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當(dāng)下，物管行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已過，物管企業(yè)盈利能力普遍承壓，收并購(gòu)帶來的商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。

今年年初以來，港股物業(yè)板塊指數(shù)持續(xù)下行，市場(chǎng)已不見昔日的熱鬧景象。在此背景下，近半年來鮮有物管企業(yè)選擇赴港上市。而近日，來自湖南的物管企業(yè)泓盈城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泓盈服務(wù)”)向港交所遞交了招股書，擬于港交所主板掛牌上市。

從招股書看，泓盈服務(wù)規(guī)模雖小，但業(yè)務(wù)服務(wù)組合多元化，有利于抵消單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，泓盈服務(wù)背靠國(guó)資，有資源獲取優(yōu)勢(shì)，并且公司外拓能力不賴。因此，公司的財(cái)務(wù)報(bào)表整體表現(xiàn)不錯(cuò)。

【資料圖】

泓盈服務(wù)發(fā)展時(shí)間較短，成立于2015年，為一家城市服務(wù)和運(yùn)營(yíng)提供商。

2022年，泓盈服務(wù)物管項(xiàng)目在管建筑面積僅1025.4萬平米，對(duì)于國(guó)內(nèi)多家中大型物管企業(yè)來說規(guī)模極小。不過，公司“麻雀雖小五臟俱全”，除了提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)外，還提供服務(wù)范圍廣泛的城市服務(wù)，其中包含園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)、停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)。

在2022年，泓盈服務(wù)在管物業(yè)管理項(xiàng)目63個(gè)，城市服務(wù)在管項(xiàng)目148個(gè)，其中包括照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目4個(gè)及停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目142個(gè)。此外，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊在管項(xiàng)目44個(gè)，在管建筑面積53.4萬平米。

泓盈服務(wù)是一家區(qū)域化的物管企業(yè)，存在地理范圍集中的問題，在公司2022年1025.4萬平米的物業(yè)在管建筑面積中，有高達(dá)973.8萬平米的面積來自于湖南省，其中相當(dāng)大部分來自于長(zhǎng)沙市。但背靠長(zhǎng)沙國(guó)資委全資擁有的城發(fā)集團(tuán)，令公司發(fā)展之路整體十分順暢，這也是泓盈服務(wù)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

資料顯示，城發(fā)集團(tuán)是長(zhǎng)沙市最大的城市綜合開發(fā)商，其業(yè)務(wù)范圍覆蓋城市開發(fā)的整個(gè)生命周期，并將源源不斷產(chǎn)生新項(xiàng)目，這為泓盈服務(wù)帶來了大量的儲(chǔ)備項(xiàng)目，也有助于其發(fā)展多元化的服務(wù)組合。

目前，泓盈服務(wù)股權(quán)高度集中，由城發(fā)集團(tuán)直接持有95%股權(quán)，后者還間接通過岳麓山公司(中國(guó))持有其5%股權(quán)。

過去幾年，城發(fā)集團(tuán)給予了泓盈服務(wù)極大的資源支持，同時(shí)泓盈服務(wù)“造血”能力也不賴，對(duì)外投標(biāo)中標(biāo)率逐年提升，來自城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人的收入比重逐年降低，這帶動(dòng)了其盈利能力逐年增長(zhǎng)。

2020年-2022年，泓盈服務(wù)分別產(chǎn)生營(yíng)收2.78億元、4.32億元及5.29億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為37.8%；年度利潤(rùn)及全面收益總額分別為3461.7萬元、4084.1萬元及5359.6萬元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.4%。

在過去三年，泓盈服務(wù)的三大業(yè)務(wù)增長(zhǎng)分化嚴(yán)重。

其中，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)得益于其控股股東穩(wěn)定的“輸血”，抵消了來自獨(dú)立第三方收入負(fù)增長(zhǎng)的不利影響，帶動(dòng)該業(yè)務(wù)收入由2020年的1.55億元增長(zhǎng)至2022年的2.07億元。不過該業(yè)務(wù)毛利率逐年下滑，盈利能力并不顯眼。

