45家房企爭(zhēng)拍順義地塊 多地“馬甲房企”打新?lián)尩匾P(guān)注

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份北京二手房網(wǎng)簽12982套，環(huán)比上月下滑6.8%。 4、5月份北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的高位回落。但與二手房交易出現(xiàn)降溫情況不同的是，土地成交市場(chǎng)卻出現(xiàn)了不小的熱度。6月1日的土拍，順義一地塊吸引45家企業(yè)參拍報(bào)名，創(chuàng)下歷史記錄，上次還是3月朱辛莊地塊土拍，共有42家開(kāi)發(fā)商或聯(lián)合體報(bào)名參加。有業(yè)內(nèi)人士提醒，政府讓渡巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房?jī)r(jià)，需要警惕火熱背后催生的馬甲房企進(jìn)入北京成為“打新投機(jī)者”鉆空子。

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每平方米地價(jià)上限2.91萬(wàn)元，順義一地塊被45家房企爭(zhēng)搶

(資料圖片僅供參考)

6月1日，北京土拍市場(chǎng)迎來(lái)順義、亦莊、石景山等4宗熱地出讓?zhuān)灿?jì)成交95.2億元，平均溢價(jià)率10.1%。其中順義新城2宗地塊競(jìng)拍上限價(jià)格和“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”雙觸頂，經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊地塊價(jià)格上限成交，石景山F1共建地塊底價(jià)成交。值得一提的是，順義新城第20街區(qū)6001地塊則有36家企業(yè)報(bào)名，順義新城第19街區(qū)19-69地塊吸引45家角逐，刷新了昌平朱辛莊地塊吸引42家開(kāi)發(fā)房企爭(zhēng)搶的紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，亦莊新城地塊以及順義新城兩宗地塊屬于高品質(zhì)稀缺地塊，引發(fā)房企熱搶也在意料之中。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，引熱搶的順義新城第19街區(qū)19-69地塊用地規(guī)模31562.01平方米，地上建筑規(guī)模56811.61平方米，容積率1.8，限高36米。起拍價(jià)14.4億，土地合理上限價(jià)格16.56億。銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5.8萬(wàn)元/㎡(期房)、6萬(wàn)元/㎡(現(xiàn)房)。該地塊地價(jià)起價(jià)2.6萬(wàn)樓面價(jià)，每平方米價(jià)格上限也就是2.91萬(wàn)！“上限樓面價(jià)和銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)之間價(jià)差在3萬(wàn)左右，其中的利潤(rùn)空間是出現(xiàn)這么多企業(yè)瘋搶的原因！”張大偉表示。

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搶地大軍里不少是“新面孔”，中標(biāo)公司成立僅7個(gè)月

據(jù)了解，雖然北京本輪土拍國(guó)央企仍是拿地主力軍，但通過(guò)報(bào)名名單來(lái)看，這次競(jìng)拍露面的房企出現(xiàn)很多生面孔，甚至不少中小房企也紛紛加入搶地大軍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為很多房企爭(zhēng)相布局北京市場(chǎng)，是出于對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好；在市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)尚不明朗的情況下，房企競(jìng)相布局熱點(diǎn)一二線城市是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要選擇。值得注意的是，當(dāng)前房企在拿地部署上也在積極做出調(diào)整，很多房企有計(jì)劃的縮小了三四線中小城市的拿地占比，選擇增加在一二線熱點(diǎn)城市拿地布局。

此次土拍中引發(fā)關(guān)注的焦點(diǎn)事件當(dāng)屬拿下順義最熱地塊的福建雄旺。這家新面孔房企到底什么來(lái)頭也引發(fā)熱議，工商資料顯示，福建雄旺成立于2022年11月7日，注冊(cè)資本10億元，注冊(cè)地為福建省福州市福清市龍?zhí)镦?zhèn)。主要人員3人，參保人數(shù)為0，大股東為福建雄旺投資有限公司。目前還沒(méi)有獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。福建雄旺投資有3家子公司，分別為福建兆旺投資有限公司、杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司、寧波兆誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司，其中，寧波兆誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)有寧波鄞州區(qū)JD12-04-03/04地塊項(xiàng)目（璞云和府），杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)有杭州市余杭區(qū)鷺云熙府項(xiàng)目。寧波、杭州這兩家公司均成立于2023年，股東均為福建雄旺、廈門(mén)益悅置業(yè)有限公司和福州匯成佰悅投資有限公司。而廈門(mén)益悅置業(yè)有限公司最終能追溯到利百控股有限公司。

