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金融界12月17日消息 據(jù)央視新聞消息，中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月15日至16日在北京舉行。關(guān)于房地產(chǎn)，本次會議兩處提到，分別在擴(kuò)內(nèi)需和防范化解風(fēng)險(xiǎn)部分。會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但是放在了相關(guān)表述的最后。

會議指出，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

(相關(guān)資料圖)

值得注意的是，往年房地產(chǎn)一般是放在民生保障等部分，而且在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”部分占據(jù)了70％的篇幅。這或許意味著今年以來房地產(chǎn)市場的快速惡化已經(jīng)觸及風(fēng)險(xiǎn)底線，引起政策層足夠的重視。

會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。

要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

分析師認(rèn)為，在“房住不炒”的前提下，政策放松尺度的上限暫難確認(rèn)，而結(jié)合“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”的定調(diào)，可以大體認(rèn)為，只要局面不改善、風(fēng)險(xiǎn)不緩釋，政策尺度就有進(jìn)一步放寬的空間。

房地產(chǎn)行業(yè)將加速出清，不會全面救市場主體，房地產(chǎn)企業(yè)仍將分化。房地產(chǎn)行業(yè)將邁向新發(fā)展模式，即租售并舉，多主體參與，滿足剛性和改善性多層次住房需求。23年優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表狀況將會得到改善、通過行業(yè)重組并購?fù)瓿尚袠I(yè)出清后，新發(fā)展模式有望初見成效。

【“房住不炒”靠后 防范風(fēng)險(xiǎn)上升到新高度】

嚴(yán)躍進(jìn)：房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)上升到新的高度

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會議把房地產(chǎn)內(nèi)容放在了重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的框架下論述，充分說明房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)上升到新的高度，也說明防范風(fēng)險(xiǎn)工作成為房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。各地更需要從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度做好新的工作。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，此次會議繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，同時(shí)也提出了很多新要求，比如說要推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，這或意味著2023年會有新發(fā)展模式的相關(guān)重磅政策。

趙偉：“房住不炒”放在房地產(chǎn)相關(guān)表述最后

“房住不炒”大原則不變下，房地產(chǎn)放在防范化解風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大內(nèi)需的“語境”內(nèi)闡述，與去年底側(cè)重強(qiáng)調(diào)“調(diào)結(jié)構(gòu)”明顯不同。

最為直接表現(xiàn)為，“房住不炒”去年底會議是放在房地產(chǎn)相關(guān)表述最前面強(qiáng)調(diào)，本次是放在最后，并提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

大原則不變下，房地產(chǎn)政策重心在有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)，供給端，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，“改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，同時(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)，“打擊違法犯罪行為”；需求端，在擴(kuò)大內(nèi)需、恢復(fù)消費(fèi)“語境”中，提出支持住房改善，或指向未來需求端措施優(yōu)化、加強(qiáng)等。

中信固收：“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”靠前，“房住不炒”靠后

第一，這一順序的轉(zhuǎn)變是今年以來房地產(chǎn)政策逐漸轉(zhuǎn)向的縮影，時(shí)至今日政策對于房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)完全轉(zhuǎn)變?yōu)橹С峙c呵護(hù)。

第二，除了這一順序的轉(zhuǎn)變之外，本次會議也首次對確保房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的舉措展開描述，相關(guān)的篇幅和涉及房地產(chǎn)的整體篇幅都明顯增加，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)頭部房企將成為受益者。

第三，房地產(chǎn)相關(guān)的表述放在了防風(fēng)險(xiǎn)段落，而非產(chǎn)業(yè)政策段落。這或許意味著今年以來房地產(chǎn)市場的快速惡化已經(jīng)觸及風(fēng)險(xiǎn)底線，引起政策層足夠的重視。

結(jié)合這些變化，政府托底地產(chǎn)的決心不容置疑，在看到市場企穩(wěn)回升之前，地產(chǎn)政策或?qū)⑻幱诔掷m(xù)加力的狀態(tài)。

