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住房需求是住房市場(chǎng)發(fā)展的核心問題，而人口是住房需求的直接來源，是決定住房需求規(guī)模和結(jié)構(gòu)的重要因素。有必要從人口普查數(shù)據(jù)入手，基于人口總量和結(jié)構(gòu)特征，分析上海住房需求的變化趨勢(shì)，并提出政策性建議，為促進(jìn)今后上海住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供研究依據(jù)。

(相關(guān)資料圖)

一、住房需求總量的趨勢(shì)判斷

（一）住房增量需求將大幅減小

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年11月1日零時(shí)上海常住人口總量達(dá)到2487.09萬人，比2010年增長(zhǎng)了185.17萬人，增長(zhǎng)率僅為8.04%，增幅遠(yuǎn)小于上個(gè)10年的40.3%。常住人口家庭戶總戶數(shù)為964.46萬戶，比2010年增長(zhǎng)了139.13萬戶，增長(zhǎng)率為16.86%，遠(yuǎn)小于上個(gè)10年的55.75%。從家庭戶規(guī)?？?，2020年上海家庭戶戶均人口為2.32人，比2010年減少0.18人，一人戶和二人戶的占比由2010年的53.88%增加至2020年的62.92%。從家庭戶類別看，一代戶由2010年的49.92%增加至2020年的59.25%?？梢?，上海常住人口總量規(guī)模和家庭戶數(shù)的增速均大幅下降，受生活觀念、居住方式改變，以及離婚等因素的影響，家庭戶規(guī)模不斷減小，由分戶帶來的住房增量需求仍存在，但住房增量需求總體呈明顯的下降趨勢(shì)。

（二）非戶籍長(zhǎng)期居住需求凸顯

2020年上海非戶籍常住人口達(dá)1047.97萬人，較2010年增加150.27萬人，人口增量中的81.15%來自非戶籍流入。具體來看，2020年來滬不到3年的非戶籍人口為352.83萬，占非戶籍總?cè)丝诘?3.67%，較2010年減少72.1萬；而來滬5年及以上的非戶籍人口為517.47萬，占非戶籍總?cè)丝诘谋壤_(dá)49.38%，較2010年增加217.08萬?？梢钥闯?，上海作為人口凈流入超大城市，非戶籍人口遷入趨勢(shì)減緩，而來滬超過5年的非戶籍人口出現(xiàn)大幅上升，長(zhǎng)期居住需求較2010年增加70%以上。由于非戶籍人口購(gòu)買力相差很大，住房需求較多元，一部分表現(xiàn)為首次置業(yè)需求，而新就業(yè)青年人，以及從事制造業(yè)和較低層次服務(wù)業(yè)的外來人口等群體，則更傾向于租住房屋。

（三）青年人首次置業(yè)需求增加

從不同年齡階段人口變動(dòng)情況看，上海20～34歲人口比例變動(dòng)系數(shù)[（2020年20～34歲人口/2020年總?cè)丝冢海?010年20～34歲人口/2010年總?cè)丝冢為1.39，35～64歲人口比例變動(dòng)系數(shù)為0.86。從16個(gè)區(qū)20～34歲人口增加值看，除崇明人口減少14.93%以外，其他區(qū)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是黃浦、寶山和嘉定，增加值超過75%。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，購(gòu)房年齡人口主要集中在20～64歲，其中20～34歲以首次置業(yè)為主，35～64歲以改善型需求為主。因此，人口變動(dòng)帶來首次置業(yè)增量需求，且黃浦、寶山、嘉定等區(qū)的首次置業(yè)需求增加較多。然而，人口變動(dòng)帶來的改善型需求并不明顯。

