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導(dǎo)讀

(資料圖片僅供參考)

“問(wèn)北京”此前曾多次報(bào)道過(guò)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商針對(duì)期房建成后與銷(xiāo)售時(shí)的宣傳是否一致，施工時(shí)更換材料是“難以避免”還是“貨不對(duì)板”各執(zhí)一詞。近日，又有北京市豐臺(tái)區(qū)首創(chuàng)天閱山河的多位業(yè)主向“問(wèn)北京”反映，小區(qū)樓體已經(jīng)封頂，但是開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)宣傳的外立面“金屬質(zhì)感”完全沒(méi)有體現(xiàn)，還更換了外立面防火保溫材料，不過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)此有另一種解釋。對(duì)此，您怎么看？

期房建成效果引業(yè)主不滿(mǎn)

北京市民崔先生向“問(wèn)北京”（北京新聞廣播新聞熱線(xiàn)65159063）反映，自己2021年花費(fèi)1000多萬(wàn)元購(gòu)入了一套位于豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)外首創(chuàng)天閱山河的面積為135平方米的期房，小區(qū)2024年交房，目前樓體已經(jīng)建成完工，不過(guò)有部分業(yè)主對(duì)于樓體外立面使用的材料和呈現(xiàn)出的效果表示不滿(mǎn)。

業(yè)主崔先生：每套房子都是1,000萬(wàn)左右，大家覺(jué)得它現(xiàn)在呈現(xiàn)的效果質(zhì)量和價(jià)格相差太大。

4月2號(hào)，記者跟隨業(yè)主來(lái)到小區(qū)探訪(fǎng)，看到小區(qū)內(nèi)8棟樓的樓體南側(cè)都貼有鋁板幕墻，并且用鋁條進(jìn)行外立面裝飾，樓體東西兩側(cè)和北側(cè)則涂有灰色涂料，并用淡黃色的板材裝飾條進(jìn)行裝飾。業(yè)主華先生（化姓）指著這些裝飾條告訴記者：

業(yè)主華先生：這種地方應(yīng)該都是金屬的，用鋁支架的，就跟南面應(yīng)該一樣，后邊是應(yīng)該是有金屬漆的，就是有金屬質(zhì)感的。現(xiàn)在用的是仿石漆，很便宜又難看的仿石漆，我們覺(jué)著這怎么能接受？所謂的金屬質(zhì)感在哪？

小區(qū)遠(yuǎn)景，南側(cè)為鋁板幕墻/王小孟攝

業(yè)主不滿(mǎn)的北、東、西側(cè)仿石漆的裝飾條與涂料/王小孟攝

業(yè)主：沒(méi)有任何“金屬質(zhì)感”

華先生不斷強(qiáng)調(diào)的“金屬質(zhì)感”，是指開(kāi)發(fā)商在提交給區(qū)規(guī)自委的報(bào)規(guī)圖中明確標(biāo)注，樓體外側(cè)為“金屬質(zhì)感飾面”，而業(yè)主們則認(rèn)為，已建成樓體的東、西、北側(cè)無(wú)論是涂料，還是裝飾物都體現(xiàn)不出任何“金屬質(zhì)感”。業(yè)主劉女士告訴記者：

業(yè)主劉女士：一點(diǎn)鋁板都沒(méi)有，泡沫塑料加涂料。他們跟政府約定（報(bào)規(guī)圖）里面說(shuō)它是一個(gè)四面都是金屬質(zhì)感飾面，我們都有它的第一版的宣傳圖。

業(yè)主認(rèn)為北立面和側(cè)立面裝飾條為泡沫塑料加涂料/受訪(fǎng)者供

業(yè)主：設(shè)計(jì)變更毫不知情

業(yè)主們對(duì)樓體外立面呈現(xiàn)出的樣態(tài)感到不滿(mǎn)后，向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)信息公開(kāi)，由此還發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在樓體東、西、北側(cè)將合同中約定的外墻“棉巖保溫板”更換成了“AEPS聚合聚苯板”。業(yè)主華先生說(shuō)：

業(yè)主華先生：從巖棉板給更換成了聚苯板，巖棉板的價(jià)格肯定要貴。關(guān)鍵是防火等級(jí)，一個(gè)是A1（巖棉板）一個(gè)是A2（聚苯板），我們合同上寫(xiě)的就是巖棉板，我們從來(lái)沒(méi)有寫(xiě)過(guò)聚苯板。

