)呈現(xiàn)出局部熱度。

2022年11月8日，北京市政府批準(zhǔn)已劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）商品住房（包括新建和二手住房）執(zhí)行經(jīng)開(kāi)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

“通州的限購(gòu)解除后，前來(lái)咨詢的購(gòu)房人確實(shí)明顯增多，成交量相較以往還是非?？捎^。”在馬駒橋從事房產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人王馳稱。以馬駒橋商圈為例，12月5日的二手房掛牌均價(jià)約3.66萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上月上漲0.59%，同比去年上漲幅度更大，達(dá)到4.56%。

政策發(fā)布后，臺(tái)馬地區(qū)二手住房成交量顯著增長(zhǎng)，部分樓盤成交均價(jià)亦有小幅上漲，賣方預(yù)期明顯上升，但買方暫未同步跟進(jìn)。

據(jù)北京鏈家研究院調(diào)研分析，近期該地區(qū)成交案例中的買方多為此前已看過(guò)房且有購(gòu)房資質(zhì)的存量客戶，該項(xiàng)政策一定程度上加快了此類購(gòu)房者的決策速度，不過(guò)并未引發(fā)新增客戶的集中涌入。

政策利好釋放

12月份京城樓市或?qū)⒂瓉?lái)反彈

11月以來(lái)，中央出臺(tái)多項(xiàng)樓市利好政策，從信貸、債券和股權(quán)等方面緩解企業(yè)資金壓力，具有較強(qiáng)信號(hào)意義，未來(lái)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信心或逐漸修復(fù)。

具體來(lái)看，11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)提出“金融16條”，涉及房企融資、“保交樓”等6大方面；11月25日，央行決定于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，共釋放長(zhǎng)期資金約5000億元；11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人透露在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，“第三支箭”正式落地。

“在當(dāng)前環(huán)境下，這一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義，但疫情仍然是一個(gè)不可忽視的影響因素，未來(lái)市場(chǎng)走向有待進(jìn)一步觀察?！崩鋾?huì)表示。

麥田分析師進(jìn)一步認(rèn)為，進(jìn)入11月以來(lái)，政策端對(duì)樓市的利好不斷釋放，如果疫情影響減弱，預(yù)計(jì)11月積壓的購(gòu)房需求和年底“翹尾”行情的結(jié)合，市場(chǎng)將在12月份迎來(lái)反彈。如果疫情影響持續(xù)，那么市場(chǎng)復(fù)蘇的勢(shì)頭則會(huì)順延。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪同樣表示，預(yù)計(jì)在多項(xiàng)政策齊發(fā)力下，市場(chǎng)信心將逐步恢復(fù)，北京12月二手房成交量有望止跌回升。

此外，伴隨著北京市個(gè)人間二手房交易過(guò)戶登記等16項(xiàng)業(yè)務(wù)“全程網(wǎng)辦”上線，疫情對(duì)二手房交易辦理流程的影響也將逐漸降低，樓市的成交或許將有明顯的好轉(zhuǎn)。

文/宋欣