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01市場(chǎng)分析

“金三”成色尚可，“銀四”熱度或?qū)⒒芈?/strong>

2023年3月，市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅成交破2.2萬套，同環(huán)比增幅均超40%，市場(chǎng)仍處于需求持續(xù)釋放期。這既有疫情全面解禁迎來的補(bǔ)償性需求釋放，也有政策利好疊加、給予市場(chǎng)信心。

(相關(guān)資料圖)

伴隨著二手房的強(qiáng)勢(shì)回溫，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)也不遜色。3月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，北京新房供應(yīng)井噴，新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）供應(yīng)6499套，環(huán)比漲幅超過5倍，同比上漲43.9%；成交5579套，環(huán)比上漲65%，同比上漲45.7%。這是自2021年10月以來，北京新建商品住宅成交量首次突破5千套，足夠顯示今年小陽春的成色。

3月北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽24840套，其中二手房住宅累計(jì)網(wǎng)簽22192套，環(huán)比上漲約46.3%，同比上漲約40.7%。時(shí)隔23個(gè)月，北京二手房成交量再次突破2萬套。從2021年底開始，北京二手房均價(jià)總體呈上漲趨勢(shì)。3月北京二手房掛牌量上升，目前處于高位，意味著當(dāng)下北京二手房市場(chǎng)的成交速度難以追上掛牌速度。業(yè)主漲價(jià)信心回落，市場(chǎng)復(fù)蘇出現(xiàn)疲態(tài)，交易雙方進(jìn)入拉鋸的狀態(tài)。

02榜單解讀

北京城建·天壇府、永定金茂府、首開金茂望京樾位列3月北京項(xiàng)目銷售金額榜前三

北京建工攬星宸、大興·星光城、北京城建·天壇府榮膺3月北京項(xiàng)目銷售面積榜三甲

東外39號(hào)、北京城建·天壇府、北京悅府位列1-3月北京項(xiàng)目銷售金額榜前三

東外39號(hào)、北京城建國譽(yù)燕園、建發(fā)城建文源府榮膺1-3月北京項(xiàng)目銷售面積榜三甲

2023年3月北京TOP30項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)成交額192.38億元，1個(gè)項(xiàng)目成交金額超過20億元，2個(gè)項(xiàng)目成交金額超過10億元，還有15個(gè)項(xiàng)目成交金額超過5億元。

分城區(qū)來看，2022年3月城六區(qū)商品住宅項(xiàng)目成交金額排行榜中，位于東城區(qū)的北京城建·天壇府以22.13億元居首。近郊區(qū)成交金額排行榜中，大興區(qū)的壹品星光城以9.96億元位列第一。遠(yuǎn)郊區(qū)成交金額排行榜中，懷柔區(qū)的北京城建·府前龍樾以1.65億元位列第一。

分環(huán)線來看，五環(huán)內(nèi)商品住宅項(xiàng)目成交金額排行榜中位于東城區(qū)的北京城建·天壇府以22.13億元居首，五至六環(huán)朝陽區(qū)的首開金茂望京樾以11.18億元領(lǐng)先，六環(huán)外順義區(qū)的龍湖·御湖境以3.36億元位列第一。

3月內(nèi)城豪宅表現(xiàn)依舊強(qiáng)勢(shì)，北京城建·天壇府接力信達(dá)中心東外39號(hào)，成為月度銷冠。今年1月和2月的月度銷冠是信達(dá)中心東外39號(hào)，兩個(gè)項(xiàng)目都位于東城，優(yōu)勢(shì)地段始終是項(xiàng)目熱銷的決定性因素，去年經(jīng)常占據(jù)月度銷冠的就是學(xué)府壹號(hào)院、學(xué)府公館、玖合府。天壇府五期今年3月25日開盤，只用了15分鐘便已售罄，官宣認(rèn)購額58.75億。3月27日開始網(wǎng)簽，3月成交額22.13億元。

近郊區(qū)項(xiàng)目3月也開始發(fā)力，北京建工攬星宸成交面積2.68萬㎡，位列面積榜單第一，項(xiàng)目今年2月25日開盤，3月網(wǎng)簽327套。房山區(qū)作為北京樓市的價(jià)格洼地剛需集結(jié)地，攬星辰在改善為主的北京新房市場(chǎng)取得突破，銷冠實(shí)至名歸。3.38萬/㎡的成交均價(jià)，也將全北京成交均價(jià)拉至過去一年新低。房山是中建智地深耕區(qū)域，幾個(gè)臨鐵上車盤陸續(xù)進(jìn)入順銷期。恰逢一區(qū)一策、試點(diǎn)松綁政策消息傳來，略顯低沉的房山樓市注入一針強(qiáng)心劑。