關(guān)注

土地市場(chǎng)“打新”熱，不少“馬甲”房企參與土拍

多地土地市場(chǎng)類(lèi)似現(xiàn)象引起了不少業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂，如這些新面孔的產(chǎn)品能力、產(chǎn)品質(zhì)量，能不能按時(shí)交付現(xiàn)等等或許需打個(gè)問(wèn)號(hào)。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛表示，北京4月份土拍報(bào)名規(guī)則調(diào)整之后，5月6日的土拍沒(méi)有再出現(xiàn)中建系、城建系搶地場(chǎng)景，隨之而來(lái)的是地方城投和民營(yíng)企業(yè)的歡呼，從閩系房企率先組團(tuán)進(jìn)京拿地之后，浙系地方城投緊隨步伐參與到豐臺(tái)青塔地塊競(jìng)拍之中。6月1日，進(jìn)京拿地隊(duì)伍再一次擴(kuò)大，報(bào)名企業(yè)中閩系、浙系、海南的、山西的、以及門(mén)窗的、防水的等企業(yè)也參與到搖號(hào)競(jìng)買(mǎi)當(dāng)中。

張大偉指出，因?yàn)楦鞯卣档土吮ＷC金要求，已經(jīng)出現(xiàn)了一批全國(guó)打新的房企，在北京的名單里面在杭州等地也出現(xiàn)了。政府對(duì)土地也進(jìn)行了“限價(jià)”，讓開(kāi)發(fā)商有起碼的利潤(rùn)，但土地其實(shí)也有“二手地”市場(chǎng)存在。比如明明沒(méi)什么開(kāi)發(fā)能力，多去報(bào)幾個(gè)名，搖到地再倒手給其它開(kāi)發(fā)商“合作”，自己賺個(gè)差價(jià)?！按罅康膮⑴c土拍房企都是馬甲和沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上下游企業(yè)，具備一個(gè)資質(zhì)就來(lái)打新。”

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，在土地市場(chǎng)上，大部分摘牌者都是資金實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)豐富的房企，但也有個(gè)別房企新成立不久，沒(méi)有開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。原因就是伴隨著配套不斷完善，地價(jià)越來(lái)越高，只有資金實(shí)力雄厚者才能摘得桂冠。土地市場(chǎng)上聯(lián)合拿地已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，另外一種合作方式也未嘗不可，即資金實(shí)力雄厚者摘牌后，委托有開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商一塊兒進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

趙秀池強(qiáng)調(diào)，不過(guò)打新族賺取差價(jià)不利于房屋品質(zhì)提高和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但房屋品質(zhì)和房?jī)r(jià)還有很多其他決定和影響因素。房?jī)r(jià)取決于供求關(guān)系，但行政限價(jià)也很重要；無(wú)論什么時(shí)候，房屋品質(zhì)都是贏得市場(chǎng)的法寶。因此，每個(gè)房企是否能夠立足都需要接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

提醒

業(yè)內(nèi)呼吁加強(qiáng)拿地房企資質(zhì)審核

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也指出，近期多地土地市場(chǎng)熱度較高，尤其是熱點(diǎn)一二線城市，同時(shí)，在這樣熱度的背后也出現(xiàn)了一些馬甲房企借此打新。出于提升地塊出讓率以及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)等目的，政府在掛牌地塊上限價(jià)格設(shè)置上并不高，并且很多城市采取的還是達(dá)到限價(jià)后搖號(hào)的土拍規(guī)則，實(shí)際上是想要提升房企的拿地積極性，同時(shí)也能避免地價(jià)過(guò)高，維護(hù)地價(jià)穩(wěn)定和房?jī)r(jià)穩(wěn)定。但是，不得不說(shuō)這也確實(shí)會(huì)給一些房企尤其是一些新進(jìn)入房企通過(guò)馬甲打新投機(jī)的機(jī)會(huì)。

陳霄稱，一些馬甲房企或者新入的中小房企在拿到地塊后不管是和大房企合作開(kāi)發(fā)還是溢價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)寄苋〉孟喈?dāng)?shù)氖找妫@也是不利于穩(wěn)定市場(chǎng)秩序的，對(duì)于這種現(xiàn)象相關(guān)部門(mén)需要引起重視，可加強(qiáng)房企資質(zhì)審核，比如禁止多馬甲參與同一宗地塊的競(jìng)拍等來(lái)減少這種現(xiàn)象的發(fā)生。

張大偉則認(rèn)為，包括北京在內(nèi)的各地政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房?jī)r(jià)，而不是便宜了土地市場(chǎng)的打新族。搖號(hào)應(yīng)該傾斜給項(xiàng)目多、品質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商。否則被一些從來(lái)沒(méi)聽(tīng)過(guò)的房企拿到地，要么是加價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)給其他開(kāi)發(fā)商，要么是開(kāi)發(fā)出各種維權(quán)的低劣產(chǎn)品，違背了政府低價(jià)出讓土地的初衷！

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文/北京青年報(bào)記者 宋霞

編輯/樊宏偉