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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

目前持有榮豐開間一套，正準(zhǔn)備出手，預(yù)計(jì)到手450-460。考慮置換，想問一下是換去①海淀老破小的小兩居，還是②天宮院次新三居，或者③瀛海家園回遷三居。暫時(shí)沒有居住需求，希望少貸款，能保值。

A：

1、怎么這么極端的選項(xiàng)啊？海淀老破小，郊區(qū)遠(yuǎn)大新，新區(qū)回遷房，還都不自住，這賭性也太強(qiáng)了吧？我有點(diǎn)不知道說什么了。

2、海淀老破小那就是學(xué)區(qū)房，跟榮豐的有很大區(qū)別嗎？既然都是賭學(xué)區(qū)，那折騰稅費(fèi)的換房沒什么意義吧？反正考慮好吧，這兩年是入學(xué)最高峰，所以榮豐和老破小才受追捧，2025年之后說不好，賭政策的事兒。

天宮院的保值還行，到目前為止沒落后。但既然不自住，算過租金嗎？一般來說是偏低的，誰跑這么老遠(yuǎn)租房也不愿出高價(jià)啊。所以這地段兒自住更合適。

回遷房那就更是自住了，除非是突發(fā)的學(xué)區(qū)利好，否則回遷房有升值好的嗎？有錢人很少買回遷房享受人生的，也就不好推高價(jià)格。所以也是自住為主吧，最好的成績(jī)是勉強(qiáng)跟上大盤，沒有超出的可能。優(yōu)勢(shì)就是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，漲的多了也就不實(shí)惠了。

3、所以這仨我覺得都有賭的成分，要是我就以天宮院為主了。

僅供參考。

二

Q:

我在房山長(zhǎng)陽有一個(gè)下躍，按照小區(qū)里的掛牌價(jià)掛了一段時(shí)間，簡(jiǎn)裝，掛得比別人低，609，但也幾乎沒有客戶看。從投資角度看，我是否應(yīng)該降到600以下，便宜賣出去，然后置換成海淀的房子？

目前它的月租金能收到7000多，如果不賣收租金好像也比較穩(wěn)定。所以糾結(jié)要不要便宜賣了，請(qǐng)指點(diǎn)迷津。如果從保值增值角度講，是否海淀比長(zhǎng)陽合適？

A：

1、具體的價(jià)格我可沒建議，只有當(dāng)?shù)刂薪槭煜ぁ耐顿Y角度說下躍就是比普通戶型流動(dòng)性弱，裝修的好或許好賣些，但那是因?yàn)橘I家想圖省事占便宜，對(duì)賣家也不算合適。簡(jiǎn)裝的話那就只能等等了，很多時(shí)候不是價(jià)格原因，就是對(duì)這種產(chǎn)品感興趣的不多。

2、所以這就是自住為主的產(chǎn)品，尤其又是在長(zhǎng)陽這種剛需為主的板塊，在這種樓市波動(dòng)的時(shí)期著急置換的話至少不占便宜。這邊兒降價(jià)賣出去，海淀的想換的未必降，成交量在上漲，房?jī)r(jià)還或許上漲呢。所以對(duì)流動(dòng)性弱的產(chǎn)品的常規(guī)建議都是在樓市橫盤期置換，慢慢兒賣才不吃虧。

3、600萬租金7000多，差不多吧，北京的平均租售比是700左右，500萬的一般租金7000。郊區(qū)一般低一些，所以租售比800多也正常。這看自己的想法了，既然是簡(jiǎn)裝那出租也不吃什么虧。

4、海淀分什么房子吧，如果是著急上學(xué)那也沒別的辦法，入學(xué)高峰期，溢價(jià)高也得換。在高峰期過去之前是應(yīng)該比長(zhǎng)陽升值好的，畢竟要入學(xué)的孩子多。高峰期之后說不好，或許比非學(xué)區(qū)漲的慢點(diǎn)兒，逐步降低溢價(jià)率。

5、總之吧，如果是為了孩子上學(xué)就換，單從投資角度講分換到哪兒，常規(guī)建議是選擇溢價(jià)較低的板塊，比如學(xué)院路清河等等。

僅供參考。

三

Q:

