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作者：余飛

(資料圖片)

?01 | 北京樓市量?jī)r(jià)齊跌

“北京6月二手房量?jī)r(jià)齊跌，二手房掛牌量近20萬(wàn)套”，這是7月5日財(cái)聯(lián)社置頂?shù)牡禺a(chǎn)新聞。

這是發(fā)生在北京房?jī)r(jià)調(diào)整的背景下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的5月份數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌了0.6%。

中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，6月北京二手住宅平均價(jià)格為76275元/平方米，環(huán)比下滑0.09%。

也就是說(shuō)，北京的二手房，降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)。同時(shí)，也意味著，北京的房?jī)r(jià)下跌空間，還將繼續(xù)擴(kuò)大。

6月份，北京二手房網(wǎng)簽量11607套，環(huán)比下降10.6%，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至2023年3月的一半，是今年以來(lái)成交量第二低，同時(shí)連續(xù)三個(gè)月跌破1.5萬(wàn)套的榮枯線?。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：北京市住建局

有人可能會(huì)說(shuō)，北京那么多有錢(qián)人，而且需求旺盛，全國(guó)人民都想在北京買(mǎi)房，北京的房子怎么會(huì)賣(mài)不出去？

第一，一個(gè)城市的實(shí)力再?gòu)?qiáng)大，房?jī)r(jià)也不可能永遠(yuǎn)漲下去。嚴(yán)重脫離城市的平均整體購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，房?jī)r(jià)調(diào)整必然會(huì)發(fā)生。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

第二，作為中國(guó)最牛的城市，北京樓市的基石自然非常堅(jiān)固，但是，無(wú)論當(dāng)下哪個(gè)城市的樓市，支撐力量都不在富豪，而在中產(chǎn)人群。

有錢(qián)人再怎么炒作，都必須要中產(chǎn)人群來(lái)接盤(pán)，來(lái)成為冤大頭，才能形成炒作鏈的閉環(huán)。

當(dāng)中產(chǎn)人群就業(yè)、收入充滿著不確定性的時(shí)候，便會(huì)無(wú)力接盤(pán)。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，讓炒房的有錢(qián)人群也失去了信心，需要降價(jià)，來(lái)實(shí)現(xiàn)套利變現(xiàn)。

這就是北京樓市降價(jià)也很難賣(mài)動(dòng)的根本邏輯。

02 | 折疊的城市

降價(jià)賣(mài)不動(dòng)的，何止北京?；蛘哒f(shuō)，北京尚且如此，遑論其他城市。

上周寫(xiě)了上海樓市，上海的頂流學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也在大幅縮水。

每日經(jīng)濟(jì)新聞披露，上海學(xué)區(qū)房“最強(qiáng)陣地”在市場(chǎng)下行中失守了，部分溢價(jià)過(guò)高的學(xué)區(qū)房，“價(jià)格已經(jīng)回到了5年前”。

列舉了浦東新區(qū)頂流學(xué)校明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)、浦東新區(qū)的梅園片區(qū)。前者從高點(diǎn)時(shí)期的15萬(wàn)，降到了如今9萬(wàn)左右的成交價(jià)，后者則從最高點(diǎn)的20萬(wàn)出頭，降到了如今的13萬(wàn)至15萬(wàn)。

可以看到，即便降價(jià)如此厲害，也是大多數(shù)人遙不可及的夢(mèng)。

這個(gè)世界是折疊的，北京折疊，上海折疊，深圳折疊，廣州折疊。

折疊之下，痛苦并不相通。當(dāng)下有錢(qián)人的煩惱，是如何成功套現(xiàn)，如何去買(mǎi)到倒掛懸殊的新盤(pán)，讓自己的資產(chǎn)更上一層樓。窮人的痛苦，是如何賺到明天的飯菜錢(qián)，如何賺到下個(gè)月的房租錢(qián)。

而這樣的降價(jià)房子，上海有一大堆。易居研究院披露，上海6月初的二手房掛牌量高達(dá)18萬(wàn)套，相比于年初二手房掛牌量增加了82%，增量位居全國(guó)第一，其次是武漢、西安。

掛牌量位居全國(guó)第三，僅次于重慶和成都。

13個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量

二手房掛牌量越來(lái)越多，二手房成交量卻越來(lái)越少，掛出的比賣(mài)掉的還多，這是當(dāng)下幾乎所有城市的煩惱。

問(wèn)題的癥結(jié)在哪？在于，降得還不夠。

那些手持多套房子，打算降價(jià)套現(xiàn)的人，以為一套1500萬(wàn)的房子，我降價(jià)500萬(wàn)，力度已經(jīng)可以了吧，應(yīng)該會(huì)有人來(lái)爭(zhēng)搶吧。但是降至1000萬(wàn)，除了他們自己的這個(gè)階層，能夠買(mǎi)得起，普通人誰(shuí)買(mǎi)得起。

而問(wèn)題的關(guān)鍵，他們這個(gè)階層的人，不屑于接他的盤(pán)，他們自己都著急套現(xiàn)，那還會(huì)傻傻去接盤(pán)。這些降價(jià)房子，只能寄托于真正的剛需。

但真正的剛需，有實(shí)力早就買(mǎi)了，只剩下一批空有需求沒(méi)有實(shí)力的人群，如何接得起1000萬(wàn)的盤(pán)子。

要想解決當(dāng)下的樓市煩惱，唯一的途徑就是縮小房?jī)r(jià)與收入之間的鴻溝。

但這個(gè)問(wèn)題很難。提升收入很難，大降價(jià)也很難。

提升收入方面，央行最新公布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示：

第一，只有14.4%的人認(rèn)為收入會(huì)增加，85.6%的人認(rèn)為未來(lái)收入不變和下降。其中，認(rèn)為收入會(huì)下降的比例為15.1%，占比在增加。

