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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

我們目前居住通州，上班在朝陽，孩子明年幼升小，目標(biāo)學(xué)校是人朝。但是覺得芍藥居實在不適合居住，想著在芍藥居買一個占坑房，然后置換到千鶴家園三居（預(yù)算1100萬）。您覺得這個方案可行么？超級感謝啊?，F(xiàn)在還有個問題是芍藥居北里的占坑房，明年上完學(xué)后適當(dāng)降價能賣的出去么？

A：

1、明年幼升小，目標(biāo)人朝。我覺得先考慮派位問題吧，這幾年人朝的孩子太多太多的，超級校，不太好保證能進(jìn)入本校。反正連東區(qū)四大神盤的都調(diào)劑了，西區(qū)的也不少。明年也是入學(xué)高峰期，考慮好再買。

2、明年上完學(xué)也未必降價，參考其他國家和城市的走勢，人口下降后的學(xué)區(qū)房大多數(shù)都不降，都是漲的慢點兒而已，得好幾年才逐步降低溢價率呢。人朝的成績到目前還很好，不至于有利空。所以我覺得沒問題，不至于單獨降什么。

3、千鶴家園，自住為主的小區(qū)。塔樓公寓戶型大總價高，有辦公的，這些年不是太受追捧，保值的最好成績就是不落后大盤。所以這就看自己的喜好了，不太算投資房。

僅供參考。

二

Q:

老人戶口剛隨我落戶北京，想給老兩口在我單位附近買個小戶型住?？戳思t星樓一個房，價格比去年便宜幾萬元，但是一樓有違建要拆除才能買賣。

主要問題，這種違建拆除買賣有沒有風(fēng)險，后續(xù)是不是不能蓋了，隔壁鄰居全都蓋出去了，這房子拆了就光線不好。另外這個小區(qū)是不是還有降價的趨勢，買房不著急，老人跟我住著，就想合適時機(jī)出手買一套，預(yù)算210萬左右。

A：

1、如果拆除了再買賣就沒什么風(fēng)險啊，正常交易。能不能蓋的看有沒有人管了，但肯定早晚都是全部被拆，北京這種強(qiáng)拆的小區(qū)太多了，每天都有。所以就算能蓋也別多花錢唄，要不然拆的時候也沒人給補(bǔ)償。

2、老小區(qū)沒有單獨降價的可能，必定是跟隨大盤漲跌。北京要是整體下跌的話跑不了，要是整體上漲的話這種小區(qū)也是錯后一些而已。不過這地段兒談不上多好，典型的兩區(qū)交界，占不到豐臺的便宜，大興也未必太重視。

3、就是個很普通的老小區(qū)吧，有需求就買。不過一樓的考慮好。如果整體維護(hù)的話就必須拆掉違建，加電梯的話對一樓也是利空。除非是原址重建，否則一樓占不到便宜。

僅供參考。

三

Q:

孩子28年上小學(xué)，預(yù)算400出頭，有計劃在常營附近入手一套，北辰，保利，富力都看過了。1、目前這個階段入手合適么？很多媒體人都說過了這幾年入手高峰期就會進(jìn)入一個低谷，但是本身預(yù)算也不高，是不是影響也不會太大。

2、主要是考慮這三個小區(qū)單校對口陳經(jīng)綸保利，也考慮過八十分管莊，但是管莊西里的房子太老了，有些猶豫。東西海學(xué)區(qū)房預(yù)算確實不太夠，又不想孩子的學(xué)校太差以至于高中都考不上，請老師給點意見。

3、管莊看過尚東閣，小區(qū)不大，小學(xué)對口校還可以，初中不太行，主要是考慮小孩上學(xué)，能有個差不多的學(xué)校。

A：

1、沒什么不合適的。確實是2026年開始就是入學(xué)低谷期了，但受影響的肯定都是溢價高的學(xué)區(qū)房，以東西海為主，朝陽有六所頭部校的溢價較高。而常營管莊一帶無論是80管分還是陳經(jīng)綸保利的房子都沒什么溢價，不太算學(xué)區(qū)房?；蛘哒f學(xué)校雖然不錯，但沒到追捧出溢價的程度，所以，算性價比相對高還沒風(fēng)險的。

