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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

我家孩子目前在海淀**小學五年級，學習還好，語文數(shù)學都是中上等，前十名之內，英語中等，一直在進行**的課程。體育很好，短跑長跑都在校內獲得名次。因為雞娃不多，所以對于能否進入好學校有些不自信了，請問以您的經(jīng)驗，像我兒子這種情況能進入哪所學校？如果不能進入，我是否有必要換房到東城，讓孩子參加派位？

A：

1、這我可不好回答，我是說房子的，這是升學的問題。

2、簡單說幾句吧。我以海淀區(qū)的家長身份說一句，如果以這么簡單的簡歷，那就別考慮點招進入牛校了，至少六小強一類的幾乎沒有可能。

**小學算是還不錯的，但如果語文是中上等，那不占便宜。而且如果沒什么證書的話，這成績真的只能算普通。數(shù)學看樣子是沒參加過奧數(shù)吧？說句不好聽的，那就算是派位進了六小強一類的牛校都挺讓孩子受罪的。在小學中上等，基本牛中墊底兒。而且已經(jīng)五年級，就算現(xiàn)在開始培訓也基本晚了，除非是天牛娃，否則跟不上。另外參加比賽也來不及，沒有獎項的話，簡歷上沒法體現(xiàn)啊。

英語也一樣，**課程只能算是個輔導，談不上什么特殊的?？剂耸裁醋C書沒有??？沒考的話盡快，但在班里中等，未必能怎樣。

體育如果只是校內獎項的話也意義不太大。如果沒有正規(guī)賽事的經(jīng)驗，那到了牛中的話恐怕連報名資格都沒有，得是專業(yè)級的才行。

3、直說吧，如果簡歷真的是這種情況，那就是參加派位吧，看運氣了，**中學的可能性大，中等校還可以。如果能派入牛中，那建議關注孩子的心理輔導，有可能因為成績落差受到些影響。

4、換不換西城我不敢建議。一般來說，從海淀換東城的都是感覺是比較普通的孩子，也就是在海淀有可能考不上高中，去西城爭取個大多數(shù)。從現(xiàn)在來看應該不至于，所以是否換就看家長的評估了。要不然就找個機構給評估一下，比自己估的準。但到了東城也派不進好學校，大概率就是普中，考慮好。

僅供參考。

二

Q:

單身女，剛工作落戶北京，工作位置確定亞運村板塊看房，首房首貸，剛需自住及父母退休接來住，看總價500-600的房子，傾向南北小兩居老公房板樓，有孩子至少要8年后。目前看房后選擇如下：

1、慧忠北里第二社區(qū)，回遷房多，矮子里拔將軍，沒有學區(qū)單價7萬＋，離單位最近。

2、安慧北里雅園秀園，老公房社區(qū)環(huán)境還行，單價10萬＋，擔心學區(qū)溢價。

3、科學園南里，戶型還行，無學區(qū)，兩條地鐵交匯交通便利，單價10萬＋，不明白為什么這么貴。亞運村板塊離著單位近又能買得起的小板樓篩選后選擇不多，還想保值，而且目前用不到學區(qū)。買學區(qū)屬性的房子是否太冒險？想問問這些選擇考慮怎么樣，有沒有推薦建議？

A：

1、慧忠北里也可以算學區(qū)房，小學中音，中學是朝外。但溢價不算高，學區(qū)屬性中等吧。

安慧北里算學區(qū)房，溢價比慧忠北里高，但我覺得不太值，以嘉銘西區(qū)的成績支撐這溢價率有些高了。但這也沒轍吧，這兩年入學高峰期，家長們都搶房，很多人預算不是太高，也覺得東區(qū)的商品房太貴，所以推高了西區(qū)的老房溢價，不太劃算。

科學園南里的學校還行，只是不算學區(qū)房，沒有溢價。但就是這么貴唄，北京老公房中保值最好的第一梯隊，比很多商品房都強。之所以貴就是因為社區(qū)維護的好，這種單位也不可能滅失，永遠有人管，有些人還賭能原址重建呢。