（四）人口性別比失衡或?qū)⒓哟蠹彝ベ?gòu)房壓力

人口性別比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）的正常范圍在102～107之間，而2020年上海常住人口性別比為107.33（女=100），高于全國(guó)平均水平（104.8），且比2010年提高了1.14個(gè)百分點(diǎn)。這主要是受不斷提高的非戶籍人口性別比的影響。2020年上海非戶籍人口占比為42.14%，比2010年增加3.14個(gè)百分點(diǎn)，性別比為123.42，比2010年提高4.72個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，2020年上海15歲以上人口中未婚人口性別比高達(dá)133.83。有學(xué)者認(rèn)為（王臨風(fēng)等，2018），性別比提高會(huì)顯著降低男性的婚姻議價(jià)能力，從而導(dǎo)致婚姻擠壓現(xiàn)象。由于男性承擔(dān)了更多購(gòu)買婚房的責(zé)任，高性別比的婚姻擠壓現(xiàn)象會(huì)在一定程度上促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，且對(duì)高房?jī)r(jià)城市的作用更大，進(jìn)而加大家庭購(gòu)房壓力和婚育負(fù)擔(dān)（李斌等，2022）。

（五）離婚率升高對(duì)住房需求產(chǎn)生長(zhǎng)期影響

離婚后其中一方會(huì)搬離原住所，但由于時(shí)間和經(jīng)濟(jì)能力有限，傾向于選擇和親戚朋友同住，短期內(nèi)由離婚引發(fā)的住房需求并不明顯，幾年后才會(huì)顯現(xiàn)（張鴻琴、王拉娣，2020）。2020年上海15歲以上人口中離婚人口占比為3.08%，比2010年增長(zhǎng)1.09個(gè)百分點(diǎn)，其中40～64歲離婚人口占比較高，均在4.6%以上，相較2010年有較大提高（圖1）。隨著離婚率的攀升，上海由離婚造成的家庭解體和家庭數(shù)目增加幅度呈上升趨勢(shì)。研究表明（Dieleman & Schouw,1989），離婚人群在短期內(nèi)更多表現(xiàn)為急迫的租賃需求，大約65%的離婚人群在6～7年后將會(huì)重組家庭，引發(fā)新的購(gòu)房需求，而剩下30%～35%的離婚人群的購(gòu)房需求將在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)逐步釋放。

圖1 2020年上海15歲以上人口中離婚人口占比

二、住房需求的空間特征分析

（一）住房需求空間分布不斷優(yōu)化

上海常住人口的空間分布呈由中心城區(qū)向郊區(qū)擴(kuò)散趨勢(shì)。從各區(qū)人口總量看，相較于2010年，2020年常住人口增長(zhǎng)率排名前3位的嘉定、松江和青浦等區(qū)分別高達(dá)24.68%、20.68%和17.61%。從人口密度看，各區(qū)落差進(jìn)一步減小，中心城區(qū)尤其是虹口區(qū)（2020年為3.29萬人/平方公里，比2010年減少0.41萬人/平方公里）和靜安區(qū)（2020年為2.64萬人/平方公里，比2010年減少2.75萬人/平方公里）人口密度下降明顯；除崇明以外，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人口密度持續(xù)增長(zhǎng)，其中嘉定和松江人口密度增長(zhǎng)較快，分別為24.7%和20.7%。隨著上海中心城區(qū)住房資源趨向飽和，城市公共交通體系日益完善，公共服務(wù)更加均衡，產(chǎn)業(yè)布局不斷調(diào)整，常住人口由中心城區(qū)向郊區(qū)疏解，新城、近郊大型工業(yè)園區(qū)、大型居住社區(qū)等住房需求將增加，空間格局將不斷優(yōu)化。

（二）各區(qū)職住分離程度仍較高

上海勞動(dòng)年齡人口也從市區(qū)逐步向郊區(qū)疏解，但就業(yè)仍高度集聚在市區(qū)。2020年15～64歲勞動(dòng)年齡人口總量為1838.56萬人，相比2010年的1870.5萬人，有所減少。從各區(qū)勞動(dòng)年齡人口占比看，青浦、松江、嘉定、奉賢和閔行等區(qū)占比較高，均在75%以上。從各區(qū)不同職業(yè)分類的就業(yè)人口看，低于不同職業(yè)住房平均水平的生產(chǎn)制造及有關(guān)人員居住在浦東新區(qū)、松江、嘉定、奉賢和青浦等區(qū)的比例較高，總計(jì)達(dá)65.09%。以上數(shù)據(jù)說明，上海產(chǎn)業(yè)布局以及“五個(gè)新城”發(fā)展戰(zhàn)略造成勞動(dòng)年齡人口、特別是生產(chǎn)制造及有關(guān)人員，向郊區(qū)、尤其是新城所在區(qū)集聚的空間特征。從各區(qū)的職住比看，黃浦、靜安、長(zhǎng)寧、徐匯等區(qū)職住比超過1.8，為通勤凈流入?yún)^(qū)，寶山和崇明職住比低于0.7，為通勤凈流出區(qū)（圖2）。以上各區(qū)職住分離程度較高，中心城區(qū)就業(yè)人口居住需求難以在其工作地得到滿足，退而選擇房源供應(yīng)較多、居住成本較低的近郊或遠(yuǎn)郊居住，且不同區(qū)域職住分離差異較大。而近遠(yuǎn)郊區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系有待進(jìn)一步健全，住宅體系仍以滿足純居住為主，更多扮演了中心城區(qū)“睡城”的角色，進(jìn)而造成軌道線路高峰期斷面擁擠等問題，對(duì)進(jìn)一步優(yōu)化住房布局提出較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