合同中約定的外墻“棉巖保溫板”/受訪(fǎng)者供

業(yè)主劉女士等人對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主解釋說(shuō)，他們向相關(guān)部門(mén)備案過(guò)《設(shè)計(jì)變更通知單》，所有的施工都是按照設(shè)計(jì)變更單進(jìn)行。但這一過(guò)程，業(yè)主毫不知情。另外，在業(yè)主劉女士等人看來(lái)，目前業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)“金屬質(zhì)感”各執(zhí)一詞，根源之一在于一個(gè)感性的描述詞為何能作為文字說(shuō)明出現(xiàn)在政府報(bào)規(guī)圖里。

業(yè)主劉女士等人：我們覺(jué)得這事住建委和規(guī)自委應(yīng)該都需要介入，因?yàn)檫@個(gè)報(bào)規(guī)圖最開(kāi)始是在規(guī)自委那報(bào)備的，那你怎么能夠通過(guò)這么一個(gè)模糊不清的東西？

業(yè)主認(rèn)為“金屬質(zhì)感”為一種感性描述/百度詞條

開(kāi)發(fā)商：未接受采訪(fǎng)

為核實(shí)了解情況，記者首先聯(lián)系到開(kāi)發(fā)商——北京創(chuàng)閱新科置業(yè)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理李女士，對(duì)方表示：

開(kāi)發(fā)商：我得跟公司說(shuō)一下，看看有沒(méi)有同事對(duì)接咱們媒體的，然后他們跟您聯(lián)系好嗎？

開(kāi)發(fā)商此前第一版宣傳畫(huà)/受訪(fǎng)者供

銷(xiāo)售人員：符合合同

截至發(fā)稿，記者沒(méi)有收到回復(fù)。隨后，記者以客戶(hù)的身份來(lái)到項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員郝先生表示，在售房合同中有明確表述“外墻裝修為鋁板外墻、涂料”，沒(méi)有約定外立面裝飾物用什么材質(zhì)，這方面開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違背合同的行為；而目前更換的聚苯板要比棉巖板更好，不存在“減配”一說(shuō)。

銷(xiāo)售人員郝先生：我們是把所有的鋁板全用在了一面，這樣整體好看。我們（合同）寫(xiě)的是鋁板、涂料，是鋁板和涂料兩種。他要是真是專(zhuān)業(yè)做這個(gè)工程的，一看就知道現(xiàn)在用的東西比棉巖好，它平整度跟工藝工法，這樣會(huì)更好看、更平整。

售房合同中約定“外墻裝修為鋁板外墻、涂料”

業(yè)主向記者提供的一份開(kāi)發(fā)商此前出具的情況說(shuō)明也提到：項(xiàng)目北立面、側(cè)立面在陽(yáng)光下可形成金屬質(zhì)感光澤，樓體整體呈現(xiàn)出金屬質(zhì)感；而更換的聚合聚苯板滿(mǎn)足消防節(jié)能規(guī)范，不影響使用功能，根據(jù)合同無(wú)需向業(yè)主公示。

住建委：主要監(jiān)督施工質(zhì)量

針對(duì)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的分歧，記者首先聯(lián)系到豐臺(tái)區(qū)住建委 工程質(zhì)量管理科 工作人員張女士，張女士表示，住建委主要對(duì)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督：

區(qū)住建委：我們建委主要是施工質(zhì)量這一塊，但是如果說(shuō)違約，沒(méi)有按照合同約定，就是您找一下房管局市場(chǎng)科。我個(gè)人理解就是業(yè)主方面能夠制約（開(kāi)發(fā)商）的就是合同。

變更單無(wú)需相關(guān)部門(mén)審批

對(duì)于業(yè)主們質(zhì)疑的開(kāi)發(fā)商更換棉巖板為聚合聚苯板的《設(shè)計(jì)變更通知單》，但業(yè)主不知情一事，張女士表示，按照目前相關(guān)規(guī)定，設(shè)計(jì)變更單確實(shí)不需要相關(guān)部門(mén)審批或是告知業(yè)主。

