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6月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地上非住宅房屋征收評(píng)估與補(bǔ)償工作的通知（試行）》，自2023年7月1日起正式實(shí)施。

一、《通知》出臺(tái)的背景、目的是什么？

(資料圖片僅供參考)

答：隨著本市城市更新的加快推進(jìn)，一些老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園逐漸退出，在征收非住宅房屋過(guò)程中，逐漸顯現(xiàn)出評(píng)估補(bǔ)償政策依據(jù)不足、評(píng)估結(jié)果差異大、評(píng)估可比實(shí)例選擇少、評(píng)估對(duì)象特殊情況多、劃撥用地非住宅評(píng)估難、產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策不能具體實(shí)施等問(wèn)題。為解決以上問(wèn)題，依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，借鑒其他省市做法，結(jié)合本市實(shí)際，制定出臺(tái)了本《通知》?！锻ㄖ分饕峭ㄟ^(guò)規(guī)范非住宅房屋用途認(rèn)定、評(píng)估方法選用、技術(shù)路線確定、技術(shù)參數(shù)細(xì)化、產(chǎn)權(quán)調(diào)換要求等，給予被征收人公平合理的補(bǔ)償；通過(guò)規(guī)范評(píng)估技術(shù)思路及補(bǔ)償工作實(shí)施路徑等合理化措施，完善國(guó)有土地上非住宅房屋征收相關(guān)政策，以更好更規(guī)范地推動(dòng)非住宅房屋征收評(píng)估與補(bǔ)償工作。

二、《通知》的主要制度創(chuàng)新是什么？

答：一是明確非住宅房屋用途與基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類對(duì)應(yīng)。堅(jiān)持房地一體，非住宅房屋用途統(tǒng)一與市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類相對(duì)應(yīng)，確保房地用途一級(jí)、二級(jí)分類相統(tǒng)一。二是明確已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整、未經(jīng)登記的非住宅房屋認(rèn)定處理后的價(jià)值評(píng)估補(bǔ)償。重點(diǎn)規(guī)范原用途為工業(yè)類用途調(diào)整的，考慮法理和補(bǔ)償政策等綜合因素，明確具體評(píng)估補(bǔ)償辦法，做到權(quán)責(zé)相當(dāng)、公平補(bǔ)償。三是明確以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線。考慮以劃撥和出讓方式取得土地使用權(quán)的成本不同，按照國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的總體思路與原則，依據(jù)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估相關(guān)意見(jiàn)，綜合確定其評(píng)估技術(shù)路線，解決劃撥用地非住宅評(píng)估難題。四是明確采用比較法評(píng)估非住宅房屋價(jià)值時(shí)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度。對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度從單項(xiàng)不宜超過(guò)20%降為一般不宜超過(guò)10%、綜合不宜超過(guò)30%降為一般不宜超過(guò)15%，提高可比實(shí)例選取的準(zhǔn)確度。五是明確非住宅房屋土地重置成本采用比較法評(píng)估時(shí)選用土地一級(jí)市場(chǎng)招牌掛成交實(shí)例作為可比實(shí)例。土地一級(jí)市場(chǎng)招牌掛成交實(shí)例具有市場(chǎng)、公開(kāi)、客觀等特征，可選可比可操作。六是明確土地重置成本評(píng)估選用可比實(shí)例時(shí)可比實(shí)例屬同一土地級(jí)別和跨土地級(jí)別的修正和調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2022年更新實(shí)施的北京市基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性和權(quán)威性，滿足國(guó)有土地上非住宅房屋征收評(píng)估特殊情況下的客觀需要。七是明確非住宅依據(jù)價(jià)值對(duì)等原則可進(jìn)行不同用途產(chǎn)權(quán)調(diào)換。非住宅房屋的實(shí)物補(bǔ)償安置，不是用途與規(guī)模的實(shí)物對(duì)應(yīng)，而是價(jià)值的對(duì)等，在符合相關(guān)區(qū)域規(guī)劃的前提下，可以選擇不同用途的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，尤其是經(jīng)協(xié)商可以用存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是對(duì)“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”政策的具體落地，賦予被征收人更多的選擇。

三、本通知與《關(guān)于印發(fā)