圖2 2020年上海各區(qū)職住比

（三）各區(qū)住房發(fā)展?jié)摿κ軗狃B(yǎng)比影響

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低，尤其隨著少兒撫養(yǎng)比的提高，家庭住房支出會(huì)相應(yīng)減少。2020年上?？倱狃B(yǎng)比為35.27，比2010年升高了12.21個(gè)百分點(diǎn)，勞動(dòng)年齡人口撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)有所加重。從各區(qū)撫養(yǎng)比看，青浦、松江、嘉定等新城所在區(qū)總撫養(yǎng)比相對(duì)較小，住房發(fā)展較具潛力；而崇明、虹口和靜安的總撫養(yǎng)比較高，主要是受較高的老年撫養(yǎng)比的影響。此外，閔行、徐匯、浦東新區(qū)的少兒撫養(yǎng)比較高（圖3）?？梢?，隨著總撫養(yǎng)比大幅提高，上海住房總體發(fā)展?jié)摿?huì)減小，而各區(qū)撫養(yǎng)比不同的情況反映出各區(qū)家庭所處生命周期階段差異較大，住房空間布局面臨適應(yīng)不同區(qū)域住房需求和消費(fèi)能力的挑戰(zhàn)。

圖3 2020年各區(qū)撫養(yǎng)比散點(diǎn)圖

三、住房需求結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分析

（一）受教育程度提升引致高品質(zhì)住房需求

近10年來，上海高度重視和大力發(fā)展高等教育，同時(shí)大力集聚海內(nèi)外優(yōu)秀人才，常住人口整體受教育程度有較大提高。2010—2020年，上海15歲以上人口平均教育年限從10.73提升至11.81。從不同學(xué)歷層次人口看，大學(xué)和研究生及以上學(xué)歷人口增加，而其他學(xué)歷人口出現(xiàn)不同程度的減少，呈現(xiàn)“人口置換”的現(xiàn)象。與2010年相比，2020年上海每10萬人中具有大學(xué)學(xué)歷的人口增加50%以上，具有研究生學(xué)歷的人口增加了1.35倍（圖4）。從各區(qū)16～59歲人口受教育程度看，徐匯、楊浦、長(zhǎng)寧等區(qū)高中及以上學(xué)歷人口占比均超過了80%，而崇明、金山和奉賢等區(qū)占比不足50%?！拔鍌€(gè)新城”所在區(qū)大學(xué)及以上學(xué)歷人口占比相對(duì)較低，除浦東新區(qū)以外，其余各區(qū)不到40%（圖5）。大學(xué)及以上學(xué)歷是購(gòu)買商品房的主力軍，購(gòu)買新房和二手房的占比均超過了50%，綜合來看，高學(xué)歷人口占比的提高，可能帶來更多的購(gòu)房需求，同時(shí)對(duì)住房品質(zhì)提出更高要求。

圖4 2020年上海每10萬人中各種文化程度人數(shù)