2、買學區(qū)房那就是賭一把的事兒，但是贏的可能性不大，本來朝陽就沒什么學區(qū)房的氛圍，真要想炒還不如去賭東西海呢?？爝M快出吧，在高峰期過去之前出手，贏了就皆大歡喜，輸了也沒轍。

3、這我不好建議，就是這些現(xiàn)狀，看自己的意愿了。

僅供參考。

三

Q:

一是我自己家的情況：目前在朝陽有兩房，有貸款。有孩子后想二換一，置換一個小三居學區(qū)房，自住。根據(jù)家庭經(jīng)濟看總價可負擔約1200-1400左右。孩子26年入學?？紤]到孩子現(xiàn)在看不出是不是牛蛙，學區(qū)需求是，底線較高且有一定向上可能性的概率，家長投入水平理性正常吧，算是不雞不佛。父母通勤需求可以靠后考慮。之前主要研究了一下東西海朝的升學數(shù)據(jù)，感覺東、朝總體來說尖子不夠強，但是西城的話好點的學區(qū)買不起，所以可能想優(yōu)先看下海淀的均衡學區(qū)。但其他區(qū)有可比的學區(qū)也可以考慮。

想問下：1）上地、羊坊店學區(qū)是否合適？2）東西城是否有其他相對合適的學區(qū)推薦？3）朝陽的人朝、清朝這樣的優(yōu)勢學區(qū)房與上地學區(qū)這樣的水平在小初階段比較，是否值得考慮？中考跨區(qū)的話，會丟失海淀的校額到校，因此如果可能還是想一步到位。4）時間上來說，想躲開入學高峰，計劃24年開始看房，25年買，是否合理？因為是兩換一，一是置換時間長，二是無法預料近幾年價格走向，不知道是否建議提前先賣掉一個？5）有什么坑需要注意嗎？

二是父母的安排。剛隨子女落戶北京，二老有一定存款，想買一套自住的養(yǎng)老房。理想狀態(tài)肯定是我們先定下之后，根據(jù)區(qū)位買一個離我們交通便利的郊區(qū)房（如海淀+昌平；西城+門頭溝；朝陽+通州這樣的組合）。但考慮到父母現(xiàn)在還在可以貸款的年齡，養(yǎng)老金負擔得起貸款，可能的話也最好是盡快買。

想咨詢下：1）總價300w左右，老人自?。ㄉ鐓^(qū)可以老一些遠一些，但要有基本日常生活配套），最好是小兩居，長期看可以基本保值，是否有推薦？老人自己看過良鄉(xiāng)那邊的新房及昌平城區(qū)的老房，覺得居住的話都可以接受。2）時間點上有建議嗎？3）共產(chǎn)房值得考慮嗎？4）有什么需要其他注意的事項？

A：

1、上地當然強了，海淀派位第一，全區(qū)沒坑兒。不過到這里可就得拼雞娃了，大多數(shù)都拼的是提前上岸，否則就算派位進去也意義不太大，未必跟的上。羊坊店就是爭取57中，這幾年成績很好，如果能1+3的話也省心了，僅次于六小強，也殺進700陣營了。相對來說算性價比高的學區(qū)，溢價率比上地低。

2、西城和上地平行的就是金德月，然后是陶白直升校多。東城和平里安交，龍體和東崇前能兼顧居住，房齡新的小區(qū)多，價格也相對合適。

3、人朝清朝，挺好的，直升也省心，但和上地不好比。海淀是拼雞娃點招，上限是六小強。以中考分來說，人朝清朝都是640多的，六小強650往上。這各有各的優(yōu)勢，不好比，也沒必要比，還是看孩子的天分和家長的期望值吧。如果不是虎媽牛娃，不太建議去海淀卷，挺累人的，也累心。