孩子來北京工作快兩年了，目前海淀工作，3年后單位搬遷到首鋼園附近。預(yù)算1000，看了中海長(zhǎng)安譽(yù)，感覺周邊都是大高層，采光有影響。還有不知道石景山古城區(qū)域房產(chǎn)保值增值如何？希望買個(gè)小區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)的，距離單位近的。很糾結(jié)是在海淀西買還是石景山買。章哥給些建議吧，對(duì)北京我們是真的不了解。

A：

1、中海長(zhǎng)安譽(yù)，這我不熟啊，都沒去看過。這得咨詢那些賣房的電商或中介，他們熟悉新盤。地段兒應(yīng)該是不錯(cuò)的，之前的幾個(gè)都保值挺好。石景山就這么一個(gè)好地段兒了，按說沒有不重視的道理，所以未來的配套和產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該都不錯(cuò)。但具體到這項(xiàng)目我不熟，不敢多說?；蛘呖磧r(jià)格吧，如果不超出周邊同等二手房不多就合適。

2、注重自住就在石景山，注重上學(xué)就最好是海淀了，石景山現(xiàn)在的好高中不多，在數(shù)量和成績(jī)上和海淀的差距都不算小。但這兩年是入學(xué)高峰期，海淀學(xué)區(qū)房的溢價(jià)高，再過兩年又是低谷期了，溢價(jià)部分或許會(huì)受影響，考慮好。溢價(jià)低的以學(xué)院路，田村、花園路等不熱門的學(xué)區(qū)為主，還有五環(huán)外的清河西三旗等地，但這就離的遠(yuǎn)了，看通勤吧。

3、簡(jiǎn)單就這情況，新樓盤我不熟，其他沒什么建議。

僅供參考。

四

Q:

現(xiàn)在住望京，一套三居總價(jià)大概一千四。孩子花家地小學(xué)四年級(jí)，即將小升初，成績(jī)好且比較耐雞，但爸媽沒時(shí)間管，學(xué)籍對(duì)口外經(jīng)貿(mào)附中（94）。現(xiàn)在猶豫：

1. 留望京居住，花三百萬上車人朝鳳凰校區(qū)或者清朝或者八十白家莊，或者直接換到人大附片區(qū)。

2. 去西城，西長(zhǎng)安/什剎海選一個(gè)。3. 去海淀，八里莊/紫竹院/海淀學(xué)區(qū)或者其他學(xué)區(qū)（不太了解）。希望能保證不進(jìn)大坑校，有較好的居住條件（接受租房），房子貶值少，不想去南邊。通勤的話爸爸金融街媽媽望京，不用過多考慮通勤。

怎么選擇合適？您還有其他的方案嗎？

A：

1、學(xué)區(qū)的選擇只能自己定，外人不好建議。

2、保證不進(jìn)坑校，那搏點(diǎn)招就行啊，四年級(jí)也差不多了，準(zhǔn)備吧。80就有點(diǎn)招，明年還有北中小五，不靠房子的也有人朝分民辦，這都是最穩(wěn)妥的，或考或投簡(jiǎn)歷都行。更穩(wěn)妥的干脆海淀，六小強(qiáng)和其他牛中都是點(diǎn)招，房子買在哪個(gè)板塊都行，純憑實(shí)力了。西城八少八素之外沒點(diǎn)招，憑運(yùn)氣。

3、靠房子那就朝陽唄，理論上的單校劃片，但這誰敢保證??？只能說概率比較大，所以還是先考慮點(diǎn)招吧。然后能去80就沒必要人朝，孩子太多了，說不好學(xué)位夠不夠，問清楚吧。但是80中300萬不夠，400多500吧，純占坑兒房。

海淀西城的派位不敢保證，而且海淀小升初也沒什么學(xué)區(qū)房的概念，派進(jìn)了牛中也意義不大，肯定進(jìn)不了牛班。西城就是靠運(yùn)氣，買了直升校的也不許直升，甭說這轉(zhuǎn)學(xué)的了，六年一貫的每年都一堆入坑兒的呢。