答：本通知是京建法〔2016〕19號(hào)文的進(jìn)一步補(bǔ)充和細(xì)化，二者并存，如有不一致，按本通知的規(guī)定執(zhí)行。

四、非住宅房屋用途與市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分類對(duì)應(yīng)如何理解？實(shí)際評(píng)估如何操作？

答：根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017),基準(zhǔn)地價(jià)將非住宅房屋用地按一級(jí)分類為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)四類，并按照二級(jí)分類建立修正系數(shù)。《通知》明確，非住宅房屋用途分類與基準(zhǔn)地價(jià)用地分類相對(duì)應(yīng)，不僅一級(jí)分類要對(duì)應(yīng)，二級(jí)分類也要對(duì)應(yīng)，確保房地用途標(biāo)準(zhǔn)劃分統(tǒng)一。實(shí)際評(píng)估時(shí)，結(jié)合用途劃分，嚴(yán)格依據(jù)房屋權(quán)屬登記、土地規(guī)劃用途或認(rèn)定情況進(jìn)行。尤其在選擇比較案例時(shí)，應(yīng)依據(jù)《北京市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途二級(jí)分類用地修正系數(shù)表》中明確的用地分類及含義對(duì)應(yīng)房屋，如商業(yè)類土地用途二級(jí)類零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館、娛樂(lè)、其他商服用地對(duì)應(yīng)的非住宅房屋用途為零售商業(yè)房屋、批發(fā)市場(chǎng)房屋、餐飲房屋、旅館房屋、娛樂(lè)房屋、其他商服房屋，確保比較案例與被征收非住宅房屋的相同或者相似。

五、如何理解各區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整及未經(jīng)登記的非住宅房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理？

答：對(duì)已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整及未經(jīng)登記的非住宅房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，應(yīng)由區(qū)級(jí)人民政府組織或授權(quán)有關(guān)部門組織，作出認(rèn)定處理結(jié)果，并在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

六、對(duì)已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變?cè)猛疚囱a(bǔ)繳土地出讓金的，依法按原用途評(píng)估。補(bǔ)償時(shí)，可結(jié)合政策支持等情況認(rèn)定用途調(diào)整，原用途為工業(yè)類用途的，在原有補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上，再給予不超過(guò)原用途非住宅房屋價(jià)值的特別補(bǔ)助。如何理解，評(píng)估時(shí)怎么處理？

答：已經(jīng)登記的非住宅房屋，用途調(diào)整補(bǔ)繳土地出讓金的按現(xiàn)狀評(píng)估，未補(bǔ)繳土地出讓金的按原用途評(píng)估補(bǔ)償，這是基本原則。但因特殊情況（如符合產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，并有相關(guān)政府部門支持）認(rèn)定用途調(diào)整的，客觀存在應(yīng)補(bǔ)繳未補(bǔ)繳土地出讓金的問(wèn)題。明確認(rèn)定用途調(diào)整的，在原有補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上，再給予不超過(guò)原用途非住宅房屋價(jià)值的特別補(bǔ)助，適用范圍僅限原用途為工業(yè)類用途調(diào)整為其他高效用地的，其他用途調(diào)整因價(jià)值差異不大，未作具體規(guī)定。這樣規(guī)定，符合實(shí)際，方便操作，權(quán)責(zé)相當(dāng)，公平補(bǔ)償。

七、對(duì)未經(jīng)登記的非住宅房屋，認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予適當(dāng)補(bǔ)償，依法按土地權(quán)屬來(lái)源文件或房屋權(quán)屬來(lái)源文件載明的用途評(píng)估。如何理解，評(píng)估時(shí)怎么處理？

答：征收未登記的非住宅房屋，因特殊情況認(rèn)定其合理合法，但因沒(méi)有原始登記，其房屋價(jià)值只能依法按土地權(quán)屬來(lái)源文件或房屋權(quán)屬來(lái)源文件載明的用途評(píng)估，而不能按現(xiàn)狀用途評(píng)估補(bǔ)償。

八、當(dāng)僅選用比較法、成本法、收益法其中一種方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分說(shuō)明理由，并向估價(jià)委托方報(bào)告。如何理解和落實(shí)？

答：選用兩種方法進(jìn)行評(píng)估，合理確定評(píng)估結(jié)果，是通常做法。僅能選用一種方法評(píng)估，是特殊情況。此時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)要向委托方書面報(bào)告說(shuō)明理由，不能用口頭報(bào)告代替，不能僅在評(píng)估報(bào)告里注明。