第二，11.9%的居民認(rèn)為“形勢(shì)較好，就業(yè)容易”，44.5%的居民認(rèn)為“一 般”，43.7%的居民認(rèn)為“形勢(shì)嚴(yán)峻，就業(yè)難” 或“看不準(zhǔn)”。就業(yè)預(yù)期指數(shù)為48.7%，比上季下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。

第三，傾向于存款的人越來(lái)越多，傾向于消費(fèi)和投資的人越來(lái)越少。

導(dǎo)致這種局面的原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定。大家對(duì)未來(lái)的收入和就業(yè)沒(méi)有信心，所以這會(huì)兒，買(mǎi)房的人越來(lái)越少，同時(shí)提前還貸也在同步進(jìn)行中。

大家現(xiàn)在是，有負(fù)債的忙著縮減負(fù)債表，沒(méi)有負(fù)債的，根本不敢去負(fù)債。

在收入短期內(nèi)無(wú)法提升的背景下，唯有來(lái)一場(chǎng)誠(chéng)意降價(jià)，方可釋放樓市的流動(dòng)性，但阻力很大。

03 | 降價(jià)阻力來(lái)自哪里

最近，網(wǎng)上瘋傳的一個(gè)段子，是大家不斷在強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)貴，但他們充耳不聞，給出了除降價(jià)以外的所有措施，就是不提降房?jī)r(jià)。

為何始終不說(shuō)降房?jī)r(jià)？因?yàn)榉康禺a(chǎn)牽連著一大堆事情。

第一，房地產(chǎn)牽連著上下游產(chǎn)業(yè)，牽連著消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)，牽連著就業(yè)，一榮俱榮，一損俱損。

在就業(yè)方面，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員大約1300萬(wàn)；建筑行業(yè)5800萬(wàn)人里，至少4000萬(wàn)跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分；由于全國(guó)財(cái)政收入的35%以上直接來(lái)自賣(mài)地收入和房地產(chǎn)稅收，那么全國(guó)財(cái)政供養(yǎng)人口5000萬(wàn)里，三分之一相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。

第二，房?jī)r(jià)一旦大降，會(huì)引發(fā)拋盤(pán)行為，對(duì)金融系統(tǒng)的安全性構(gòu)成威脅。

第三，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著地方債。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，去年年底，全國(guó)3000多家城投平臺(tái)，城投債規(guī)模在54萬(wàn)億左右，超過(guò)一般債和專項(xiàng)債的總和。當(dāng)然，城投債具有相當(dāng)?shù)碾[蔽性，還有不少估計(jì)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)來(lái)，有些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)達(dá)到70萬(wàn)億。

顯性債務(wù)和隱性債務(wù)加在一起，超過(guò)100萬(wàn)億。怎么還？

過(guò)去是靠賣(mài)地還，現(xiàn)在賣(mài)地收入大縮水，指望不上。他們認(rèn)為，降價(jià)會(huì)讓賣(mài)地收入更加縮水，地方債更難化解。

以上三個(gè)理由，大概就是房?jī)r(jià)誠(chéng)意下降的最關(guān)鍵阻力。所以，哪怕最不依賴土地財(cái)政的深圳，最近也開(kāi)始落地二次房改，發(fā)布了公租房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的管理辦法。

來(lái)源：深圳市住建局

總結(jié)來(lái)說(shuō)，深圳未來(lái)的新房增量中，40%是商品房，60%是保障性住房（包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）。

其設(shè)定的模式，大概就是，土豪買(mǎi)豪宅，中產(chǎn)買(mǎi)商品房，白領(lǐng)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)或者住保障性租賃住房，困難家庭住公租房。

這一模式，看似是給困難人群的住房兜底，但從另一個(gè)角度看，何嘗不是對(duì)高房?jī)r(jià)的一種無(wú)能為力和妥協(xié)。

但是，本號(hào)認(rèn)為，這里的邏輯存在漏洞，或者說(shuō)，以上三點(diǎn)都是過(guò)去的慣性思維。

當(dāng)人口見(jiàn)頂下降，當(dāng)城市化速率見(jiàn)頂放緩，當(dāng)新生兒人口一年比一年少，當(dāng)收入和就業(yè)不確定性加大的背景下，思維該轉(zhuǎn)變了。

用一句老話來(lái)說(shuō)，兩害相權(quán)取其輕。二手房業(yè)主的主動(dòng)降價(jià)，其實(shí)是樓市開(kāi)裂聲的前奏?，他們更懂得市場(chǎng)。

除了誠(chéng)意降價(jià)，沒(méi)有更好的辦法來(lái)激活流動(dòng)性。

而且，樓市最怕的并不是降價(jià)，而是失去流動(dòng)性。沒(méi)有流動(dòng)性，一切都是紙面財(cái)富，沒(méi)有流動(dòng)性，土地就賣(mài)不出。房地產(chǎn)更會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)。

沒(méi)有流動(dòng)性，只能讓房地產(chǎn)陷入僵局，會(huì)讓風(fēng)險(xiǎn)越積越多。誠(chéng)意降價(jià)，才能釋放風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)都不靠堵能夠解決的，就像洪水一樣，疏導(dǎo)才是最好的辦法。