城市服務(wù)業(yè)務(wù)則是推動(dòng)泓盈服務(wù)營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)的主力軍，2020年-2022年，該業(yè)務(wù)收入由不足6000萬元飆升至2.75億元，于2022年擠下物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，成為公司最大的營(yíng)收來源。同時(shí)，2022年城市服務(wù)業(yè)務(wù)毛利超過6600萬元，是物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利的逾兩倍，為公司的主要利潤(rùn)來源。

城市服務(wù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)如此迅猛，背后原因是泓盈服務(wù)的國(guó)資背景具有極強(qiáng)的項(xiàng)目獲取能力，公司的城市服務(wù)業(yè)務(wù)中的園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)、停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)，面向的市政基礎(chǔ)設(shè)施的業(yè)主通常是地方政府或國(guó)有企業(yè)。國(guó)企與國(guó)企之間的緊密合作，正是泓盈服務(wù)發(fā)展城市服務(wù)的推動(dòng)力。

過去三年，泓盈服務(wù)的園林綠化及工程項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了數(shù)倍增長(zhǎng)，照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)也增長(zhǎng)明顯，但停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目幾無增長(zhǎng)，因此從收入層面看，園林綠化及工程業(yè)務(wù)及照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)十分迅猛。

更為關(guān)鍵的是，泓盈服務(wù)通過優(yōu)化服務(wù)組合提升了城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率，2021年起擴(kuò)大了毛利率較高且均由獨(dú)立第三方授予的照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，由此帶動(dòng)城市服務(wù)毛利率由2020年的21%提升至2022年的24.2%，為公司過去三年的三大業(yè)務(wù)中唯一實(shí)現(xiàn)毛利率增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)方面，受疫情沖擊及在建管理面積減少等因素影響，該業(yè)務(wù)收入逐年下降，拖累了公司收入的增長(zhǎng)。

泓盈服務(wù)不甘于只通過母公司“輸血”和對(duì)外投標(biāo)來實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，對(duì)于上市籌資所得款用途，公司表示擬用于物色物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商及城市服務(wù)提供商的潛在戰(zhàn)略收購(gòu)機(jī)會(huì)；用于戰(zhàn)略投資以購(gòu)買作業(yè)車輛及設(shè)備；于未來四年用于進(jìn)一步技術(shù)發(fā)展；用于招聘人才以及改善員工培訓(xùn)；以及用于營(yíng)運(yùn)資金及其他一般公司用途。

2015年，碧桂園服務(wù)在業(yè)內(nèi)首次試水物業(yè)城市服務(wù)，在陜西省韓城市成立韓城碧桂園城市服務(wù)有限公司，這也是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出后物業(yè)行業(yè)在服務(wù)城市治理方面的第一個(gè)嘗試，拉開了物業(yè)公司治理“物業(yè)城市服務(wù)”的序幕。

2016年至2018年12月，保利物業(yè)率先在“治理有效”上突圍，探索公共服務(wù)新模式。具體來看，保利物業(yè)以鎮(zhèn)域服務(wù)為切入點(diǎn)，在嘉善縣西塘鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)率先落子，并迅速擴(kuò)展到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，兩年內(nèi)其服務(wù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)已達(dá)5個(gè)。

2018年5月24日，珠海大橫琴投資有限公司（下稱“大橫琴投資”）與萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司（下稱“萬科物業(yè)”）簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將以珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營(yíng)管理有限公司（下稱“大橫琴城資”）為合作載體進(jìn)行混合所有制改革，并啟動(dòng)“物業(yè)城市”試點(diǎn)建設(shè)工作。

2018年12月26日，在中國(guó)社會(huì)治理與協(xié)調(diào)創(chuàng)新首屆鎮(zhèn)長(zhǎng)論壇上，保利物業(yè)發(fā)布了《公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè)——鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施中的保利實(shí)踐》。

2020年7月31日，由萬科物業(yè)、橫琴新區(qū)管委會(huì)、北京大學(xué)城市治理研究院共同組織專家編寫的《物業(yè)城市白皮書（2020年）》正式發(fā)布，這也是物業(yè)行業(yè)首個(gè)細(xì)分領(lǐng)域立標(biāo)的公開宣言。