招商宏觀：只要局面不改善、風(fēng)險(xiǎn)不緩釋，政策尺度就進(jìn)一步放寬

在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”的部分，房地產(chǎn)占據(jù)了70％的篇幅，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，已然成為防風(fēng)險(xiǎn)工作的重中之重。過往主要是防止過熱風(fēng)險(xiǎn)，如今則是必須要防止下行風(fēng)險(xiǎn)。

俗話說“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”，從11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)鏈數(shù)據(jù)的進(jìn)一步全面下滑顯示當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在供需兩端的風(fēng)險(xiǎn)暴露仍然處于較高水平。供給端，主要涉及房企信用風(fēng)險(xiǎn)、房屋交付風(fēng)險(xiǎn)和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，會議提出“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，供給側(cè)紓困政策力度有望繼續(xù)加碼，頭部房企相對收益；需求端，主要涉及房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)和居民縮表風(fēng)險(xiǎn)，會議提出“支持剛性和改善性住房需求”，如前所述，后續(xù)還應(yīng)有需求側(cè)政策進(jìn)一步落地。

“房住不炒”的總體原則再次明確，以租購并舉、去金融化等為主要特征的“新發(fā)展模式”將是下一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的探索方向，而“平穩(wěn)過渡”可能透露出先求穩(wěn)、再求變的政策意味。在“房住不炒”的前提下，政策放松尺度的上限暫難確認(rèn)，而結(jié)合“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”的定調(diào)，可以大體認(rèn)為，只要局面不改善、風(fēng)險(xiǎn)不緩釋，政策尺度就有進(jìn)一步放寬的空間，而反之亦然。

郭磊：房地產(chǎn)政策分兩個(gè)階段，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、改善市場主體中長期預(yù)期

關(guān)于房地產(chǎn)，會議值得重視的表述有三：一是“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”；

二是“因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”；

三是“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

房地產(chǎn)政策實(shí)質(zhì)上分為兩個(gè)階段，第一階段是資產(chǎn)負(fù)債表的救助，主要任務(wù)是保交樓，穩(wěn)融資，平抑信用風(fēng)險(xiǎn)；

第二階段是利潤表規(guī)則的長效機(jī)制，它的核心精神應(yīng)是既推動多元化供給；又支持改善型需求，形成新的、穩(wěn)定的市場結(jié)構(gòu)，即會議所說的“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

第一階段將有效化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，第二階段將改善市場主體的中長期預(yù)期。

【優(yōu)質(zhì)頭部房企資金支持力度有望進(jìn)一步加大】

中金固收：預(yù)計(jì)明年加大對頭部開發(fā)商流動性扶持

會議強(qiáng)調(diào)化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大幅下行，部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付困難，不但使得房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入一定困境，而且對經(jīng)濟(jì)增長造成了壓力，某種意義上形成了較大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，明年房地產(chǎn)政策可能著力對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解，重點(diǎn)側(cè)重保交樓、保民生和保穩(wěn)定。

會議指出要滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，雖然去年四季度房地產(chǎn)融資政策邊際放松，但是金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，今年房地產(chǎn)企業(yè)融資較為困難，明年政策推動滿足企業(yè)合理融資需求，這有助于促進(jìn)加快竣工以實(shí)現(xiàn)保交樓，從而恢復(fù)居民購房信心。今年會議仍有房住不炒的提法，這意味著房地產(chǎn)政策放松可能仍是漸進(jìn)的，以化解風(fēng)險(xiǎn)和保交樓為目的，需求政策可能更多還是因城施策為主。

會議還提到要推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，新發(fā)展模式可能主要是指符合經(jīng)濟(jì)狀況和人口特點(diǎn)的模式，例如改善型需求和保障性租賃住房等。