4、較好的居住條件，那也是朝陽唄。西海的都溢價(jià)高，海淀的話靠點(diǎn)招可以，靠派位這沒合適的。西城是有這種房，但學(xué)位說不好，也都太貴了。所以相對(duì)就在朝陽吧，先點(diǎn)招再考慮直升，如果是想增大清北概率的話就去海淀點(diǎn)招，之后西城。

僅供參考。

五

Q:

在此咨詢一下：昌平納帕瀾郡大三居，現(xiàn)階段適合出手嗎？?jī)r(jià)格一直在走低，發(fā)展前景又不明朗。資金周轉(zhuǎn)稍微緊張，想出手又舍不得，猶豫中。

A：

1、納帕瀾郡，常規(guī)是不適合這會(huì)兒的，除非手快。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)確定是小陽春了，那市區(qū)和熱門板塊就上漲的可能性大，這會(huì)兒賣這種偏遠(yuǎn)板塊的，有可能等賣完了別的地方也漲了，兩邊不劃算。所以除非是出手快，才有可能搶在別的板塊沒怎么漲的時(shí)候。

但這也未必合適，出手快就很可能價(jià)格低，背著抱著一邊沉。所以常規(guī)建議是在樓市橫盤的時(shí)候置換，慢慢兒賣才不吃虧。

2、發(fā)展前景不是不明朗，外人都看的明朗著呢，只是局內(nèi)的不愿意承認(rèn)而已。我能理解這心情，但房產(chǎn)的價(jià)值就是由地段兒決定，至少?zèng)Q定大部分。所以這里就是自住為主，別期望值太高了，昌平的產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)不少了，很難說再重點(diǎn)扶持這里。

3、總之自住為主吧，既然猶豫就別著急了，越急越容易吃虧。

僅供參考。

六

Q:

我家小孩2026年上小學(xué)，目前我們是賣了房，手里有400w的現(xiàn)金，想買西城月壇或者東城東朝建的學(xué)區(qū)房。我和先生對(duì)上班的距離沒有太大的要求。但對(duì)保值來說有一定考慮，因?yàn)楸鼐惯@是所有積蓄。

所以想聽取下章哥想法。1. 我們想2025年上半年入手，錯(cuò)過2023和2024的最高峰。2. 我個(gè)人偏向西城月壇比如物資大院等周邊，但我先生覺得那里溢價(jià)太高，買了就是虧。3. 從保值上來看，您覺得西城月壇和東城東朝建片區(qū)的哪個(gè)更好一些？

我們就是買個(gè)占坑房，之后大概率也是附近租房住。根據(jù)以上我們的思路，想請(qǐng)教下您的意見，聽聽您的想法。

A：

1、既然已經(jīng)賣了，那常規(guī)是不建議等著的。一是這兩年高峰期，溢價(jià)部分有可能漲；二是全國救市，天量的信貸砸向樓市，基礎(chǔ)部分也可能漲。那你們現(xiàn)在的400萬，到了高峰期之后未必還能當(dāng)400萬用。

另外就算是過了高峰期的學(xué)區(qū)房也未必直接下跌，或者不多。因?yàn)閰⒄掌渌麌液统鞘械南壤际菨q的慢，幾年時(shí)間逐步降低溢價(jià)率。這也可以參照北京的老公寓和學(xué)區(qū)平房，都談不上直接降，而是其他房子漲的多，功能性房產(chǎn)漲的少而已。

如果是這樣，那你們可就兩邊不合適了，賣掉的沒享受到升值，沒買的或漲或不降，考慮好。再或者算個(gè)賬吧，也就是預(yù)期能跌多少？這兩年能漲多少？漲上去之后能跌多少？

2、月壇的就是溢價(jià)高，頂級(jí)學(xué)區(qū)都高。不過這也是一分錢一分貨。而且按照先例，高峰期過去之后，越好的學(xué)區(qū)支撐越強(qiáng)，好東西才什么時(shí)候都稀缺呢。當(dāng)然這也看房子，越宜居的越保值。