九、土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，其中成本法的權(quán)重一般不高于30%，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的權(quán)重一般不低于50%，怎么理解？

答：土地重置成本采用比較法或成本法，案例選取困難?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法與市場(chǎng)接軌，數(shù)據(jù)來(lái)源獲取相對(duì)規(guī)范。限定不同評(píng)估方法的權(quán)重，是為了規(guī)范統(tǒng)一評(píng)估技術(shù)路徑，更好權(quán)衡各種評(píng)估方法結(jié)果，確保評(píng)估結(jié)果更科學(xué)更接近市場(chǎng)。具體權(quán)重，由評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)根據(jù)規(guī)則具體確定。

十、土地重置成本評(píng)估選用可比實(shí)例時(shí)，選用可比實(shí)例在同一土地級(jí)別的，修正幅度應(yīng)當(dāng)參照北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)因素總修正幅度進(jìn)行。選用可比實(shí)例跨土地級(jí)別的，應(yīng)當(dāng)參照北京市級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。如何理解？

答：采用成本法評(píng)估非住宅房屋價(jià)值時(shí)，其中土地重置成本采用比較法、成本法選用土地市場(chǎng)招拍掛成交實(shí)例、土地開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目等成本數(shù)據(jù)進(jìn)行系素修正時(shí)，在同一土地級(jí)別的，經(jīng)各類系素修正后，修正幅度應(yīng)當(dāng)參照北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)因素總修正幅度進(jìn)行；跨土地級(jí)別的，應(yīng)當(dāng)參照北京市級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)相除得出，不再對(duì)其他因素進(jìn)行修正或調(diào)整。

十一、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評(píng)估，優(yōu)先選用房地分估路徑，分別評(píng)估土地重置成本和房屋重置成本。如何理解？

答：強(qiáng)調(diào)優(yōu)先選用房地分估路徑，是因?yàn)橐詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的土地成本費(fèi)用基礎(chǔ)不同，應(yīng)該單獨(dú)評(píng)估其土地重置成本，相應(yīng)房屋重置成本也必須單獨(dú)測(cè)算。優(yōu)先選用房地分估路徑，并不排除房地合估路徑，具體方法要結(jié)合項(xiàng)目作適用性分析。整體評(píng)估依據(jù)，土地重置成本評(píng)估要依據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)

十二、如何理解征收非住宅房屋時(shí)，經(jīng)協(xié)商，也可按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換？

答：征收非住宅房屋，如果本區(qū)具備存量非住宅房屋和存量安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件，被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換有三種情形：一是符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先進(jìn)行同用途房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二是不符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，可以選擇不同用途的其他存量非住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，如工業(yè)房屋置換商業(yè)房屋；三是經(jīng)雙方協(xié)商一致，在符合本市房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，可選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。存量非住宅房屋或存量安置房，是指在簽定補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)點(diǎn)上，已建成的非住宅房屋或安置房。

十三、如何理解安置房的價(jià)格按照同地段同品質(zhì)商品房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的80%確定？

答：選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的價(jià)格是按照同地段同品質(zhì)的商品房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的80%確定，適當(dāng)給予被征收人合理優(yōu)惠。房屋征收部門與被征收人依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告，結(jié)算差價(jià)。

十四、如何理解本通知實(shí)施之前已公開(kāi)征收補(bǔ)償方案并征求意見(jiàn)的按原規(guī)定執(zhí)行？

答：一個(gè)項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案是公平合理補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)。明確本通知實(shí)施之前已公開(kāi)征收補(bǔ)償方案并征求意見(jiàn)的按原規(guī)定執(zhí)行，便于一個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行同一個(gè)政策，不因簽定補(bǔ)償協(xié)議時(shí)間不同而出現(xiàn)同一個(gè)項(xiàng)目不同政策的問(wèn)題。

十五、國(guó)有土地上非住宅項(xiàng)目搬遷可參照?qǐng)?zhí)行，如何理解？

答：本通知主要規(guī)范的是國(guó)有土地上的非住宅房屋采取征收方式進(jìn)行的評(píng)估與補(bǔ)償，如國(guó)有土地上的非住宅房屋采取協(xié)議騰退等其他方式搬遷，也可參照此通知的規(guī)定執(zhí)行。