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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

想不通北京的學(xué)區(qū)房為什么這么貴？有這些錢去弄個(gè)香港身份不好嗎？或者其他國(guó)家的也行，然后讓孩子利用政策輕輕松松的上清北，不香嗎？

A：

1、怎么說呢？很多人都有這種想法，但都只是想美事兒了，而現(xiàn)實(shí)中任何事物都有利有弊，上帝暗中給每件看上去美好的東西都標(biāo)好了價(jià)格，很多時(shí)候在開始意識(shí)不到，后悔就已經(jīng)晚了。

2、可以想一下，既然這種利用身份上名校的操作并不難，那為什么有大多數(shù)的家長(zhǎng)不采用??？原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，上名校的目的更多的是為了找工作，而文憑只是敲門磚。而且這也要看身份的，只有中國(guó)大陸身份證的拿著這文憑才用處更大，并且還得是憑實(shí)力獲得的。

如果是個(gè)外籍或香港身份的，就算拿了清北文憑很有用嗎？央國(guó)企和公務(wù)員肯定是不要的，大公司一看這身份也會(huì)懷疑真實(shí)能力，就跟看英國(guó)的一年水碩似的，就算有真才實(shí)學(xué)都吃虧。

所以這種利用身份拿到的文憑就是看上去很美，現(xiàn)實(shí)中的含金量并不高。也就是忽悠沒關(guān)系的普通人還行，在用人單位那里根本不受待見。

3、如果是真的弄了外籍或香港身份，那去考外國(guó)牛?；蛳愀鄞髮W(xué)的文憑才合適，清北只對(duì)內(nèi)地身份的才更好使。

所以這考慮好自己的需求吧，如果只是弄個(gè)文憑當(dāng)幌子，那這么操作沒問題。但在找工作上這文憑得降級(jí)使用，更大的作用也就是得到一些校友圈子而已。

4、總之吧，買不買學(xué)區(qū)房是自己的事兒，這只是一種途徑而已，沒有優(yōu)劣之分。但千萬(wàn)別覺得自己聰明別人傻，條條大路通羅馬，你看到的路別人也都看到了，人家之所以不走，那或許就是更繞遠(yuǎn)兒，甚至是坎坷更多。

僅供參考。

二

Q:

目前持有西城真武廟二里1995年高層塔樓的小兩居，參考綠中介掛牌價(jià)770；還有萬(wàn)年花城五期2011年的小兩居，掛牌價(jià)720。我現(xiàn)在考慮置換，不僅是我，應(yīng)該市面上都想置換保值增值的。因?yàn)楹⒆咏衲晡鞒切∩?，還在西城住，之前想用萬(wàn)年花城的小兩居添些錢置換?，F(xiàn)在考慮到入學(xué)人口減少，教育趨勢(shì)是均衡化，大學(xué)生就業(yè)難，個(gè)人認(rèn)為學(xué)區(qū)房的意義逐漸沒有那么大。何況目前住的小區(qū)，我個(gè)人覺得基本上沒有物業(yè)，要環(huán)境沒環(huán)境，要品質(zhì)沒品質(zhì)，戶型也不好，想著不如趁現(xiàn)在出手。

那么兩套房子都出手，扣除稅費(fèi)，再加些資金，預(yù)算可以提升到1800～1900。置換的房子應(yīng)該會(huì)持有6到10年，10年后再看。這期間置換的房子出租出去收取租金，西城隨著孩子上學(xué)，在學(xué)校附近租房子住。1800的預(yù)算可以考慮相對(duì)好一點(diǎn)的產(chǎn)品了。如果順利的話，我是想獲得資金后置換一套大戶型/兩套小戶型：品牌房企開發(fā)商、物業(yè)好、地段好、房齡新（最好5～10年內(nèi)，也考慮新房），戶型相對(duì)較好的房子。章哥您覺得這樣合適嗎？更建議1個(gè)大戶型還是2個(gè)小戶型呢？

即使是預(yù)算不算低的情況，實(shí)際選擇余地也不大。我研究了海淀清河西二旗那片，也研究了望京北苑那片。配套成熟的區(qū)域，就是價(jià)格高，我感覺海淀相對(duì)朝陽(yáng)更高，應(yīng)該是有學(xué)區(qū)溢價(jià)吧。如果是配套不夠完善的話，有可能未來還有可能漲點(diǎn)。我網(wǎng)上云看了望京片區(qū)，還有橡樹灣的幾期。

