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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

Q:

有京戶集體戶，首次購房，夫妻雙方目前工作都在北邊（暫時(shí)）。資金情況：總首付想控制在300萬以下。不傾向選太舊的小區(qū)，希望購房地點(diǎn)有一定的升值潛力，不考慮學(xué)區(qū)，工作可能會換，暫不考慮那么多通勤問題。目前看過昌平、海淀、朝陽、豐臺四個區(qū)。

昌平：因?yàn)槠綍r(shí)工作生活都在昌平附近，因此把回龍觀及立水橋附近的小區(qū)基本上都看過了，不太傾向觀內(nèi)2000年左右的經(jīng)適房。目前感興趣的是融澤嘉園以及新房文源府87平戶型。融澤嘉園的優(yōu)點(diǎn)是位置還不錯，小區(qū)環(huán)境可以，房齡新；缺點(diǎn)是屬于回遷房小區(qū)。文源府優(yōu)點(diǎn)是房子新，戶型還可以；缺點(diǎn)是二撥子這個位置被鐵道切割，未來發(fā)展空間有限，而且入住房子還需要等3年多。

海淀：看了永泰莊、馬連洼及玉泉路附近的小區(qū)，但是能買得起的房子都比較舊，唯一新的金隅瑞和園小區(qū)環(huán)境和人員素質(zhì)一般。

朝陽：看了新老北苑、東壩。東壩地區(qū)感覺上班便利及發(fā)展?jié)摿Χ家话銜簳r(shí)pass，新老北苑，目前比較感興趣的是平安嘉苑，但目前無房。常營、傳媒大學(xué)附近和望京的房沒來得及看。

豐臺：看了南三環(huán)草橋，角門西附近的小區(qū)。感覺確實(shí)很便利，有生活氣息，主要問題是上班便利性及升值性一般。

主要問題：看了100多套房子，確實(shí)有點(diǎn)看花眼了，沒有特別想買的。有點(diǎn)不甘心買昌平，但其他區(qū)域能上車的房子確實(shí)大部分都比較舊了，想請章哥幫忙理清思路。

A：

1、都看了上百套了，那我就甭聊了，估計(jì)也是聽不進(jìn)去的。

2、簡單說兩句吧，買房一般建議先分清楚新房二手房，就跟買車也得分新車二手車似的。注重自住就買新的，新車新房都一樣，居住體驗(yàn)好。但保值的話一般都是二手的更穩(wěn)妥些?；蛘哒f以后不想置換了就買新的，不套現(xiàn)也就無所謂保值，過幾年還想置換就以二手的為主。除非是新房能做到倒掛，否則都有賭的成分。

3、其次，在資金預(yù)算不太高的情況下，保值和自住是相沖突的，保值是投資，自住是消費(fèi)。錢多的可以任性，不是太高的話就必須取舍，不可能什么優(yōu)勢都占。

4、第三，買房最好先列清楚自己的需求，比如是自住為主還是保值，或者是交通、學(xué)校和其他配套。在預(yù)算不是很高的情況下，一般實(shí)現(xiàn)一個就算成功，兩個是超值，三個以上可遇不可求。

5、先選板塊再選小區(qū)，最后是具體房源。能理解房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定吧？那就最好別這么大面積撒網(wǎng)，你的預(yù)算有些勉強(qiáng)。另外板塊也是分等級的，北京不好跟鶴崗比較，地段兒，能理解吧。

6、融澤嘉園不是回遷房，主要是西城安置房。這種小區(qū)自住為主，在房齡新的時(shí)候受追捧，但不太好說時(shí)間長了之后的品質(zhì)維護(hù)，所以注重自住就買，升值什么的別期望值太高。

房子如果以性質(zhì)排序，那就是商品房、公房或福利房、政策房、保障房、安置房、回遷房，投資性逐次遞減。人的出身很重要，三本文憑不太好和清北的比前途，除非是人家放棄了努力。當(dāng)然具體情況具體分析，但如果是不太熟悉的情況下，那就先按順序排。

7、老公房的優(yōu)勢是保值穩(wěn)定，居住的性價(jià)比高。劣勢是流動性弱，品質(zhì)一般。所以一般都建議是確定長期持有的再買，如果是過兩年就要換的話，或許在著急出手的時(shí)候吃虧。

8、如果注重保值，常規(guī)建議是首選板樓小區(qū)戶型好的，有沒有電梯倒不是重點(diǎn)，看樓層了。塔樓那就更得選戶型好的，要不然排序更靠后。平安嘉苑是二類經(jīng)適，算好綜合地價(jià)款。

9、其他也沒什么可說的了，就這樣兒吧。最好先學(xué)習(xí)一些房產(chǎn)常識，投資是需要學(xué)習(xí)的，消費(fèi)才可以憑喜好和感覺。不用再問我什么了，幫不上太多的忙。

僅供參考。

二

Q:

我是85后，目前在菜戶營麗澤附近（萬泉寺南里）有一套老破小的50平米一居。目前無孩，明年準(zhǔn)備要孩子，媳婦家在順義，我工作在酒仙橋。目前考慮搬順義住，通勤相對也近一些，這套一居現(xiàn)在比較猶豫，考慮出租或者出售。出租的話是考慮未來麗澤發(fā)展好一些，以后孩子戶口也能落在城區(qū)，出售的想法還是想改善一下未來居住環(huán)境。老小區(qū)配套不行，房子也比較老了沒什么升值空間。

未來打算在豐臺或朝陽東五環(huán)看看價(jià)格350萬左右的15年內(nèi)房齡的兩居，改善一下居住環(huán)境。您看看目前是租3-5年合適，還是賣掉換個大點(diǎn)的合適？如果換的話城區(qū)內(nèi)也只有豐臺和朝陽部分地區(qū)能選擇吧？石景山不考慮。

A：

1、350萬的兩居，15年之內(nèi)的。兩居怎么也得7/80平吧，4萬一平，朝陽跟豐臺有這種房子嗎？而且還得考慮升值，那如果是這價(jià)格，可能是升值好的嗎？這我?guī)筒簧厦?，?shí)在找不到。

2、常規(guī)建議是如果想升級居住條件，那就最好一步到位，免得過幾年還是折騰。而且以350萬的預(yù)算，真的不太好買到改善房。石景山也甭考慮了，肯定沒有這么便宜的改善小區(qū)。

3、另外說一句，任何一個產(chǎn)業(yè)新區(qū)，利好的都是房齡新品質(zhì)高的，老小區(qū)頂多得到個平均值。CBD是最明顯的，老小區(qū)都是跟隨北京的大盤。望京的好一些，但兩級分化也很明顯的。

4、其他的沒什么說的了，是租是換沒建議，看不懂這預(yù)算。還是看看市場的實(shí)際價(jià)格再定吧，350萬，這要求高了點(diǎn)兒。

僅供參考。

三

Q:

我是北京人，目前和父母都居住在亦莊。父母有套老房子，在西城區(qū)華嚴(yán)路，房齡30多年，75平，中介報(bào)價(jià)10+每平米。目前出租，每月8000，拆遷沒有可能，孩子也不用這個學(xué)區(qū)，本身這套房子學(xué)區(qū)也不好。想咨詢下是繼續(xù)持有，還是更換到其他區(qū)，能跑贏大盤？

A：

1、華嚴(yán)路，大椿天學(xué)區(qū)。價(jià)值800萬，租金8000，租售比1000左右。老房在北京的平均值是600多，所以這套房的溢價(jià)率在30%以上。

2、房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，既然用不上學(xué)位，也收不到溢價(jià)部分的租金，那常規(guī)建議就是換掉唄。

但這看自己的判斷，反正人口數(shù)據(jù)是明擺著的，就看怎么解讀了。明年的入學(xué)兒童是歷史最高，京籍的17萬。2024年也不低，2025之后就少了，2026年之后基本就是10萬了。那商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，如果需求少了，就有可能影響到溢價(jià)部分。當(dāng)然這也看政策，萬一鼓勵學(xué)區(qū)房也不一定，誰也說不好。

3、另外一點(diǎn)，大椿天學(xué)區(qū)在西城不算太熱門的，質(zhì)量一般。而按照一般規(guī)律，需求減少之后，只有品質(zhì)越好的才能支撐住價(jià)值，好資源才什么時(shí)候都稀缺。前幾年只要是公立幼兒園就得連夜排隊(duì)，現(xiàn)在呢，除了那些頂級的，普通幼兒園都招生困難了。

4、總之換不換的看自己了，這兩年涉及兒童用品的都為難。剛才我還看了個做童裝的發(fā)的帖子呢，明知道出生率持續(xù)下降，自己這小品牌面臨壓力，但拿不定主意是轉(zhuǎn)行還是堅(jiān)守？誰也沒明確建議，看自己的判斷。

僅供參考。

四

Q:

我有杭州和北京兩邊的購房資格，預(yù)算1000w以上，最高1500w。因?yàn)閮蛇叾加泄ぷ?，所以沒確定安家在哪里，想聽聽專家的建議。當(dāng)然，這主要不是出于自住角度，我習(xí)慣了住酒店，而買房主要是以投資為主，希望得到兩邊的客觀比較。

A：

1、我不是專家，也不懂杭州，前些日子去待了幾天，但也就是看了看公寓和孟母盤，其他的沒怎么看，也看不懂。

2、說點(diǎn)兒我看到的現(xiàn)象吧，供參考。20年前，北京杭州的價(jià)格差不多，北京4000出頭兒，杭州3800左右；十年前差距變大了，北京3萬左右，杭州1.8萬上下；現(xiàn)在北京6萬多，杭州3萬多吧。

