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北京樓市的小陽春似乎已經(jīng)結(jié)束。

3月份，二手房成交已經(jīng)連續(xù)三周下降。與此同時(shí)，掛牌量卻居高不下，鏈家前臺(tái)掛牌量10.7萬套左右，算上其他中介的，二手房掛牌量總計(jì)大約有13萬套左右。

新房方面，除了一兩個(gè)倒掛項(xiàng)目熱銷，很多存量項(xiàng)目還在苦苦掙扎，比如在朝陽東壩、崔各莊。

(資料圖)

在這樣一個(gè)稍顯冷清的市場環(huán)境下，16.5萬元/平預(yù)售價(jià)的批復(fù)似乎能提振下市場信心。

3月22日，備受期待的中信城四期（都闕苑）獲得預(yù)售許可，備案均價(jià)16.5萬元，創(chuàng)下2017年以來的新房價(jià)格新高。

中信城四期，整個(gè)北京地產(chǎn)界矚目的項(xiàng)目，它有哪些傳奇歷史，為何會(huì)賣得這么貴，普通人能買到嗎？慧聲君為你細(xì)細(xì)道來。

1、神盤過去

2008年，中信城一期開盤時(shí)，單價(jià)只要1.68萬元/平。彼時(shí)，北京樓市并不景氣，通州樓盤大降價(jià)，部分業(yè)主還去現(xiàn)場維權(quán)，砸了售樓處的沙盤。

在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，中信城一期，并不是多么暢銷，甚至因?yàn)楫a(chǎn)品和戶型不咋滴，連內(nèi)部員工都嫌棄它。

后來，四萬億救市，樓市重新起飛，中信城一期才開始熱銷。

中信地產(chǎn)開發(fā)完一期后，就把B、C、D地塊的使用權(quán)作價(jià)100億賣給了金融街北京置地。金融街只開發(fā)了C、D兩個(gè)地塊，然后就遇到中海收購整體中信地產(chǎn)，B地塊的開發(fā)就擱置了下來。

再后來，金融街解除了和中信地產(chǎn)的合作，把B地塊又賣回給了中信地產(chǎn)，就有了現(xiàn)在的中信城四期。

中信城前三期（中信錦園、中信沁園、中信禧園）的物業(yè)均是中海物業(yè)。目前，中信城前三期的二手房單價(jià)多數(shù)超過17萬元/平，有的房源掛牌價(jià)已超過19萬元/平。

2、為什么這么貴？

從一期的1.68萬元/平到現(xiàn)在的16.5萬元/平，14年，價(jià)格10倍漲幅，這背后的價(jià)值邏輯是什么？

李嘉誠的地段論：地段，還是地段。

作為西城區(qū)唯一在售的新建商品房項(xiàng)目，中信城四期左手天安門，右手金融街。距離西單商圈約1800米，距離金融街約2500米，緊鄰新近落成的前門大柵欄景觀文化街。

項(xiàng)目附近坐落著康有為故居、孫中山會(huì)館、曾國藩故居等歷史建筑。林海音寫的《城南舊事》，就是這里。

交通方面，是4號(hào)線和7號(hào)線雙軌交匯的區(qū)域。

教育方面，北京八中這個(gè)九年一貫制的好學(xué)校在側(cè)，給中信城大大加分。

項(xiàng)目的缺點(diǎn)是戶型很差，從流傳出來的小道消息來看，有手槍型、油條型、剃胡刀型、俄羅斯方塊型。

另外，實(shí)際城市界面也有點(diǎn)差強(qiáng)人意，西南側(cè)是尚未拆遷的棚戶區(qū)，南側(cè)是公房四平園，東南是回遷房暢柳園。

3、買家趨之若鶩

在中信城四期還未入市時(shí)，關(guān)于它的流言就到處傳播。

比如光是房號(hào)就要80到100萬。

2022年，中信地產(chǎn)于7月、8月、10月三次辟謠，稱項(xiàng)目附近的部分中介曾散播謠言，關(guān)于繳納“茶水費(fèi)”購房其實(shí)子虛烏有，并稱將追究相關(guān)責(zé)任。

最后，為了徹底平息流言，中信城四期直接聲明，將采用公證處公開搖號(hào)的方式預(yù)售。

目前，發(fā)售在即，一些準(zhǔn)客戶已經(jīng)接到開發(fā)商通知，要求備好錢，最好全款。以139平的戶型為例，備齊全款大約需要2400萬元。有的A股上市公司，一年未必有2400萬的利潤。

2022年，太陽宮神盤中建玖合府，當(dāng)時(shí)通過抬高購房者付款比例，篩掉一批潛在搖號(hào)客戶。

按照北京的新房搖號(hào)政策，熱銷項(xiàng)目出現(xiàn)登記意向客戶超過批準(zhǔn)銷售房源三倍情況的，都應(yīng)采取公正搖號(hào)的方式。

如果公開搖號(hào)，開發(fā)商就不太容易讓自己的關(guān)系戶順利買到房了。

最簡單的辦法就是，降低項(xiàng)目關(guān)注度，提高購買門檻，不讓項(xiàng)目超過三倍認(rèn)購。馬上要開盤的中信城四期，網(wǎng)上連個(gè)售樓處電話都沒有。

對于四期無望的客戶，可以等等五期。五期規(guī)劃了14棟樓，樓棟高度16-42米，打造了5-14層不等小、中、高層。戶型方面，則有所改善，更加方正且減少了拐角、斜角等一些問題，居住起來將更加舒適。