中考跨區(qū)，那和校額到校都沒關系了，就是拼分數(shù)，牛娃點招，普娃統(tǒng)招。一般建議是選好學區(qū)從幼升小就開始，能習慣學習氛圍。

4、2025年買，沒什么不合理的。2025年也是新的校額到校出結果，看了之后也好選擇。平級置換甭著急賣了，沒必要。2026年的孩子少，肯定耽誤不了。

6、沒什么坑，海淀和朝陽都相對靠譜兒，2025年就更沒坑了，全都試出來了。

6、養(yǎng)老房我不好建議，這是自住為主了，看自己的喜好。而且醫(yī)療什么的我也不熟，還是自己選吧。

7、時間點，69歲之前都能用接力貸，不用著急。

8、共產(chǎn)房那就幾乎是純自住了，沒什么投資性，就是長期自住合適。另外考慮好繼承問題，這種房是不能直接繼承的，子女也必須有資格才行。另外這種房是保障房，收房辦手續(xù)時必須是本人，如有意外的話房子收回?？紤]好。

9、注意事項，我覺得還是先考慮好是否去海淀吧。上地學區(qū)確實好，但壓力也挺大的，海淀虎媽們的戰(zhàn)斗力逆天，學校也是牛娃云集，做好準備再去。

僅供參考。

四

Q:

夫妻年近50歲，雙胞胎兒子明年高考，不用考慮學區(qū)因素了，所以想整合一下房產(chǎn)，改善一套4居。1、為了購房資格想賣掉通州西門金帥府次新房3居137平米一套（沒有出租一直空置）；或者東城區(qū)東四西60平米老破小樓房一套（孩子在這邊上學，現(xiàn)居?。?。

想咨詢留哪套賣哪套合適？2、騰出指標后，改善房想買個4居平層，預算1500～1700萬左右吧！位置考慮東部或者北部，希望周邊環(huán)境好，有活動場所，有基本醫(yī)療條件，滿足未來十年居住。

A：

1、賣哪套？房子是用來住的，那理論上是應該賣掉通州不住的。這種房本來是應該自住為主，當成投資房的話普通吧，戶型大，租金也不會太高。

但這又是和學區(qū)房比較的，還挺為難。這兩年入學高峰期，東城的相對最受追捧，溢價率也就最高。2025年后就進入低谷期了，是否能撐得住溢價看政策了?？蛇@又是自住的，那怎么辦啊，賣了不就得租房了嗎？

2、所以賣哪個還是自己定吧，只能說要是我的話會在高峰期過去之前先賣掉學區(qū)房，犯不上擔這個風險，租金也超低，居住的性價比實在是不高。

3、至于換哪兒也還是先自己看吧，這是改善，看自己的喜好才合適。這總價預算在北部更合適，選項多，流動性也相對更好些。具體房源找中介就行，我一般只能從投資角度分析。

僅供參考。

五

Q:

我家現(xiàn)在情況是有3套房子：（1）一套東方財富175平米，當初買的便宜，有辦公所以一直父母自住。后來劃了學區(qū)之后，房價漲起來了，沒有用學區(qū)就掛牌了，但是一直未能出售；（2）一套東中街75平米，已用史家實驗12年制學區(qū)，但是因為沒有小區(qū)，已掛牌，但是一直沒有洽談的；（3）還有一套天通苑140平米，已掛牌。

向您請教以下問題：

1、想改善，看了周邊很多房子，開始是想賣掉天通苑，買藍籌名座，因為離小學相對近。但是一年來，藍籌一路高歌上漲，只能買個100平2居室。藍籌值得買？這樣留著東中街可以以后老人住，或者租。

2、賣東中街，因為孩子初中在和平里附近，買力鴻花園的東南140.最近力鴻成交量比較高，是否值得購買。

3、我們現(xiàn)在都掛牌了，但是因為房子都有硬傷，都沒賣出去，您看現(xiàn)在的資產(chǎn)配置有什么更好的建議嗎？因為您對我的意見很重要，明天我可能就要談一輪力鴻了。

A：

1、這我不好提什么建議吧，基本都是自住為主的房子，不是太好聊資產(chǎn)配置。

2、東方財富和東中街的都是學區(qū)房，用得上學位就留著，用不上的話一般不建議留著。這兩年入學高峰當然是溢價高了，但過兩年的孩子少了小一半呢，不太好說了。尤其是東方財富這種商住公寓性質的，很難說還受追捧。