個(gè)人感覺望京這邊保利中央公園單價(jià)16萬(wàn)這種有點(diǎn)過于高了，似乎未來只能隨大盤走，不會(huì)有新的利好加持。臻園位置不錯(cuò)，聽說望京產(chǎn)業(yè)在北移，阿里新總部在來廣營(yíng)地鐵站往東2.5公里吧，不知道未來會(huì)不會(huì)更好。畢竟買房都是真金白銀的掏錢，誰(shuí)不希望自己家房子能保值，最好還能增點(diǎn)值呢。可是又怕自己知道的信息大家早都已經(jīng)知道了，自己現(xiàn)在購(gòu)入會(huì)高位站崗。

順便吐槽一下，在買房子這件事上，我家男人簡(jiǎn)直了，只想著在西城換一套面積大點(diǎn)的自住并且長(zhǎng)期持有。唉，我也看過您之前寫的文章，這些拖后腿的老爺們兒可真耽誤事啊，這思維還停留在上世紀(jì)。盼望章哥能指點(diǎn)一下心思活絡(luò)的女性，比如地塊、樓盤的建議。

A：

1、一大還是兩小沒標(biāo)準(zhǔn)，看是自住還是準(zhǔn)備收租金了。這和保值沒有直接的關(guān)系，頂多是影響出手時(shí)的流動(dòng)性，總價(jià)越高成交周期就會(huì)越長(zhǎng)。

2、海淀就是有學(xué)區(qū)溢價(jià)，清河跟西三旗的不算高，低于平均值，上地的最高，西北旺一帶的中等。橡樹灣和西二旗一帶的升值率和望京的沒什么區(qū)別，都挺好的。

3、單價(jià)高不高的主要看租售比，如果租售比正常就不算高，也就是沒溢價(jià)就無所謂。新的利好是估計(jì)沒什么了，沒有了可開發(fā)的土地也就增加不了配套，那就看產(chǎn)業(yè)發(fā)展的慣性了，到目前為止至少不落后吧。我也建議先看來廣營(yíng)，幾個(gè)小區(qū)都不錯(cuò)，大概率會(huì)比望京強(qiáng)些的。讓中介算算租售比吧，應(yīng)該還在700左右，也就不算高位，比海淀的劃算。

4、就換在來廣營(yíng)唄，超出大盤多少不敢說，但至少不會(huì)吃虧。在沒有其他可替代板塊出現(xiàn)之前，望京和來廣營(yíng)一帶的強(qiáng)勢(shì)還不會(huì)減弱。

僅供參考。

三

Q:

我在東單上班，愛人在東二環(huán)潘家園和十里河中間上班。我們預(yù)算800+，想盡量買個(gè)三居，實(shí)在不行戶型好的大兩居也可以，最起碼是次新。就是還想稍微沾點(diǎn)學(xué)區(qū)，我倆沒有北京戶籍，工居在考慮要不要辦一個(gè)，不知道需不需要考慮學(xué)區(qū)，目前還沒有孩子。您看有什么好建議嗎，麻煩您～

目前我們看了蒲黃榆，景泰，方莊，永外，成壽寺中海城，還有這附近的樓基本看了，感覺中海城圣朝菲和方莊六號(hào)環(huán)境很好，但是不知道能不能買。您還有指導(dǎo)建議買的地嗎，章哥。麻煩您了。預(yù)算800+w是總房?jī)r(jià)，還有一點(diǎn)就是不知道要不要直接買帶點(diǎn)學(xué)區(qū)的還是這邊買了住五年再換呢？不知道五六年后學(xué)區(qū)啥情況了。

A：

1、是否買學(xué)區(qū)房，用得上就買唄，用不上就沒必要了?，F(xiàn)在正是入學(xué)高峰期，溢價(jià)正高的時(shí)候，這會(huì)兒去炒學(xué)區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。所以常規(guī)建議還是多考慮實(shí)用功能吧，確定愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和較低的性價(jià)比再買。

2、中海城和方莊六號(hào)，沒什么不能買的，居住的性價(jià)比不低。不過也考慮好，這地段兒兩區(qū)交界，所以在投資角度上不算占優(yōu)。當(dāng)然也不算落后，就是在行情期間的傳導(dǎo)排序靠后一些而已。

3、這還是先確定是否買學(xué)區(qū)房吧，尤其是永外的，外人不好建議，只能看自己的想法?？紤]好，過兩年入學(xué)人口下降后就得指望政策了，誰(shuí)也不敢預(yù)測(cè)。