2020年7月，深圳市發(fā)布了三條河流管理養(yǎng)護(hù)的招標(biāo)公告，主要是針對(duì)包括坪山河在內(nèi)的三條深圳河流進(jìn)行綜合管養(yǎng)，其中坪山河和龍崗河兩個(gè)項(xiàng)目允許聯(lián)合投標(biāo)。招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，碧桂園服務(wù)和招商積余旗下中航物業(yè)、金地物業(yè)和萬科物業(yè)乃至華潤(rùn)物業(yè)等頭部物業(yè)公司紛紛出現(xiàn)在投標(biāo)商的名單之中，攜專業(yè)領(lǐng)域的合作伙伴共同角逐河道管養(yǎng)這一全新服務(wù)領(lǐng)域。自此之后，物業(yè)城市服務(wù)的領(lǐng)域內(nèi)涵、合作模式等被大大拓展，物業(yè)城市服務(wù)進(jìn)入了發(fā)展的快車道，有能力的物業(yè)公司紛紛加速進(jìn)場(chǎng)。

2021年4月22日，碧桂園服務(wù)在佛山舉辦以“鏈接生態(tài)，共同成長(zhǎng)”為主題的“城市服務(wù)開發(fā)者大會(huì)”，這也是業(yè)內(nèi)首次舉辦此類城市服務(wù)開發(fā)者大會(huì)。會(huì)上碧桂園服務(wù)表示其正重構(gòu)全新的城市服務(wù)系統(tǒng)，將通過“城市服務(wù)合伙人計(jì)劃”和“城市治理智庫聯(lián)盟”以及“城市服務(wù)生態(tài)聯(lián)盟”等戰(zhàn)略舉措，開啟城市服務(wù)全新生態(tài)建設(shè)。

自碧桂園服務(wù)在物業(yè)行業(yè)首次開展物業(yè)城市服務(wù)的嘗試開始，同時(shí)也以碧桂園服務(wù)的發(fā)布會(huì)為暫時(shí)性的節(jié)點(diǎn)，物業(yè)城市服務(wù)正式在全國(guó)各地遍地開花。他們進(jìn)軍物業(yè)城市服務(wù)市場(chǎng)的動(dòng)作和布局，正是物業(yè)城市服務(wù)這一全新業(yè)態(tài)在新時(shí)期新階段發(fā)展歷程的全面呈現(xiàn)。以三大頭部物業(yè)公司碧桂園服務(wù)、萬物云（萬科集團(tuán)旗下）、保利物業(yè)為代表的廣大物業(yè)公司，正將物業(yè)城市服務(wù)的觸角延伸到從鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣區(qū)到城市為代表的各層級(jí)和以河道管養(yǎng)、綠化環(huán)衛(wèi)和公共資源經(jīng)營(yíng)等為代表的多業(yè)態(tài)，不斷探索物業(yè)城市服務(wù)新的可能。

短短7年時(shí)間，物業(yè)公司在物業(yè)城市服務(wù)方面的探索和經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)達(dá)到甚至超過過往40余年積累的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的總和。這其中固然有傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)較為單一、業(yè)務(wù)內(nèi)容高度一致的因素，但也離不開40余年發(fā)展過程中物業(yè)行業(yè)業(yè)已形成的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、科技和人才的儲(chǔ)備與賦能。

但快速成長(zhǎng)的代價(jià)往往就是根基不甚牢固。面對(duì)當(dāng)下物業(yè)城市服務(wù)發(fā)展過程中展現(xiàn)出來的各種問題，如業(yè)務(wù)協(xié)同不佳、品牌賦能效果有待提升、項(xiàng)目獲取方式簡(jiǎn)單粗暴等問題，物業(yè)行業(yè)還需要花費(fèi)不小的精力去解決。某種程度上，解決上述問題已經(jīng)不僅僅需要物業(yè)行業(yè)的努力，還需要行業(yè)主管部門的介入乃至深度參與。