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編者按：時間進入5月份，在北京做開發(fā)的房企都在忙一件事：準備拿地。從各家房企的存貨來看，如今是“地主家也沒余糧”，更準確地說是“地主家也沒多少好賣的房子存貨了”。因此，各家房企都做足了掛牌地塊的調研，準備大展拳腳。由于拿地對房企具有至關重要的戰(zhàn)略意義，我們聯(lián)合有關專家，并結合對市場一線資深操盤人士的訪談，對北京土地市場出讓的熱點地塊進行詳細剖析，以饗讀者。

5月6日，北京市豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地（以下簡稱：青塔地塊）最終被建工+城鄉(xiāng)房屋“搖中”，成交地價27.485億元。

(資料圖片僅供參考)

此次共有17家開發(fā)商參加線下競爭，最終競得率只有5.88%。

值得關注的是，青塔地塊雖然地理位置好，但是自身條件一般，尤其北側緊鄰京廣鐵路干線，列車進出頻繁，噪音比較大，產品規(guī)劃和排布有難度。

與《北京的開發(fā)商很著急》文中“西紅門6005地塊”一樣，青塔地塊也是比較雞肋的地塊。但是，依然吸引了17家開發(fā)商參與線下競爭，土地出讓條件也被拉滿，最后只能靠搖號確定歸屬。

雖然青塔地塊的爭奪已經落下帷幕，但是這場土拍帶給我們需要思考的問題卻剛開始：

01

中海拿到“通行證”

估計很多人沒想到，青塔地塊競爭的最大贏家其實應該是中海，因為這塊地是北京市土拍新規(guī)（4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布青塔地塊出讓補充公告：“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調整為“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關聯(lián)關系的公司，含全資公司、控股公司”）執(zhí)行后的首次土拍。

這個規(guī)定對中建系、首開系、城建系影響很大，最令人關注的是中海。

中海北京的項目多，產品設計比較創(chuàng)新，如果因為新規(guī)被限制發(fā)展，對市場和購房者都是損失。

①中海在北京樓市銷售規(guī)模最大，北京市場對公司業(yè)績貢獻也很大。2022年中海地產北京區(qū)域銷售額493億元，占集團銷售比例16.72%。與招商蛇口、保利將拿地重心放在上海不同，中海一直將拿地重心放在北京，也為市場發(fā)展做出巨大貢獻。

②中海地產（中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司）隸屬于中國建筑集團有限公司。中建集團旗下部分建設局近幾年也在北京大舉拿地，很多建設局還為政府做過貢獻，例如：中建智地（中建一局）在房山區(qū)土地遇冷的時候甚至為政府托底。也就是說，中海和中建系幾個建設局都為北京房地產市場和土地市場做出了貢獻，如果將它們視為一家，排除在外，有些不公。而且，中海為單獨上市公司，歷史發(fā)展悠久，與中建其他建設局的重點業(yè)務方向不同。

這次青塔地塊最終入圍參加線下競拍的企業(yè)里面有中海，也有中建玖合（中建二局），說明最終官方沒有將中海和中建系幾個建設局認定為一家。但是，中建系幾個建設局需要認定為一家，即以后熱點地塊中建幾個建設局可能只能選一個代表參加拿地。

這是一個較為公允的結果。

02

地方國資進京幕后

青塔地塊最終報名參與現(xiàn)場競拍企業(yè)名單為：1.金隅2.華潤 3.江蘇師山置業(yè) 4.天恒 5.中鐵 6.北京城建 7.中海 8.建工+城鄉(xiāng)房屋 9.廈門國貿 10.電建+京能 11.龍湖 12. 金茂 13.中建玖合 14.揚州華景置地 15.建發(fā) 16. 華發(fā) 17.萬科+南通海門海泰。

這其中，師山置業(yè)、海門海泰、華景置地等均來自江蘇，其中師山置業(yè)、海門海泰由江蘇南通市海門區(qū)國資委控股；華景置地則屬揚州國資委企。

估計很多讀者朋友對這些奇怪的地方國資公司名字一帶而過，但是他們將對北京房地產市場產生深遠影響。

隨著土地市場分化，優(yōu)質地塊要靠搖號方式決定，“馬甲”越多，“中獎”概率越大。而各城市相繼出臺針對使用“馬甲”圍標的處罰，在此情況下，某些房企又想出了“代理人”方式。