再有就是前些天我去杭州，聽說二手房掛牌量20多萬，挺嚇人的，其中純住宅都12萬套，有點(diǎn)兒高，畢竟官方統(tǒng)計(jì)的人口是1200萬。而北京人口2200萬，二手房掛牌一直8萬來套，這比例比杭州低點(diǎn)兒。

再一個是成交量，北京20萬套吧，去年的二手房總量。杭州是10萬8萬吧，具體多少我記不清了，反正頂多是北京的一半。

3、那就這就看自己的解讀吧，我認(rèn)為是這些年北京的經(jīng)濟(jì)更強(qiáng)一些，所以吸引到的資金多，推動房價(jià)上漲也多了點(diǎn)兒。另外商品價(jià)格是供需關(guān)系導(dǎo)致的，從我看到的數(shù)字來說，杭州的掛牌量大于北京，成交量小于北京，那能否說明北京的支撐更強(qiáng)呢？

再一個參考吧，現(xiàn)在還是全國救市，北京是唯一一個沒有任何地方政策的城市，而房價(jià)也沒下跌。當(dāng)然也就是因?yàn)闆]下跌，所以才沒必要出單獨(dú)出鼓勵政策。甭別的，就以戶口來說吧。我不知道你有哪邊兒的，但如果是個年輕人，在兩邊都能落戶的情況下，你覺得一般會選哪邊兒？

4、總之我對杭州不熟，也沒具體建議，只提供角度，看自己判斷。

僅供參考。

五

Q:

孩子23年就上小學(xué)了，目前對口西三旗的石油附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)。想買更好的小學(xué)的學(xué)區(qū)房，不要求特別好，比目前的對口小學(xué)明顯好就可以，預(yù)算七百萬左右，房子最好別太老舊，被調(diào)劑到渣小的概率很小，海淀哪個區(qū)域都可以。了解了下海淀、中關(guān)村、羊坊店、紫竹院學(xué)區(qū)幾個學(xué)區(qū)，還是不知道選哪個學(xué)區(qū)的哪個小學(xué)比較穩(wěn)妥。留給我們的時(shí)間不多了，您是專家，還望指點(diǎn)迷津。

A：

1、2023年上學(xué)，明年?，F(xiàn)在已經(jīng)是12月中了，卻還沒確定學(xué)區(qū)，抓點(diǎn)兒緊吧，不到半年的時(shí)間了。

2、明年是入學(xué)最高峰的時(shí)候，穩(wěn)妥的，既然看了海淀和中關(guān)村這種頂級學(xué)區(qū)了，沒有更好的了。估計(jì)目標(biāo)是一二三小，三小的學(xué)位多，應(yīng)該更穩(wěn)妥。但這價(jià)格貴啊，占坑兒的都夠嗆，蜂鳥40多平的開間都700多萬了。

700萬別太老舊，還得能一家三口居住吧？這就看羊坊店唄，也學(xué)位多，而且57中也進(jìn)步快，再努努力就沖擊小強(qiáng)了。700萬肯定能買到小兩居，但這別太老舊，標(biāo)準(zhǔn)是什么??？這種地方只要是能貸款的按說就都不算老舊，這價(jià)位也不太可能買到適合家庭居住的商品房。

3、這要不還是問問別人吧，我也不太懂。明年孩子多，更不敢保證是否調(diào)劑。幫不上忙。

僅供參考。

六

Q:

再請教一下，大shijin是什么意思？我不知道后面是哪兩個字，只是聽兩個媽媽說可以保送六小強(qiáng)的。

A：

1、shijin，使勁唄，最大程度的努力。估計(jì)是“大師金”，其實(shí)也未必非得是金的，“大師銀”也差不多夠了。就是奧數(shù)大師賽的銀獎，幾乎六小強(qiáng)都能去，至少概率會非常高，只要其他方面別太拉胯就行。

2、但這和普通孩子沒什么關(guān)系，都是天牛娃參與，現(xiàn)在花錢還不少。而且你們孩子不是都四年級了嗎，如果還沒怎么雞過娃的話就比較難了。

可以試試吧，四大杯賽，華杯、走美、迎春和希望，就是現(xiàn)在都改名了。迎春是數(shù)學(xué)花園，大師賽就是線下的，但得是獲得決選資格之后，個人還不讓報(bào)名，得通過機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在的渠道我也不知道。華杯叫青科主題日了，賽事方是華數(shù)之星。希望杯是勇敢者游戲吧，具體的我沒記住。幾個杯賽據(jù)說現(xiàn)在都挺隱秘的，渠道得去媽媽群里找。

3、而且六小強(qiáng)也沒有保送，都是自己投簡歷，當(dāng)然如果奪得大師金了也有可能人家直接來MD，密電邀請。

4、怎么說呢，我覺得考慮這些意義不大，天牛娃的事兒，就跟我從來不考慮去參加奧運(yùn)會似的。而且很多培訓(xùn)得是提早進(jìn)行，晚了的話就太難了。就這樣兒吧，別太糾結(jié)這些了。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！