大興·星光城成交面積1.85萬㎡，位列面積榜單第二，大興西紅門板塊的御景星城、橡樹灣，瀛海板塊的和錦誠園、合生me悅等項(xiàng)目成交也很活躍。

朝陽和豐臺(tái)區(qū)是改善買房人的必看區(qū)域，自集中供地以來，主城區(qū)中朝陽是上半場(chǎng)的供應(yīng)主力，豐臺(tái)撐起了集中供地的后半場(chǎng)。朝陽奶西板塊、崔各莊板塊是成交熱點(diǎn)，孫河板塊恒基天匯和天恒傲云占據(jù)頂豪市場(chǎng)，主打產(chǎn)品力。豐臺(tái)市場(chǎng)豪宅聚集，華潤的北京天譽(yù)、北京瑞府和北京悅府，中海的和瑞叁號(hào)院，金茂的永定金茂府，合生的北京縵云，首開的新盤君禮著和端禮著，還有懋源三個(gè)項(xiàng)目。

03典型項(xiàng)目

東外39號(hào)

東外39號(hào)1-3月網(wǎng)簽成交額45.48億元位列第一。

東外39號(hào)曾是爛尾樓，它的立項(xiàng)時(shí)間可追溯至20年前的商辦綜合體項(xiàng)目，曾屢陷股權(quán)紛爭(zhēng)停工。項(xiàng)目前身東直門國盛中心，是當(dāng)年北京奧運(yùn)會(huì)的重點(diǎn)配套項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目在2000年開始建設(shè)，除了交通樞紐在2008年建成交付使用之外，其他項(xiàng)目經(jīng)過了多次的開工、停工、復(fù)工，并在2012年全面停工。

直到2015年信達(dá)才以105億價(jià)格收購獲得控制權(quán)，開始正式著手開發(fā)及運(yùn)營。由于多年?duì)€尾，項(xiàng)目存在著產(chǎn)權(quán)年限減少及工程質(zhì)量隱憂等問題，讓人們對(duì)盤活后的住宅是否值得購買存在一定爭(zhēng)議，但由于項(xiàng)目所處的東二環(huán)東直門絕版優(yōu)勢(shì)區(qū)位，依然取得熱銷。

北京城建天壇府

2022年的百億銷冠樓盤，在2023年仍然炙手可熱。北京城建天壇府1-3月實(shí)現(xiàn)32.69億元銷售額位列第二。北京城建天壇府位于東城區(qū)二環(huán)至三環(huán)間，臨靠二環(huán)路，臨近地鐵14號(hào)線景泰站、地鐵5號(hào)線蒲黃榆站、地鐵8號(hào)線永定門外站，銜接?xùn)|單、西單、金融街、國貿(mào)等城市核心商圈，地理位置得天獨(dú)厚。

北京悅府

北京悅府1-3月網(wǎng)簽26億，排名top3。北京悅府去年10月份開盤，目前處于順銷階段，最近幾個(gè)月網(wǎng)簽金額一直穩(wěn)定在榜單前列。

北京悅府位于右安門外亞林西板塊，距離南二環(huán)1.1公里，環(huán)線優(yōu)勢(shì)非常明顯。亞林西已經(jīng)打造成內(nèi)城豪宅板塊，周邊佑安府、昆侖御，中國璽，售價(jià)在13-14.5萬左右，項(xiàng)目11.2萬/㎡的銷售指導(dǎo)價(jià)具有一定優(yōu)勢(shì)。

04總結(jié)展望

2023年以來，中央對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)積極，多次重申房地產(chǎn)支柱地位、支持剛性和改善性住房需求。政策利好下，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)，整體樓市點(diǎn)狀復(fù)蘇。銷售市場(chǎng)的回暖主要源于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖、防疫調(diào)整、剛需改善購房者抓緊低信貸利率窗口期、積壓購房需求的集中釋放等，但當(dāng)前居民購房情緒仍不積極，目前已經(jīng)出現(xiàn)了市場(chǎng)熱度回落的現(xiàn)象。北京二手房“帶押過戶”以及一區(qū)一策、房山試點(diǎn)松綁政策或?qū)⑹沟媒衲?月的樓市繼續(xù)維持一定的熱度。（來源：克而瑞）

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文章來源:克而瑞