2、如果是400預(yù)算還想兼顧自住就買朝陽的唄，否則這預(yù)算在東西海只能是占坑兒房，滿足不了自住。永外學(xué)區(qū)有可能小兩居，但學(xué)區(qū)質(zhì)量還不如保利和80管分呢，至少是不穩(wěn)妥。陳經(jīng)綸保利和80管分放到東西海談不上多好，但肯定不弱于中等校，普高率應(yīng)該都不低，70%以上是正常，遠(yuǎn)高于朝陽平均值。

3、尚東閣，自住為主的小區(qū)，前些年和柏林愛樂的價格相差10%左右，這幾年有些拉大，房齡這么新的小區(qū)還沒旁邊老破小價格高了。這看自己的喜好吧，想清楚自己的需求。

僅供參考。

四

Q:

我老公是公務(wù)員，剛遴選入京，尚未買房。目前我和孩子仍在外地，考慮一起解決買房和孩子教育問題。請問在600萬預(yù)算（400現(xiàn)金+200貸款稅費）的情況下，目標(biāo)西城區(qū)與海淀區(qū)，哪里的溢價更低，同時能對應(yīng)不錯的學(xué)區(qū)？孩子目前三年級，在本地實驗小學(xué)屬于優(yōu)等生，班級三年級前十，到北京也應(yīng)該中等以上。

A：

1、遴選進(jìn)京的，單位沒有政保嗎？也就是由單位協(xié)調(diào)讓孩子進(jìn)入不錯的學(xué)校，大多數(shù)部委或北京市機(jī)關(guān)都有這福利的。問問單位吧，如果有的話就沒必要買學(xué)區(qū)房了，除非是必須要求有房落戶的。畢竟這是轉(zhuǎn)學(xué)，房子發(fā)揮的功能不是太大。

2、西城的溢價只有更高，沒有低的，最低的也是北京平均值，幾個頂級學(xué)區(qū)都在平均值以上。海淀有，只要不是熱門學(xué)區(qū)就都不算高，比如學(xué)院路、花園路、北太平莊等學(xué)區(qū)，都在市區(qū)。有的是學(xué)區(qū)內(nèi)不一樣，看對口什么學(xué)校了，牛校的高，普校的低，比如西三旗清河永定路等學(xué)區(qū)。

3、我覺得還是先問單位吧，看有沒有政保，需要什么條件，然后再說買什么房子。沒政保的話如果孩子成績真好就以海淀為主，一般都是自己去找學(xué)校協(xié)商，哪所學(xué)校都愿意接收牛娃。

僅供參考。

五

Q:

我們結(jié)婚時買的團(tuán)結(jié)湖的老破小，300萬買的現(xiàn)在價值才320w。有些后悔，當(dāng)時應(yīng)該一步到位買學(xué)區(qū)房了?，F(xiàn)在是孩子剛出生，為了他上學(xué)做準(zhǔn)備還得換房。但因為是二套資格了，中介算我們最多買到400萬左右的，不含稅費。請問東城和西城哪里合適？

A：

1、這沒必要后悔，如果300萬買的現(xiàn)在320，那同時期學(xué)區(qū)房也都在400萬左右起，300萬幾乎買不到什么。團(tuán)結(jié)湖老房的保值不算弱，基本就是北京大盤，否則也不會從幾千漲到現(xiàn)在的七八萬。所以買這房在保值上沒吃虧，后悔的意義不大。

2、400萬在現(xiàn)在也仍然是占坑兒房為主。西城的話基本就是廣外學(xué)區(qū)，選擇余地大些。陶白也有這價格的，但都不太好貸款了。東城的話南城三個學(xué)區(qū)都能買到，其中學(xué)區(qū)較好的是龍體，然后東崇前。