區(qū)住建委：四方要簽字，建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位，我們這也不備案，比如說(shuō)咱們反映他這個(gè)東西變更了，我們就要查他有沒(méi)有設(shè)計(jì)變更單，如果沒(méi)有設(shè)計(jì)變更單，就是違規(guī)的。

記者：那他們這個(gè)設(shè)計(jì)變更單就是規(guī)委去審批是嗎？

區(qū)住建委：誰(shuí)也不審批，除非它涉及到了規(guī)劃方面的，就是規(guī)委把控，涉及到規(guī)劃方面比較大的那種變更。你要小的這種，他有個(gè)變更單就行，人家規(guī)委也不會(huì)管這么多，建委這一塊是管不了這些東西。

區(qū)房管局：以合同為準(zhǔn)

記者隨后查詢(xún)了業(yè)主的購(gòu)房合同，其中提到“在不影響買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，出賣(mài)人對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作出局部調(diào)整，可不通知售買(mǎi)人”，不過(guò)業(yè)主認(rèn)為這一改動(dòng)已經(jīng)影響了商品房質(zhì)量。針對(duì)這種改動(dòng)到底是否需要告知業(yè)主，記者又以業(yè)主身份聯(lián)系到豐臺(tái)區(qū)房管局，市場(chǎng)科的工作人員表示：

區(qū)房管局市場(chǎng)科：這得看您合同里約定，有沒(méi)有約定可以更換材質(zhì)，或者是更換材質(zhì)之后需不需要通知您。

合同約定，局部調(diào)整可不通知售買(mǎi)人/受訪(fǎng)者供

房管局：樣板間為展示樣板間

針對(duì)開(kāi)發(fā)商樣板間北側(cè)外墻用鋁條裝飾，而現(xiàn)房則更改為聚苯板裝飾，業(yè)主認(rèn)為根據(jù)京建發(fā)258號(hào)文件，現(xiàn)房應(yīng)與樣板間一致，但房管局工作人員表示，由于這一處樣板間建設(shè)時(shí)間在258號(hào)文出臺(tái)之前，為展示樣板間，所以只作為展示宣傳使用。

區(qū)房管局市場(chǎng)科：258號(hào)文出臺(tái)以后是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)如果要建宣傳樣板間，必須得建交付樣板間，以前是沒(méi)有規(guī)定的。

樣板間北側(cè)外墻用鋁條裝飾/受訪(fǎng)者供

規(guī)自委：模糊描述近年常見(jiàn)

對(duì)于業(yè)主們質(zhì)疑的“金屬質(zhì)感”這種模糊描述為何會(huì)出現(xiàn)在報(bào)規(guī)圖里，誰(shuí)來(lái)判定是否呈現(xiàn)出“金屬質(zhì)感”一事，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)豐臺(tái)分局審批科工作人員表示：

豐臺(tái)區(qū)規(guī)自委審批科：現(xiàn)在外立面很多文字標(biāo)注這種。再早的項(xiàng)目他都不寫(xiě)，就這兩年他才寫(xiě)這種的。

記者：應(yīng)該是由哪個(gè)部門(mén)去最終判定，來(lái)認(rèn)定一下它到底是有沒(méi)有符合這個(gè)金屬質(zhì)感。

豐臺(tái)區(qū)規(guī)自委審批科：因?yàn)槲覀兪菍徟块T(mén)，你要不要問(wèn)問(wèn)驗(yàn)收，我們是這樓沒(méi)建之前，我們是看著方案給他批的。

記者又聯(lián)系到豐臺(tái)區(qū)規(guī)自委核驗(yàn)科，工作人員表示：

豐臺(tái)區(qū)規(guī)自委核驗(yàn)科：我因?yàn)椴皇墙?jīng)辦人，我跟他（經(jīng)辦人）也說(shuō)一下您的訴求，到時(shí)候看他這邊給您回個(gè)電話(huà)。

發(fā)稿前記者沒(méi)有收到相關(guān)回復(fù)。記者又聯(lián)系到屬地——盧溝橋街道辦事處，城鄉(xiāng)管理辦公室的工作人員表示，他們此前已經(jīng)召開(kāi)過(guò)吹哨會(huì)，不過(guò)規(guī)自委和房管局相關(guān)科室因故沒(méi)有參加，之后還會(huì)繼續(xù)吹哨，搭建業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與各部門(mén)溝通的平臺(tái)。