圖5 2020年上海各區(qū)高中及以上學(xué)歷人口占比

大量高學(xué)歷人口為非戶籍工作就業(yè)人口。從非戶籍人口受教育程度看，2020年大學(xué)學(xué)歷人口為285.49萬人，占非戶籍人口比例為27.71%，較2010年增加了1.1倍；研究生學(xué)歷人口為34.18萬，占非戶籍人口比例為3.32%，較2010年增加了2.81倍。其中，因工作就業(yè)來滬的非戶籍人口占大學(xué)學(xué)歷及以上人口總數(shù)的76.11%，較2010年提高了7.66個(gè)百分點(diǎn)。由于人才引進(jìn)和應(yīng)屆高校畢業(yè)生落戶政策的放開，來滬高學(xué)歷人口總量和其中因工作就業(yè)遷入的占比均有上升。大量?jī)?yōu)質(zhì)非戶籍人口帶來增量住房需求，對(duì)住房供應(yīng)提出多層次、多元化、高品質(zhì)的要求，為人才安居工程的推進(jìn)帶來新的挑戰(zhàn)。

（二）老齡化程度加深帶來適老化住房需求

2020年上海60歲及以上人口比重為23.38%，65歲及以上人口比重為16.28%，比2010年分別提高8.31和6.15個(gè)百分點(diǎn)，老齡化程度進(jìn)一步加深。從60歲以上人口居住狀況看，與子女同住的比重為40.09%，獨(dú)立居住（與配偶同住或獨(dú)居）的比重為54.51%，而居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的比重僅為1.96%。分區(qū)域看，松江、閔行區(qū)與子女同住的人口比重較高，均高于47%，獨(dú)立居住的比重較低，均低于50%，而崇明區(qū)與子女同住比重最低，為13.29%，獨(dú)立居住的比重高達(dá)83.58%。隨著上海人口老齡化程度進(jìn)一步加深，為順應(yīng)居家養(yǎng)老的主流趨勢(shì)，適宜老年人口獨(dú)立居住的住房需求凸顯，住房適老化水平和養(yǎng)老服務(wù)便捷性的提高迫在眉睫。

圖6 2020年上海60歲以上老人居住狀況

（三）積極生育政策促多子女家庭住房需求

上海長(zhǎng)期處于“超少子化”狀態(tài)，2020年上海0～14歲人口比重由2010年的8.61%增加至9.8%，是全國(guó)唯一低于10%的省級(jí)行政單位。但隨著積極生育支持政策的完善和落實(shí)，在育齡婦女人口數(shù)和占比減少的情況下，育齡家庭中多子女家庭占比有小幅提升。2020年常住人口中15～49歲育齡婦女612.62萬人，占比為24.63%，比2010年減少了58.2萬人，占比降低了4.51個(gè)百分點(diǎn)。從育齡婦女活產(chǎn)子女?dāng)?shù)看，2020年15～64歲婦女中，活產(chǎn)2個(gè)及以上子女的占比為19.15%，比2010年提高1.26個(gè)百分點(diǎn)。多子女家庭需要負(fù)擔(dān)更多的撫養(yǎng)成本和住房成本。為鼓勵(lì)提高上海生育水平，促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展，有必要推動(dòng)和完善多子女家庭住房支持政策，預(yù)先考慮多子女家庭在住房戶型、面積、居住形式等方面的要求，滿足多子女家庭住房需求。

四、應(yīng)對(duì)住房需求變化的政策性建議

（一）健全多層次、多元化的住房供應(yīng)體系

針對(duì)不同人群住房需求，構(gòu)建“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房供應(yīng)體系（嚴(yán)榮、張黎莉，2023），從租賃和購(gòu)買兩方面提高住房的可負(fù)擔(dān)性，滿足不同收入水平居民家庭的住房需求。

1、精準(zhǔn)供應(yīng)租賃住房

充分發(fā)揮廉租房托底保障功能，滿足低收入住房困難家庭居住需求。針對(duì)產(chǎn)業(yè)工人、城市運(yùn)行所必需的公共服務(wù)人員，著重發(fā)揮公共租賃住房的公共服務(wù)功能。著力擴(kuò)大保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)規(guī)模，緩解新市民、青年人等群體的階段性住房困難問題。加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善長(zhǎng)租房制度，積極培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U機(jī)構(gòu)。切實(shí)增加宿舍床位租賃供給，加快形成“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系。