如今在某些城市“馬甲”已經被代理人方式所取代：拿地時，真正想拿地的企業(yè)不出面，而是多找?guī)准掖砣斯境雒妫孟潞笤侔训貕K權益想辦法轉給背后真正想拿地的企業(yè)。這些代理人公司不再是莫名其妙名字的“馬甲”，而是一眾各地城市的區(qū)屬國企，甚至是大型品牌民營房企。

據說，在某些城市“馬甲”已經被代理人方式所取代：拿地時，真正想拿地的企業(yè)不出面，而是多找?guī)准掖砣斯境雒婺玫?，拿下后再把地塊權益想辦法轉給背后真正想拿地的企業(yè)。

例如，某央企投資某城市，跟這個城市商議，由這個城市的國資企業(yè)作為這個央企的代理人，去北京、上海等核心城市參與拿地。拿地后央企出錢開發(fā)，以此換來對城市的持續(xù)投資。

這是影響北京樓市新格局的一股力量，同樣也是未來土拍市場規(guī)則需要進一步觀察和完善的地方，個中蹊蹺在《抽獎行情下的代理人戰(zhàn)爭》中已有解釋，感興趣的朋友可以打開鏈接，延伸閱讀。

03

對周邊項目是利好嗎？

在青塔板塊內，相鄰的大瓦窯、大井片區(qū)仍然有4個項目在售，如：北京城建·龍樾天元，網簽成交價約8.2萬元/平米，在售房源約200套；北京城建·宸知筑，網簽成交價約7.3萬元/平米，在售房源約450套；首創(chuàng)·天閱山河，網簽成交價約8萬元/平米，在售房源約30套；國譽·萬和城，網簽成交價約8萬元/平米，在售房源約50套；

青塔地塊剛出來的時候，周邊項目將其視為利好，認為青塔地塊8.5萬元/平米的指導價對于大瓦窯、大井片區(qū)項目7.3-8.2萬元/平米的售價是個利好。

首先，青塔地塊8.5萬元/平米的指導價有“站崗”效應，售價低的項目可以先跑。

其次，四個在售項目都認為周邊環(huán)境比青塔地塊好很多，客戶沒有理由在同樣總價條件下不選自己。

但實際上青塔地塊對于大瓦窯、大井片區(qū)的影響還可能有以下方面：

①青塔地塊對大瓦窯、大井片區(qū)可能會形成虹吸效應。青塔地塊大概率會被做成小戶型產品，面積段在70-110平米，總價在600-900萬元，主打海淀南、豐臺北及西城區(qū)部分的剛需、剛改人群，賣的就是地段。

青塔屬于成熟城區(qū)，以本地原住民、具有北京戶籍的機關事業(yè)單位工作人員為主，居住年限較長，區(qū)域內既有大量的本地改善需求，也有孩子結婚的剛需。

青塔地塊未入市前，本地新增購房需求只能選相鄰片區(qū)。如今青塔地塊會分流本地剛需、剛改兩類需求，對大瓦窯、大井片區(qū)是利空。

②對海淀南的客戶有“攔截”作用。因為青塔地塊緊鄰蓮石路，是玉泉路、永定路向南首個新盤，對于孩子就讀十一學校、海淀建華學校的家庭來說，這是距離學校最近的新房。

同時，地鐵11號線2期規(guī)劃，也讓區(qū)域有了地鐵配套預期，更符合剛需客戶需求。加上此前華曦府的熱賣，很多客戶對區(qū)域的認知和發(fā)展?jié)摿ε袛喑^了大瓦窯、大井片區(qū)。

對于剛需客戶而言，《絕對便宜就是好》，在總價可控范圍內，距離地鐵站近，遠比距離公園近更重要。

③青塔地塊會對周邊項目形成一次產品沖擊。大瓦窯、大井片區(qū)在售項目是北京城建、首創(chuàng)、遠洋（與北京城建合作）開發(fā)的，產品風格相近。未來青塔地塊會出現(xiàn)更為豐富的產品，對區(qū)域購房需求形成一次沖擊。而且青塔地塊項目會追求快流速，地價和房價之間“縫差”也較為寬裕，開發(fā)商會采取高周轉的打法，對區(qū)域市場是一次“榨取”。

既然開發(fā)商現(xiàn)在都最看重流速，比拼“跑得快”，青塔地塊就會快進快出，大概半年到一年的時間，可能項目就售罄了，屆時除了給青塔區(qū)域留下一個“彈坑”外，并不能帶來什么長久的利好。

因此，青塔地塊來了，大瓦窯和大井片區(qū)的項目更應該快跑！