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樂居財經(jīng) 徐迪 4月4日，仲量聯(lián)行發(fā)布2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧報告。一季度，辦公樓市場租賃活躍度顯著提升，全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，CBD區(qū)域引領(lǐng)需求復(fù)蘇勢頭。

在投資市場中，一季度凱德以人民幣28億元完成對蘇寧生活廣場的收購；消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來重大利好。零售地產(chǎn)市場得益于零售消費的明顯增長，品牌租賃需求回升。工業(yè)物流市場需求持續(xù)增長，其中平谷子市場表現(xiàn)優(yōu)異；全市租金延續(xù)增長態(tài)勢。高端住宅市場迎來積壓需求的釋放，成交量環(huán)比增長20%。

(資料圖)

“北京商業(yè)地產(chǎn)市場在一季度觀察到了各個領(lǐng)域的需求回升，2023年開局良好，后程可期?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示。

甲級辦公樓：租賃需求復(fù)蘇，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正

北京辦公樓市場呈現(xiàn)需求回升態(tài)勢，春節(jié)后迎來問詢量小高峰。在經(jīng)歷了2022年下半年極端安靜的市場之后，租賃活躍度自2023年初開始有所回升。許多業(yè)主表示年后租戶問詢、帶看的數(shù)量顯著增加，這提升了他們對于辦公樓市場的信心。

從成交數(shù)量方面來看，超過60%的甲級辦公樓租賃需求來自1,000平方米以下的面積。近期市場鮮有大面積需求出現(xiàn)，主要因為大型企業(yè)通常需要更長的租賃決策時間。

從行業(yè)分布來看，金融業(yè)貢獻(xiàn)了甲級市場成交總量的40%，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)。CBD區(qū)域市場率先引領(lǐng)復(fù)蘇勢頭，貢獻(xiàn)超過三分之一的租賃成交總量。此外，受到區(qū)域內(nèi)具有競爭力的租金價格推動，望京和第三使館區(qū)的租賃成交量也有所增加。

第一季度全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，主要由于近期租賃需求復(fù)蘇，成功回填了季度內(nèi)的退租面積。從全市場角度來看，由于過去幾個季度各區(qū)域累計了大量退租面積，業(yè)主仍面臨空置壓力，同時也將延續(xù)當(dāng)前較大的租金商談空間。全市甲級辦公樓平均租金在2023年第一季度持續(xù)下調(diào)，環(huán)比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因為部分項目已于2022年末進(jìn)行大幅租金下調(diào)，進(jìn)一步降租的空間有限?！耙患径任覀儚膯栐儭Э磁c合約談判等不同方面觀察到租賃活躍度的回暖，預(yù)計將推升未來幾個季度的租賃成交量。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“租賃市場復(fù)蘇趨勢將延續(xù)，全市空置面積預(yù)計將在接下來兩個季度逐漸回填，屆時租金將開啟小幅提升步伐?！?/p>

投資：消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來重大利好

第一季度北京大宗交易市場交易額同比下降，但活躍度明顯上升。一季度，凱德以人民幣28億元收購位于朝陽區(qū)慈云寺區(qū)域的蘇寧生活廣場，該綜合體項目包含辦公及零售業(yè)態(tài)，總建筑面積近10萬平方米，倍受市場矚目。該交易進(jìn)一步表明境外投資人并未因短期市場波動而影響其對北京核心資產(chǎn)的長期看好。

消費基礎(chǔ)設(shè)施首次納入REITs資產(chǎn)范圍，零售業(yè)態(tài)迎來重大利好。3月24日，國家發(fā)改委公布文件，進(jìn)一步拓寬了REITs發(fā)行的資產(chǎn)范圍，將百貨商場、購物中心納入可發(fā)行范疇。同時，活躍于市場中的投資人持續(xù)看好具有現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)投資機會，如商辦、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)，這一類的投資會帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以及價值增值的潛力。“百貨商場、購物中心可以發(fā)行REITs的消息不僅對零售業(yè)態(tài)有重大利好，也給商業(yè)地產(chǎn)市場注入了一針強心劑?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“第一季度境內(nèi)外投資人已開始積極尋求投資機會，我們預(yù)計，商業(yè)地產(chǎn)REITs政策的到來有望顯著提升北京的零售資產(chǎn)盤活，也將持續(xù)提振商業(yè)地產(chǎn)市場信心。”

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)：租賃需求溫和復(fù)蘇，全市空置率呈現(xiàn)回落

租賃需求溫和復(fù)蘇，得益于零售消費增長。在今年春節(jié)假期期間，北京市重點零售企業(yè)銷售額已復(fù)蘇至疫情前水平，較2019年增長13.2%。客流量與消費熱度延續(xù)到三月，推動了此前在2022年對市場保持謹(jǐn)慎態(tài)度的餐飲、高化和時尚品牌在全市購物中心積極尋求可租賃面積，以從持續(xù)恢復(fù)的消費市場中獲益。2022年經(jīng)歷最大規(guī)模退店的餐飲業(yè)態(tài)在第一季度顯著擴張，新租店鋪面積達(dá)到全市增量的38%。