2、給予差別化購(gòu)房支持

加強(qiáng)對(duì)新市民、青年人首套購(gòu)房支持，有針對(duì)性地放寬信貸政策，適時(shí)放寬低總價(jià)首套房的貸款標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)保障住房對(duì)外地來滬青年人才的扶持作用。著重為城市發(fā)展所需的重點(diǎn)人才群體配售人才住房，幫助人才低成本融入城市。給予改善型購(gòu)房需求差異化支持，重點(diǎn)支持以小換大、以舊換新的改善型剛需，適當(dāng)調(diào)高新房搖號(hào)積分權(quán)重，探索制定降低首付比例、給予貸款利率折扣、適當(dāng)提高住房公積金貸款額度等支持政策。

（二）增強(qiáng)都市圈內(nèi)居住和工作的空間聯(lián)系

1、提升住房空間適配性

處理好住宅用地與新城、產(chǎn)業(yè)分布、交通線路、綠地等的關(guān)系，提高住房體系與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的契合度，通過城市更新為完善品質(zhì)生活配套服務(wù)拓展空間，推動(dòng)產(chǎn)城融合和職住平衡，構(gòu)建多中心、組團(tuán)式、緊湊型的住房用地格局。

2、優(yōu)化各區(qū)職住關(guān)系

根據(jù)各區(qū)職住特點(diǎn)，疏解和吸引不同人群。例如，中心城區(qū)引導(dǎo)老年家庭外遷至更加生態(tài)宜居的郊區(qū)，將騰退的住房空間置換給在地就業(yè)人群；優(yōu)化“五個(gè)新城”住房結(jié)構(gòu)，提供特色化、多樣化的可負(fù)擔(dān)居住產(chǎn)品、完善的公共配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)，建設(shè)高品質(zhì)綠色居住環(huán)境，打造涵蓋居住、辦公、娛樂、社交、游憩的“一站式”生活體系。

3、認(rèn)真研究通勤圈和職住關(guān)系

要在更大范圍內(nèi)研究通勤圈和職住關(guān)系，加強(qiáng)都市圈內(nèi)交通聯(lián)系。對(duì)內(nèi)優(yōu)化便捷高效的綜合交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外補(bǔ)足近滬城市和毗鄰新城與上海交通聯(lián)系的短板，滿足規(guī)律性跨區(qū)通勤和日常高效出行需求。

（三）深入研究不同收入家庭、不同家庭結(jié)構(gòu)的居住需求

一般來說，當(dāng)家庭處于新婚階段，雖然積蓄較少，但住房是剛需；當(dāng)家庭處于生育階段，資產(chǎn)積累，住房改善型需求和投資需求逐漸產(chǎn)生；當(dāng)家庭成員減少，空巢家庭傾向于購(gòu)置小戶型住房以滿足養(yǎng)老需求。完善住房供給體系及政策體系，根據(jù)不同家庭的住房需求和消費(fèi)能力特點(diǎn)，給予差異化的住房?jī)A斜政策，滿足老中青家庭的不同居住需求。

一是提高年輕新婚家庭居住可負(fù)擔(dān)性，提供穩(wěn)定、長(zhǎng)期、可靠的租賃住房，或在購(gòu)房資格、貸款額度、貸款期限等方面支持首套房購(gòu)買，減輕新婚家庭婚育負(fù)擔(dān)。

二是強(qiáng)化育兒家庭（特別是多子女家庭）住房政策支持。針對(duì)有未成年子女的保障性住房申請(qǐng)家庭，在輪候排序、戶型選擇、房源調(diào)換等方面給予適當(dāng)照顧。

三是依據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量和養(yǎng)育負(fù)擔(dān)情況，完善和落實(shí)差異化租賃和購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，并促進(jìn)三代人一起住或就近居住，共同養(yǎng)育孩子。

四是構(gòu)建老年友好型社區(qū)。完善住房支持政策，鼓勵(lì)成年子女與老年父母就近居住或共同生活。在住房室內(nèi)設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境和配套中突出適老化要求，實(shí)現(xiàn)住房養(yǎng)老服務(wù)全覆蓋，使老年人可以獨(dú)立居住。

（作者李錢斐系上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院經(jīng)濟(jì)師，本文首發(fā)于《科學(xué)發(fā)展》2023年第3期，澎湃新聞經(jīng)授權(quán)刊發(fā)。）