總體來看，房地產(chǎn)政策的基調(diào)依然房住不炒，同時(shí)又要避免金融風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)明年可能會加大對頭部開發(fā)商的流動性扶持，可能還會有一定程度的促進(jìn)剛需的政策，不過房地產(chǎn)總體可能還是小幅恢復(fù)。

陳文靜：優(yōu)質(zhì)頭部房企資金支持力度有望進(jìn)一步加大

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，此次會議至少傳遞出以下三點(diǎn)信號：

一，防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，“保交樓”是重中之重，優(yōu)質(zhì)頭部房企資金支持力度有望進(jìn)一步加大；

二，房地產(chǎn)要“穩(wěn)”，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化，特別是改善性住房需求的支持力度有望加大；

三，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提“探索新的發(fā)展模式”，2022年再次提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，新的發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購并舉、盤活存量等方面，陳文靜稱。

黃文濤：不會全面救市場主體，房地產(chǎn)企業(yè)仍將分化

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要指房地產(chǎn)領(lǐng)域，會提提出“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

總體看，房地產(chǎn)市場繼續(xù)推出針對剛性、改善性住房需求和供給端支持政策仍可期待，但不會全面救市場主體，房地產(chǎn)企業(yè)仍將分化。防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)方面提出“壓實(shí)各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。要防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制增量、化解存量”。

國君宏觀：加速出清，邁向新發(fā)展模式

會議對房地產(chǎn)市場延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)，重點(diǎn)還是在化解存量風(fēng)險(xiǎn)，加速行業(yè)出清，為向房地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡創(chuàng)造條件。

一方面，化解存量風(fēng)險(xiǎn)依然是23年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)，房地產(chǎn)市場將加速出清。會議將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”放在優(yōu)先位置，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，在具體措施上提到“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購”。因此，化解存量風(fēng)險(xiǎn)仍是23年房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，特別是一手保優(yōu)質(zhì)頭部房企，一手抓并購重組，房地產(chǎn)市場有望加速出清。

另一方面，房地產(chǎn)新發(fā)展模式有望初見成效。對于新發(fā)展模式，雖然沒有明確定義，但從各種官方文件中能夠看到端倪，即租售并舉，多主體參與，滿足剛性和改善性多層次住房需求。房地產(chǎn)行業(yè)完成出清是“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”的前提條件。因此23年在優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表狀況得到改善、通過行業(yè)重組并購?fù)瓿尚袠I(yè)出清后，新發(fā)展模式有望初見成效。

民銀研究：房地產(chǎn)市場最早有望于2023年上半年觸底反彈

今年以來，房地產(chǎn)維穩(wěn)政策從地方政府因城施策、監(jiān)管當(dāng)局推動利率下調(diào)，以及由“保項(xiàng)目不保企業(yè)”轉(zhuǎn)向“既保項(xiàng)目又保企業(yè)”的變化。直到11月份，決策層和市場才終于形成共識，即房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)鍵是穩(wěn)房企，只有房企得到健康發(fā)展，整個(gè)市場才能重振信心。隨后“三箭齊發(fā)”，各項(xiàng)金融支持政策接連出臺。

但是，從政策底到市場底，從輸血到造血，可能仍需要一段過渡期。從供給端來看，隨著各項(xiàng)融資渠道的重新開閘，優(yōu)質(zhì)房企將重獲生機(jī)，整個(gè)行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步緩釋。此外，增量資金對于項(xiàng)目端的支持和“保交樓”的落實(shí)，將有助于穩(wěn)定居民預(yù)期。

從需求端來看，涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺，5年期LPR仍有下調(diào)空間。同時(shí)，對于存量首套高利率按揭貸款，利率也有望適度下調(diào)，以此來減輕按揭早償壓力。

隨著政策效力的持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場最早有望于2023年上半年觸底反彈。屆時(shí)，房地產(chǎn)將從經(jīng)濟(jì)增長的拖累因素，重新轉(zhuǎn)為穩(wěn)定因素。