這看父母的期望值吧，如果目標(biāo)很高，比如985起步那就去西城，概率相對高。不算太高的東城更合適，同等價位買在龍體就性價比更高了。

3、不過提醒一句，這兩年入學(xué)高峰期，溢價都不低，考慮好。

僅供參考。

六

Q:

西城廣外學(xué)區(qū)的占坑房還能買嗎？我家情況如下：石景山五里坨一套（全款），天津武清一套商品房（2017年高位購入，有貸款）。家有倆娃，大娃5歲，明年上小學(xué)一年級，小娃2歲，明年上幼兒園。手里現(xiàn)金能湊到200。孩子戶口都在爺爺奶奶房子上，對口學(xué)校是金頂街四小，直升北京九中分校。結(jié)合我上班地點，目前在看廣外學(xué)區(qū)的房子，想離我上班的地方近一些。

目前問題：

1、手里的兩套房子都還沒賣出去，在西城買個400的占坑房都有點費勁；

2、尤其擔(dān)心三、四年后占坑房是否能賣出去，即使不賠錢能賣出去，資金上緊巴三、四年也能接受；

3、最近看了榮豐2008的房子，20多平的非復(fù)式的房子，報價370-390，可以買嗎，等小娃上小學(xué)一年級后再賣能賣出去嗎，不求掙錢，不賠就行，也看了幾套復(fù)式的，在下面一層感覺還可以，但上面一層有點壓抑，一家四口長時間居住可能接受不了，而且因為孩子小，老人還會經(jīng)常過來，可能還是不能自住；

4、還看了樂城的兩套，399-450不等的價格，樂城和榮豐2008比較，哪邊的占坑房以后流通性更好呢；

5、還有一個糾結(jié)的因素是，如果在石景山上學(xué)的話，小學(xué)初中都很確定，而且離家很近，相對輕松，包括資金上的、老人幫接送上。去西城的話就是苦苦求學(xué)路了，又擔(dān)心不折騰一下，以后會后悔，如果折騰了，孩子學(xué)習(xí)結(jié)果還是不好，我覺得我問心無愧，不知道這樣想對不對。

A：

1、首先不是能不能買的問題，而是如果想去西城上學(xué)就必須買啊。所以先考慮好是否來西城吧，如果覺得沒必要那就沒后面的問題了。

2、二寶2021年出生的2027年入學(xué)，說不太好。到時候肯定是低谷期了，2021年的京籍孩子是9萬，而今年入學(xué)的是2017年的孩子，17萬呢。廣外學(xué)區(qū)又不是太強(qiáng)，溢價部分有可能受影響。現(xiàn)在榮豐2008的溢價率在40%，又是公寓，一般不建議持有時間太長。

所以這還是考慮好是否來西城上學(xué)吧，如果確定要來那這就是無奈承擔(dān)的風(fēng)險，沒辦法。但到時候也未必是直接降價，參考日韓等國和臺灣省的先例，都是出生率下降后學(xué)區(qū)房相對非學(xué)區(qū)房漲的慢點兒，逐步降低溢價率。國內(nèi)的各種功能性房產(chǎn)也是這種先例，都是漲的慢而已，直接下跌的很少。

3、同地段內(nèi)總價和房齡什么的都差不多，流動性沒多大區(qū)別，一個層次，溢價率也基本一致。

4、在哪兒上學(xué)只能家長定，外人不好建議。我發(fā)一張統(tǒng)計表吧，去年的，西城的普高率是88%，石景山65%，所以到目前為止，西城能上高中的概率大一些。這個表是包含了提前分流的孩子的，也就是沒參加中考的，所以相對準(zhǔn)確。

但這也看孩子的天分和努力情況，石景山也有幾所好高中，成績很好，只是缺少金剛類的頂級校而已。如果目標(biāo)不是985起步的，那只要天分不錯和加強(qiáng)努力，在石景山也考的不差。

僅供參考。

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