僅供參考。

四

Q:

家里有安交片區(qū)交東小區(qū)一套二居室1000w左右，想置換改善住房兼顧投資。考慮幾個(gè)方位：惠新西街、朝陽(yáng)北沙灘、酒仙橋、東城永外片區(qū)，想問問這幾個(gè)片區(qū)哪個(gè)更有發(fā)展?jié)摿Γ渴菗Q一個(gè)三居好，還是換兩居再加一套通州？另外，多校劃片以后小區(qū)掛牌量增加很多，價(jià)格也上不去，想再等等，但是怕想置換的二手房?jī)r(jià)格再上漲。目前比較糾結(jié)。

A：

1、發(fā)展?jié)摿?，理論上是酒仙橋，本來就是產(chǎn)業(yè)區(qū)，動(dòng)不動(dòng)又老有新規(guī)劃。只不過這些年讓望京搶走的份額太多，升值都不是太好。所以只能說是理論上的潛力吧，現(xiàn)實(shí)中普通。其他的都談不上什么潛力，沒有了新規(guī)劃和新配套，也就是慣性而已。永外還是學(xué)區(qū)房，這跟朝陽(yáng)的兩碼事兒，沒有可比性。

2、三居還是兩居加通州，這沒標(biāo)準(zhǔn)，看自住還是投資了。常規(guī)建議是一步到位，過幾年再折騰就不劃算了。一次的置換稅費(fèi)就是4%，差不多三年的房租，學(xué)區(qū)房更是得四年。通州多數(shù)的租金偏低，升值好的更低，算好賬再換。

3、等等就等等唄，等到信息采集結(jié)束前也就差不多了。盡量縮短賣房后的空白期就行，朝陽(yáng)這幾個(gè)不算多熱門板塊，不至于漲的多快。

僅供參考。

五

Q:

我家兩個(gè)孩子老大上5年級(jí)，老二上3年級(jí)，目前在通州臺(tái)湖上小學(xué)，學(xué)習(xí)成績(jī)一般。今年有進(jìn)京指標(biāo)落京戶，目前加上賣房能湊到800左右，麻煩您給推薦一個(gè)居住和教育都能兼顧的區(qū)域。因?yàn)楹⒆訉W(xué)習(xí)一般，所以想去東城，畢竟東城高中普及率高。我不是雞娃家長(zhǎng)，將來孩子有個(gè)大學(xué)上就可以啦。

我看了東城的龍?bào)w學(xué)區(qū)，可是小學(xué)我們這也基本上用不上了，就是為了初中去，將來學(xué)區(qū)房走向也不好說。有朋友住新北苑華貿(mào)城，推薦我去那，可以直升朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)，我擔(dān)心我家孩子考不上高中。

A：

1、新北苑幾個(gè)小區(qū)的升值很好，排北京第一序列。但這里算不上學(xué)區(qū)房，來廣營(yíng)校區(qū)和朝外本校是有差距的。而且朝外放開統(tǒng)招了，那留給系統(tǒng)內(nèi)的名額就減少，能通過1+3選拔的難度就更大了。

這看孩子的成績(jī)吧，常規(guī)建議是如果能考到前30%，那在朝陽(yáng)就合適，單校劃片九年制還省心。但如果是中等或以下的話就說不好了，畢竟真實(shí)的普高率是低于東城的。

2、龍?bào)w的資源肯定是挺好的，東城也派位公平，真要是能派入直升校還能直升呢，看運(yùn)氣了。溢價(jià)率在30%吧，東城各個(gè)學(xué)區(qū)都差不多，這就看自己是否接受了。這和朝陽(yáng)的不好比較，溢價(jià)等方面的差距太大，還是自己定吧。常規(guī)建議是成績(jī)好的在朝陽(yáng)占優(yōu)，中等普娃在東城更合適。

3、另外提醒一點(diǎn)，東城和朝陽(yáng)都不是不雞娃，只是沒有西海更卷而已。一般來說到了中學(xué)要想出成績(jī)都得適當(dāng)補(bǔ)課，中考挺不好考的。

僅供參考。

六

Q:

想請(qǐng)教回遷房的問題。我屬于改善需求，賣一買一。孩子目前就讀海淀三年級(jí)，因此不考慮學(xué)區(qū)需求?，F(xiàn)在居住一套三環(huán)內(nèi)的兩居老破小，想在海淀買一個(gè)次新小三居，預(yù)算1000內(nèi)。但是家附近三居次新商品房遠(yuǎn)超預(yù)算。