業(yè)主：籠統(tǒng)表達(dá)存“灰色地帶”

根據(jù)相關(guān)部門(mén)的答復(fù)，期房交付要以合同為準(zhǔn)，但業(yè)主們則認(rèn)為，購(gòu)房合同中有大量的籠統(tǒng)表述和“灰色地帶”最后都變成了開(kāi)發(fā)商發(fā)揮的空間。

業(yè)主劉女士：開(kāi)發(fā)商跟業(yè)主之間的約定其實(shí)非常的少，那一本合同大部分都是免責(zé)條款，然后真正能規(guī)定這個(gè)材料的就那么幾頁(yè)，你怎么可能通過(guò)這么幾頁(yè)，就把這個(gè)一個(gè)樓怎么蓋給說(shuō)清楚了，就不可能的。

南側(cè)與側(cè)立面外墻裝飾顏色有所區(qū)別/王小孟攝

建議提前進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審查

對(duì)此，北京大學(xué)法學(xué)院教授、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，相關(guān)部門(mén)可以針對(duì)房屋預(yù)售合同以及相關(guān)附件提前進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審查，以更好地維護(hù)購(gòu)房者的利益。

樓建波：現(xiàn)在各地政府都在推示范合同文本，實(shí)際上我覺(jué)得政府和消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)可以做的更多的一個(gè)事情是房子要預(yù)售的話(huà)，你把預(yù)售合同文本拿來(lái)我看一看，我甚至都覺(jué)得這個(gè)看，不應(yīng)該只是形式上面的看。如果預(yù)售制度還要存在一段時(shí)間，在發(fā)預(yù)售許可的時(shí)候，能不能對(duì)預(yù)售合同和它的附件幫我們購(gòu)房人去做一個(gè)審查，比如那些含含糊糊的這個(gè)東西，你要不改明確，就要求你向購(gòu)房者說(shuō)明。

法律部門(mén)需綜合各方意見(jiàn)判斷

在長(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域的北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師包華看來(lái)，房屋本身是非常復(fù)雜的產(chǎn)品，涉及到很多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，所以消費(fèi)者應(yīng)該更多地對(duì)房屋的整體交付與保修進(jìn)行約定。

包華：房屋本身是一個(gè)非常復(fù)雜的產(chǎn)品，它里邊涉及到大量的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，而且它是一個(gè)整體交付的產(chǎn)品，所以大家在約定的時(shí)候，更多的是約定這個(gè)產(chǎn)品整體交付以及保修，而不會(huì)設(shè)定其中某一些具體的條件。就好像我們?cè)谫I(mǎi)一個(gè)電器產(chǎn)品，我們很難說(shuō)我們把電路圖里面每一件事情，都跟我們的消費(fèi)者都說(shuō)清楚。

至于業(yè)主關(guān)注的建材的更改是否會(huì)影響使用，外立面是否呈現(xiàn)金屬質(zhì)感由誰(shuí)判定，包華認(rèn)為，雙方都可以進(jìn)行舉證，法律部門(mén)需要綜合各方意見(jiàn)進(jìn)行判斷。

包華：因?yàn)槲覀儑?guó)家現(xiàn)在是期房，從設(shè)計(jì)圖到施工效果、現(xiàn)場(chǎng)效果，兩者之間肯定會(huì)有差異，而這個(gè)差異是不是一種實(shí)質(zhì)性的差異？是不是會(huì)對(duì)于我們的購(gòu)房人的購(gòu)買(mǎi)意愿產(chǎn)生根本影響？這個(gè)法官也要判斷，我們既不能以開(kāi)發(fā)商的角度去審這件事，也不能以購(gòu)房人的角度去審視這件事，而是以一個(gè)跟這事可能沒(méi)有利害關(guān)系的一個(gè)普通公眾的角度去審視這件事。

事件后續(xù)進(jìn)展，“問(wèn)北京”也將持續(xù)關(guān)注。

小 問(wèn) 說(shuō)

1000多萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)期房

建成效果不接受

設(shè)計(jì)變更不知情

業(yè)主開(kāi)發(fā)商各執(zhí)一詞

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記者丨王小孟

編輯丨王小孟 劉若萌

值班主編丨獨(dú)伊