天通苑的中小戶型保值都挺好，但這是140平的，偏大了，在這種剛需板塊的升值也普通吧，一般單價都不會太高。留著的話可能也就是租金還行，用升值慢換來的。

3、藍籌名座和力鴻花園也算公寓，只不過是服務型的，商務公寓。自住合適，就是升值慢了點兒。這和周邊比比價格就知道了，都是當年的豪宅，現(xiàn)在沒比老房高多少了。自住為主吧，自己喜歡就是合適的。也是租金應該合適，同樣是用升值慢換的。

4、所以這我還真不好有建議，還是看自己的喜好吧。一般來說，如果是注重資產(chǎn)配置，那從保值角度盡量選擇房齡新戶型好的板樓。

僅供參考。

六

Q:

孩子公務員，女兒，工資不高，想給她置辦個婚前財產(chǎn)，并想離我近點兒，和平里。工薪家庭，拿不出太大首付，首付稅費中介費等全部加起來能承擔不超400萬，希望杠桿兒高些，也不想讓孩子還貸。嗨，父母心思唄。看了東直門外大街（春秀路北口）36號樓，板樓帶電梯的十二層（一共18層），說是91年的房，中介推薦的。

這個房子，屬于東城，視野不錯，三居，有兩間朝南，無廳，但隔壁就是朝陽。到手后住過去，這邊兒的房子出租，租金補貼還貸。聽您講兩區(qū)交界處是個不利因素，擔心到手后不升反降。孩子面臨處對象，加上目前價格平穩(wěn)（不知道這么理解對不對），老看房也煩了，想盡早訂一套，又有很多擔心。所以，想聽聽您的意見，給個建議。第一次咨詢，也不知說清楚沒有。

A：

1、市區(qū)成熟板塊無所謂兩區(qū)交界，和郊區(qū)兩個概念，不用糾結。

2、不過既然還沒結婚，那提前這么多年準備學區(qū)房可考慮好。現(xiàn)在正是入學高峰期，溢價最高的時候。而且東城區(qū)由于資源均衡，派位也公平，所以更受追捧，溢價率比西城海淀都高。至少是30%，常規(guī)在40%左右。

那假定700萬的房，實際上得到400多萬的居住體驗，那200多萬的資產(chǎn)要一直閑置到孫輩上學才用得上。另外過兩年就是入學低谷期了，京籍孩子少了小一半，是否能撐住溢價也不好說。所以考慮好，從朝陽換到東城可要減低30%的居住體驗呢。

3、價格平穩(wěn)是肯定的，明年入學最高峰，或許還漲呢。但這些家長們是沒轍，不得不買，你們這種情況未必劃算。讓孩子搜搜這幾年的出生人口吧，然后再做判斷。

4、說的挺清楚，就是考慮好吧。我只能是提出這些考度。

僅供參考。

七

Q:

我現(xiàn)在西城廣外有一套父母之前買的比較早的面積較小的房子，我老公有一套西城排名前三的學區(qū)房，然后父母明年戶口跟我進北京 現(xiàn)在我手里有200萬左右余錢。

想問下章哥，我這個房產(chǎn)應該怎么配置？學區(qū)房不考慮買了，就用老公的，但是廣外那套有點小，有孩子了不好住。是現(xiàn)在用200萬買北三縣的聯(lián)排別墅，還是等父母戶口來了把廣外的賣了再在北京城區(qū)置換一套大的？目前是改善的需求比較高。

A：

1、怎么處理，既然有了好學區(qū)的，那廣外的就沒什么意義了。反正要是我就趁著高峰期過去之前給換了，要不然出租的話租金低，等升值的話過兩年入學兒童減少后也說不好。在沒有政策鼓勵的情況下好學區(qū)還行，普通學區(qū)未必還能撐住溢價。

2、改善就一步到位唄，避免多次置換，每次都得交稅費。現(xiàn)在正好能退稅，直接買了改善的合適。這沒必要等父母吧，置換的話就有資格的，一個家庭兩套。

3、北三縣的別墅，那就是純消費了，看自己的喜好。但考慮好，這種產(chǎn)品就是自住，升值慢，也不好出手，基本上就是長期自住，覺得真喜歡再買。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！