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北京樓市 李凱旋/攝

本報記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

(資料圖)

“東風(fēng)好作陽和使，逢草逢花報發(fā)生”，這句形容春日里萬物復(fù)蘇的詩句終于在樓市中得到了體現(xiàn)。北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年3月份，全市二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為22192套，環(huán)比上漲約46.3%，同比上漲約40.7%。面積方面，二手住宅成交面積累計為194.08萬平米，環(huán)比上漲約48.7%，同比上漲約39.2%。

除了網(wǎng)簽量大幅增加之外，2023年一季度，北京二手房掛牌量也高漲，環(huán)比增長30%。高位的成交數(shù)據(jù)讓業(yè)主看到了樓市回暖的苗頭，上調(diào)房價的操作有所增加，有優(yōu)質(zhì)房源在3個月內(nèi)上調(diào)了20萬元。

不過，買的速度實際上跟不上掛牌的腳步?！度A夏時報》記者了解到，截至目前，北京二手房掛牌量超過11萬套，業(yè)內(nèi)對于市場的消化能力感到“擔(dān)憂”。

二手住宅網(wǎng)簽量突破2.2萬套

《華夏時報》記者在查閱了過往的數(shù)據(jù)后了解到，北京二手住宅單月網(wǎng)簽超過2.2萬套實為罕見。2018年年初至今，僅2021年3月份二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)最高曾達(dá)到22172套，是過去5年中3月的最高水平。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，二手住宅月度網(wǎng)簽量突破2.2萬套可以代表樓市進(jìn)入到“過熱區(qū)間”。

實際上，不僅單月數(shù)據(jù)“惹人注目”，北京二手住宅一季度的成績整體好于2022年同期。麥田房產(chǎn)監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京二手房網(wǎng)簽量超過4.4萬套，同比增長超18%。

成交量的增長依舊與“疫情”脫不開關(guān)系，可以稱之為是“疫情后的一次反彈”。麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為，因疫情影響被壓抑的購房需求在春節(jié)過后迅速升溫，一季度二手房新增掛牌量環(huán)比上漲30%，新增客戶量環(huán)比增加7%。

除了掛牌量明顯上漲之外，帶看量也有所增加，市場在這個春天出現(xiàn)活力。麥田房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京二手房帶看量環(huán)比增長17.7%。居住在昌平區(qū)的一位業(yè)主對《華夏時報》記者說：“有一周，我上下班坐電梯的時候碰到過4回中介帶著客戶看房子?！?/p>

同樣，另一位房產(chǎn)中介也對《華夏時報》記者表示：“國美第一城有一套房子是3月12日掛牌，一周帶了8組客戶過去看房?！?/p>

對此，麥田分析師認(rèn)為，北京二手房市場因疫情被壓抑的購房需求在春節(jié)過后被迅速激活，使得市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。在朝陽從事二手房交易的王如煙（化名）同樣對《華夏時報》記者說：“3月份，我有3個客戶成交了二手房。但是他們基本上都是在去年11月份的時候有交易打算的，疫情以及春節(jié)導(dǎo)致這一進(jìn)程有所后延?！?/p>

同理，北京二手房掛牌量的增加也與因疫情影響積壓的置換需求在年后得到持續(xù)釋放有關(guān)。與此同時，麥田分析師還對《華夏時報》記者表示，也有部分業(yè)主受“賣一買一退個稅”政策的影響選擇將自己的房子掛牌。

《華夏時報》記者了解到，此前，有政策出臺，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。彼時，有分析機構(gòu)對《華夏時報》記者表示，這是推動換房交易量增加的有效舉措。

“高熱”能否持續(xù)？

一位從事多年房產(chǎn)交易的工作人員向《華夏時報》記者透露：“截至3月底，北京頭部平臺二手房的掛牌量超過11萬套，增長速度相對來說有些快?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，如此規(guī)模的二手房數(shù)量，市場能否消化是一大問題。

北京樓市 李凱旋/攝

“網(wǎng)簽與備案成交不同，網(wǎng)簽有一定的滯后性。在北京，一般從成交到網(wǎng)簽被納入住建局?jǐn)?shù)據(jù)庫，平均周期是40天?！蓖跞鐭煂Α度A夏時報》記者說。按照上述這一日期進(jìn)行計算，大部分的二手房是在2月下旬或者春節(jié)前成交的。

如果說市場的此輪熱度是長期的，4月份若想要依舊維持在網(wǎng)簽量高位，3月下旬的成交數(shù)據(jù)則是硬指標(biāo)。但王如煙對《華夏時報》記者表示，進(jìn)入到3月下半月之后，來咨詢房產(chǎn)的客戶數(shù)量有所減少。