3、東西城沒什么區(qū)別，這兩年東城受追捧，溢價(jià)部分也就比月壇低一點(diǎn)兒吧，不超10%。學(xué)校來講當(dāng)然是月壇了，這沒什么說的。

4、其他我沒什么建議，就是列出可能性，自己判斷一下吧。

僅供參考。

七

Q:

我家在房山長(zhǎng)陽金隅暢和園一套經(jīng)濟(jì)房，大概可賣220萬。手里有300萬。想組合貸款200萬。買個(gè)700w的房子，家里有1個(gè)4歲女孩。主要訴求是：1、買個(gè)大三居室。2、學(xué)校一般偏上點(diǎn)就行。3、地理位置想靠市里邊（三環(huán)吧）。4、房子能有一定升值空間或者萬一后續(xù)賣可以賣上價(jià)。

我想在朝陽勁松潘家園附近買。我老公想在豐臺(tái)麗則、首經(jīng)貿(mào)泥洼區(qū)域買。您建議在哪個(gè)區(qū)域買好些？區(qū)域的房子能否推薦下？

A：

1、這幾個(gè)要求有點(diǎn)兒沖突，不太好實(shí)現(xiàn)。

2、700萬的大三居，120-140平的，單價(jià)在6萬左右。這價(jià)位要求在三環(huán)左右，一般都是不太好的才這價(jià)位呢，不好改變趨勢(shì)。勁松潘家園就是這種情況，之前的這些年一直偏弱，所以更適合自住，其他方面別期望值太高。

3、學(xué)校一般偏上，偏上就是學(xué)區(qū)房了。豐臺(tái)只有北大地算學(xué)區(qū)房，但溢價(jià)高，也沒什么房齡新合適的?？词捉?jīng)貿(mào)吧，北小分校很不錯(cuò)，只是之前沒中學(xué)?，F(xiàn)在據(jù)說是中學(xué)要開學(xué)了，但我不知道是什么學(xué)校。這里不算學(xué)區(qū)房，只是萬年花城的升值還不錯(cuò)。

麗澤看什么小區(qū)，熱門的幾個(gè)房齡新品質(zhì)高的都漲的不少了，溢價(jià)快趕上學(xué)區(qū)房了，這會(huì)兒接盤有點(diǎn)晚了。這預(yù)算不是太合適，還是說具體小區(qū)吧。

4、我建議當(dāng)然是首經(jīng)貿(mào)了，在都不是學(xué)區(qū)房的情況下，那就選擇地段兒好還沒溢價(jià)的唄。中學(xué)我不清楚，問中介吧。房子我沒有，也只能找當(dāng)?shù)刂薪椤?/p>

僅供參考。

八

Q:

以前問過想買良鄉(xiāng)頂樓躍層自住來著，現(xiàn)在周口店不是有個(gè)萬科七橡墅嗎，新房上躍兩層共180多平總價(jià)才260多萬還帶裝修。不過有一半面積是萬科自持的，萬科自持這部分是從萬科租，租金90多萬一次性付清，另一半90平才是正兒八經(jīng)的大產(chǎn)權(quán)。上下層都有電梯，一共是四房三衛(wèi)，內(nèi)部當(dāng)然是打通有樓梯的。請(qǐng)問這種產(chǎn)品能買呢么？

已經(jīng)有一套老崇文學(xué)區(qū)了，平時(shí)蝸居在城里，還就想買一套這樣的大房子給老人小孩住，不上班、上學(xué)時(shí)就都可以呆在那邊。

不知道這想法可行不？但感覺那邊連新房都賣不動(dòng)，二手是不是就更夠嗆了。感覺和良鄉(xiāng)頂復(fù)一樣不受待見原因，一是遠(yuǎn)二估計(jì)就這個(gè)產(chǎn)權(quán)問題。這種帶自持面積的樓盤，似乎也就是2019年左右才有的，萬科有好幾個(gè)樓盤都這樣。細(xì)節(jié)上，按照租約最長(zhǎng)一次只能簽二十年的慣例，似乎簽這種七十年的也不是很靠譜？且七十年之后不知道還是不是和萬科續(xù)？如果不能續(xù)了總不能一半面積不要了吧？！