目前海淀有一些已經(jīng)下房本的回遷房，相對(duì)價(jià)格便宜一點(diǎn)，如和泓四季，八嘉家園，文龍家園等。所以想請(qǐng)教您回遷房質(zhì)量如何，自住兼顧保值是否可以入手呢。另外如果置換到五環(huán)外，我們肯定需要在孩子學(xué)校附近租房，意味著未來不短的時(shí)間會(huì)租房居住。但是海淀純商品房或者改善型住房確實(shí)價(jià)格較高了，我擔(dān)心過幾年置換更買不起。所以想咨詢一下您。

A：

1、回遷房質(zhì)量，良莠不齊唄，一般來說都略弱于商品房，一分錢一分貨吧。回遷房本來就是自住為主的，投資的排序靠后。這種產(chǎn)品在升值上有隱形天花板，就是不能超過板塊大盤。因?yàn)閮?yōu)勢(shì)就是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，一旦漲的多了就不實(shí)惠了，價(jià)格自然回落。所以一般來說就是跟隨板塊大盤，房齡老點(diǎn)兒的相對(duì)更穩(wěn)妥，品質(zhì)穩(wěn)定也就都踏實(shí)了，別期望值太高就行。

2、沒什么不能買的，房子本來就是用來住的，自己覺得居住舒服就行。這幾個(gè)的學(xué)區(qū)溢價(jià)都不算高，相對(duì)性價(jià)比還高呢。這就看自己的喜好吧，買戶型好的，將來出手時(shí)至少不吃虧。

僅供參考。

七

Q:

我家目前情況是在金融街有個(gè)老破小，孩子26年上學(xué)，愛人在國(guó)貿(mào)上班?，F(xiàn)在住在中海紫御的一個(gè)二居，我感覺今后非頂級(jí)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)溢價(jià)會(huì)越來越低。打算把中海的房子賣掉，加400左右，換個(gè)雙井附近環(huán)境相對(duì)好點(diǎn)的大三居，總預(yù)算1600以內(nèi)吧。但可能也只住2,3年，孩子一上學(xué)就要去金融街那邊租房了，一租估計(jì)就得10年。

綜合居住環(huán)境和保值情況，您覺得我這個(gè)思路對(duì)嗎？如果換的話，雙井附近哪些小區(qū)比較好？目前只看了富力城D區(qū)和樂城國(guó)際。

A：

1、富力城和樂城的保值倒沒問題，都是板塊標(biāo)桿，雖然沒超出大盤什么但也不落后。

2、換租是合適的，雙井的租金收益比金融街一般都要高出30%，也就是學(xué)區(qū)溢價(jià)的價(jià)值。不過這大三居在板塊內(nèi)一般不占便宜，大戶型多數(shù)都偏低個(gè)10%。這讓當(dāng)?shù)刂薪樗闼惆桑畹牟惶嗑托小?/p>

3、另外如果從純投資的角度講，雙井不算占優(yōu)勢(shì)，這些年略落后于四環(huán)外，沒有望京朝青等板塊升值更好。當(dāng)然像富力城這種小區(qū)跟大盤比也不吃虧，只是略弱于強(qiáng)勢(shì)板塊而已。

僅供參考。

八

Q:

非京籍24年入小學(xué)，目前手里有350w左右，北京首套無首貸。想考慮九年一貫或者直升的學(xué)區(qū)兼自住，推薦哪些呢？東城或朝陽(yáng)。目前為止了解過白小+80和呼小+80 ，不知道向軍北里是否是有房就能直升80，其他還有什么建議？

A：

1、非京籍，那常規(guī)都是首選朝陽(yáng)啊，有房戶的順位在京籍無房戶之前，比其他區(qū)都相對(duì)更友好。

2、80中不是九年制，也就沒有直升一說兒。所謂的直升是因?yàn)槌?yáng)單校劃片，小升初的時(shí)候再審核一次房籍戶籍，所以相當(dāng)于直升。但這不敢保證，2024年也是入學(xué)高峰期，朝陽(yáng)一直放風(fēng)要執(zhí)行17630多校，只能說進(jìn)入80中的概率較大吧。

3、另外考慮好，80的學(xué)區(qū)房都有溢價(jià)，向軍北里估計(jì)也得在20%左右，白小的更高一些，幾乎和東城的差不多比例了。其他的可以看看清朝學(xué)區(qū)的，九年制，也都是老房，溢價(jià)相對(duì)低些。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！