麥田房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣顯示，隨著需求逐步釋放，市場開始慢慢冷靜。進(jìn)入到2023年3月份，北京二手房帶看量環(huán)比上月繼續(xù)增長，但自下半月開始，新增客戶量和2月份相比則是呈現(xiàn)出微降的態(tài)勢。

針對這一現(xiàn)象。麥田分析師認(rèn)為，其一，前期壓抑的需求消化完畢之后，市場上總需求有所減少；其二，成交量的增長使得部分業(yè)主價格預(yù)期提升，市場上的高性價比房源較少，潛在購房者入市動力減弱。

北京二手房的掛牌價格的確有所上漲。麥田房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京二手房掛牌均價環(huán)比上漲1.2%，同比上漲3.6%。其中，3月份掛牌均價為9.04萬元/平米，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.5%。

“業(yè)主認(rèn)為樓市回暖了，所以想趁著此輪周期把房價抬上去?！蓖跞鐭煂Α度A夏時報》記者表示。以熱門樓盤遠(yuǎn)洋山水為例，樓盤的中介人員對記者表示，熱門房源在一季度3次調(diào)價，共計調(diào)升了20萬元。

王如煙說：“實際上二手房‘卷’得很厲害，掛牌量的增加使得客戶的可選擇性增加。此外，自去年開始，北京成交了不少優(yōu)質(zhì)地塊，新房的入市也導(dǎo)致二手房的競爭加大?！币猿枮槔?022年，朝陽新房遍地開花。而2022年底和2023年初，其他地區(qū)如小紅門、朱辛莊等高性價比地塊成交，后續(xù)項目即將亮相。

“現(xiàn)在北京樓市哪有什么信息差。客戶想買房，剛在網(wǎng)上咨詢了一套房源。新房和二手房的中介就開始輪流給客戶打電話推薦。選擇一多，客戶就總想再看看，再等等。”王如煙對《華夏時報》記者說。

在采訪的過程中，記者了解到，多數(shù)機構(gòu)和中介均對后續(xù)樓市能否維持“高熱”持懷疑態(tài)度。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《華夏時報》記者說：“短期來看，當(dāng)前購房者置業(yè)意愿有所修復(fù)，二手房市場成交規(guī)模大幅增長，更多是由于前期積壓的購房需求和入學(xué)需求釋放。在需求釋放完成后，后續(xù)住房需求釋放動能預(yù)計將有所減弱，成交量或有所回落?！?/p>

寄希望于“帶押過戶”？

對于購房者和企業(yè)而言，當(dāng)前房地產(chǎn)的態(tài)勢“不言而喻”?！百I房一定賺錢”的時代幾乎已經(jīng)一去不返。面對越來越不清晰的房價走勢，購房者只能選擇暫時“躺平”。復(fù)盤來看，不斷出臺的類似降低房貸利率、發(fā)放購房補貼、取消或者縮短限售年限等政策均是為了增加市場活力，降低購房的金錢或者時間資本，促進(jìn)需求快速入市。

在降低成本，加快房產(chǎn)“換手率”這一問題上，又有新政策出臺。3月31日，北京正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。據(jù)悉，業(yè)主在出售在京住房時，不需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款。

王如煙對《華夏時報》記者表示，這一政策可以幫助客戶節(jié)省一筆資金。如果房子有貸款，在成交時需要機構(gòu)提供一筆“過橋資金”，價格約為貸款余額的1%。目前，這筆資金已然可以省去。

不過，在買賣雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，“帶押過戶”需要同時滿足4個條件。其一，為本市個人存量住房交易；其二，交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押；其三，交易賣方未結(jié)清貸款為個人住房商業(yè)貸款或已還清公積金貸款且無相應(yīng)抵押登記的組合貸款；其四，交易買方全款或辦理個人住房商業(yè)貸款購房。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策在節(jié)省成本的同時可以使二手房交易明顯加快，后續(xù)對于盤活二手房市場、以二手房來帶動新房交易等均有積極意義。

王如煙對記者說：“由于政策有限制條件以及剛剛出臺，目前對于市場的影響結(jié)果還不清晰。”而針對2023年4月份二手房市場走勢，麥田房產(chǎn)認(rèn)為，隨著“小陽春”接近尾聲，二手房成交將面臨回調(diào)壓力。在買賣雙方的博弈下，房價將維持平穩(wěn)波動的態(tài)勢。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