A：

1、能買嗎？人家既然敢買，那膽兒大的就買唄。這外人不好建議，看自己賭一把了?；蛘哒f確定自住就無所謂，主要人家是自持部分出租，不是買，別理會(huì)錯(cuò)了，法律不按個(gè)人的理解來執(zhí)行。

2、沒什么不可行的，你惦記住上大房子，開發(fā)商惦記著你兜里的錢，雙方都得利。而且既然是租就甭惦記賣了，有人家開發(fā)商動(dòng)用幾十上百人，花了上千萬的推廣費(fèi)都賣不動(dòng)，作為個(gè)人就更費(fèi)勁了唄。

3、這就甭琢磨那么多了，萬科的人都琢磨好幾年了，肯定讓你占不到便宜就得了。人家上百個(gè)律師不是吃干飯的笨蛋，能鉆的空子都會(huì)鉆的。其他的我不知道，我就知道買房只買能合法交易的，不合法的也就得不到法律保護(hù)。其他的沒建議。

僅供參考。

九

Q:

準(zhǔn)備在海淀買學(xué)區(qū)房。

目的：

1、孩子落戶，孩子今年出生。

2、不自住，租出去。

3、孩子上學(xué)教育（政策可能會(huì)變+上學(xué)小孩減少，考慮中檔的學(xué)區(qū)房）。

4、保值（不要求升值）。

5、樓齡在97年之后（太老的樓后面不好出手賣）。

6、最好兩居室。

7、上班在西直門，不太想去上地這些學(xué)區(qū)。

8、考慮7-8年，小孩上學(xué)之后賣掉換一個(gè)。

準(zhǔn)備入手：

玉海園。玉泉小學(xué)就在玉海園里面，玉泉算是中檔的小學(xué)，地處永定路學(xué)區(qū)，初中比較均衡還不錯(cuò)。玉海園比起玉海園周邊的房子沒有太多的學(xué)區(qū)溢價(jià)。玉海園是97-00的房子，也不算太老。

玉海園3種選擇：

1、61平，南北通透，板樓，4層(總6層)，標(biāo)價(jià)605。

2、73平，南北通透，板樓，4層(總6層)，標(biāo)價(jià)670。

3、73平，朝東或者朝西，塔樓，有電梯，8層(總11層)，標(biāo)價(jià)680。

想咨詢：

1、玉海園怎么樣？能滿足我們的需求么？

2、如果玉海園還行的話，在玉海園的三種戶型里面，建議買哪一種？

A：

1、玉海園，落戶肯定能滿足。

2、出租的話不算多合適，這會(huì)兒的溢價(jià)率都不低，租金那就相對(duì)低了，沒人會(huì)給學(xué)位溢價(jià)部分付租金。

3、玉泉小學(xué)的質(zhì)量不錯(cuò)，行政級(jí)別高，為了教育挺好的。但溢價(jià)并不低，就是海淀平均值，這拿房?jī)r(jià)除以預(yù)期租金算算就知道了，跟旁邊石景山的比比也行。這種入學(xué)高峰期都是一分錢一分貨，沒有洼地。

4、保值不求升值，這話是矛盾的，別的地方都漲就這里不漲算不算保值啊？落后大盤算不算保值??？這看高峰期之后的政策吧，沒人敢保證。

5、房齡當(dāng)然越新的越好，這能滿足。

6、具體戶型看預(yù)算和房源唄。

7、學(xué)區(qū)的選擇由家長(zhǎng)自己定，外人不好建議。

8、用完學(xué)位就換唄。不過考慮好，在出生之前的這些年里，溢價(jià)部分是沒有收益的。

9、具體房源只能問當(dāng)?shù)刂薪?，常?guī)建議是首選板樓戶型好的，越宜居的保值越好。學(xué)區(qū)功能減弱后，居住的功能就會(huì)更被重視。電梯不是最重要的，關(guān)鍵是戶型等無法更改的要素，畢竟電梯是有可能后加的。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！