隨著工程進(jìn)度的恢復(fù)，延期項目順利入市。郊區(qū)市場新入市三個項目，總體量高達(dá)21.6萬平方米，開業(yè)率較為可觀。其中，西紅門新光界和西長安街中駿世界城兩個購物中心項目由于區(qū)域商業(yè)氛圍不同而表現(xiàn)略有分化；北京SKP旗下的DT51是一個以百貨模式運營的城市更新項目。租賃活動的回暖貢獻(xiàn)了六萬平方米以上的凈吸納量，全市空置率呈現(xiàn)回落。市區(qū)市場空置率環(huán)比下跌0.8個百分點至7.1%，郊區(qū)市場空置率錄得9.6%，環(huán)比下降0.5個百分點。

租金談判微幅讓步以吸引更優(yōu)質(zhì)品牌入駐。盡管租賃需求有所回升，但品牌方利潤出現(xiàn)增長且推升承租力的趨勢并未在第一季度即刻得到體現(xiàn)。此外，仍有面臨空置壓力的業(yè)主對高品質(zhì)品牌做出微幅租金讓步，以此填補空置面積的同時提高項目定位。市區(qū)市場租金錄得小幅下跌，環(huán)比下降0.4%（同比下跌5.1%），郊區(qū)市場租金環(huán)比下降0.6%（同比下跌6.4%）。

“2023年新增供應(yīng)的入市將為北京零售市場帶來超過90萬平方米的體量。目前，高品質(zhì)項目的預(yù)租進(jìn)展較為堅實，供應(yīng)波峰預(yù)計不會大幅拉高全市空置水平。然而，新項目之間的市場競爭或?qū)⒆璧K2023年下半年的租金回漲幅度?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

工業(yè)物流地產(chǎn)：租金環(huán)比增長1.3%，同比增長5%

物流市場需求持續(xù)增長，平谷子市場表現(xiàn)優(yōu)異。隨著疫情防控在2022年末全面放開，經(jīng)濟(jì)活動的恢復(fù)顯著利好物流板塊，2023年一季度市場租賃需求更為活躍。多個超過1萬平方米以上的大體量新租成交在一季度錄得。新增需求以物流、電商和生物醫(yī)藥為主。其中，平谷子市場需求增量明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈顯著上漲態(tài)勢。在供應(yīng)方面，一季度共有兩個新增項目入市，總建筑面積為104,366平方米，其中一個表現(xiàn)最佳的項目以高達(dá)90%的預(yù)租率入市。新項目的集中供應(yīng)使市場空置率被小幅推高0.5個百分點至6.3%。

在活躍的需求支撐下，北京工業(yè)物流市場租金持續(xù)攀升。2023年一季度市場租金環(huán)比增長1.3%，同比增長5.0%。活躍的需求抵消了供應(yīng)持續(xù)增加所帶來的影響，核心項目和空置率較低的項目均有不同程度的租金上調(diào)，帶動整體市場租金穩(wěn)步攀升?！?023年，市場擴容將給北京帶來巨大的增量機會?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“預(yù)計共有464,093平方米的新增供應(yīng)即將入市。盡管新增供應(yīng)將在2023年達(dá)到近十年來的歷史峰值，但在強勁的市場需求支撐下，空置率預(yù)計僅小幅上漲1.7個百分點至8%。”2023年將會成為北京物流市場的重要轉(zhuǎn)折點，市場擴容將釋放之前被供應(yīng)限量所抑制的強勁需求，在短期內(nèi)改變現(xiàn)有市場格局。

高端住宅：總成交1383套，環(huán)比增長超20%

積壓需求持續(xù)釋放，北京高端住宅市場成交量攀升。第一季度，北京高端住宅市場共成交1,383套，環(huán)比增長20.3%。盡管適逢春節(jié)假期市場傳統(tǒng)淡季，但在市場情緒改善和供應(yīng)端持續(xù)放量的疊加作用下，前期累積的需求集中釋放，推動住宅需求表現(xiàn)活躍。隨著核心地段的高品質(zhì)項目入市，一季度高端住宅新房價格環(huán)比微漲0.2%。在高端住宅租賃市場，春節(jié)過后市場活躍度提升，平均租金環(huán)比上漲0.3%。

預(yù)計北京高端住宅市場熱度不減。伴隨近期市場持續(xù)推盤，熱門地段的優(yōu)質(zhì)項目有望吸引購房者，預(yù)計北京高端住宅市場銷量在短期內(nèi)仍將保持高位?！?023年政府工作報告中明確提出支持剛性和改善型住房需求，加之既有利好政策加快落地，進(jìn)一步增強了市場樂觀預(yù)期，將支撐住房需求持續(xù)釋放?！泵钻柋硎荆骸氨M管活躍的市場情緒或?qū)觾r格的短期上漲，但考慮到維穩(wěn)的基調(diào)不會改變，北京高端住宅市場價格將保持平穩(wěn)走勢?！?/p>