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物業(yè)管理涉及廣大群眾切身利益，被稱為城市治理的“關(guān)鍵小事”。它既是群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，也是當(dāng)前基層社會(huì)治理中矛盾比較集中的領(lǐng)域之一。

5月1日起，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)正式施行。該條例從完善城市治理體系和治理能力的角度創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)，破解業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立難、物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)難、公共收益收支不透明等一系列現(xiàn)實(shí)難題，創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)適時(shí)調(diào)整和公共收益收支情況公示等一系列制度，推動(dòng)物業(yè)管理在規(guī)范化、制度化、法治化的軌道上運(yùn)行。實(shí)施3個(gè)多月來(lái)，許多小區(qū)發(fā)生了可喜變化，讓居民看在眼里，樂在心里。

成立僅僅10天，這個(gè)物管會(huì)解決了三大難題

7月23日，海淀區(qū)北太平莊街道薊門里社區(qū)會(huì)議室正在舉行“解決沿街晾曬問(wèn)題協(xié)商會(huì)”，出席人員有社區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成員、居民代表、物業(yè)公司代表和街道綜合行政執(zhí)法隊(duì)代表。

按照《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》，禁止在城市道路及其他公共場(chǎng)所的護(hù)欄、電線桿、樹木、綠籬等處晾曬衣物。“禁止沿街晾曬是對(duì)的，但對(duì)于一些住在沒有陽(yáng)臺(tái)的老樓的住戶，應(yīng)該給他們一個(gè)晾衣服的地方。”物管會(huì)成員張洪民說(shuō)。

“這個(gè)提議好，難題是公共晾衣架安裝在哪里?如何管理和使用?”“如果大家同時(shí)都有使用需求，會(huì)不會(huì)引發(fā)新的矛盾?”20多分鐘的討論，大家就公共晾衣架要不要設(shè)、怎么設(shè)、設(shè)在哪、怎么管等問(wèn)題暢所欲言，并投票確定解決沿街晾曬問(wèn)題的方案。

作為上世紀(jì)80年代建成的一個(gè)老舊小區(qū)，薊門里小區(qū)建筑物類型復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)單位多達(dá)15家，35棟居民樓居住著上萬(wàn)居民，物業(yè)管理難度較大。

這種情況并不少見。一些小區(qū)門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……根源在于小區(qū)缺少對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督力量。遇到物業(yè)矛盾糾紛時(shí)，業(yè)主往往只能自己想辦法，很難形成合力保障自己的權(quán)益。成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)使得業(yè)主在與物業(yè)公司的溝通協(xié)商中處于平等地位，對(duì)物業(yè)服務(wù)也可形成長(zhǎng)期有效的監(jiān)督制約。

然而，數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)10213個(gè)，其中已經(jīng)實(shí)施了專業(yè)化物業(yè)管理的4772個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的1216個(gè)，這也意味著超過(guò)80%的小區(qū)仍然沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

為此，《條例》明確提出，對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件但是確有困難未成立以及業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)。

“從降低業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)成立的門檻，到創(chuàng)設(shè)物管會(huì)這一臨時(shí)機(jī)構(gòu)，都旨在進(jìn)一步推動(dòng)業(yè)主組織建設(shè)，最大程度地保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。” 北京市人大常委會(huì)城建環(huán)保辦主任郝志蘭表示。

7月6日，薊門里社區(qū)物管會(huì)正式成立，物管會(huì)由居民委員會(huì)代表、業(yè)主代表等11人組成，全是黨員。成立僅僅10天，薊門里社區(qū)物管會(huì)就相繼為居民解決了樓頂漏雨防水維修、道路破損維修、殘疾人代步車停放等三大難題，贏得了居民對(duì)物管會(huì)這一社區(qū)治理新生力量的初步認(rèn)可。

《條例》一大亮點(diǎn)是以黨建引領(lǐng)為主線，強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，推動(dòng)物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會(huì)治理轉(zhuǎn)變，最大程度把黨的政治優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為城市治理優(yōu)勢(shì)。

比如疫情防控期間，北太平莊街道錦秋知春社區(qū)通過(guò)黨建引領(lǐng)，聯(lián)合物業(yè)等多方力量開展“敲門行動(dòng)”，進(jìn)行人員排查，確保不漏一戶，不落一人。

“要堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，依法規(guī)范開展工作。” 北京市人大常委會(huì)主任李偉表示。根據(jù)北京市《加強(qiáng)物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務(wù)水平(2020—2022年)三年行動(dòng)計(jì)劃》， 今年底前，全市新成立業(yè)委會(huì)(物管會(huì))2000個(gè)以上，實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)(物管會(huì))組建率、黨的組織覆蓋率均達(dá)到30%以上，物業(yè)服務(wù)覆蓋率超過(guò)60%。2021年度，“三率”均達(dá)到70%以上;2022年度，“三率”均達(dá)到90%以上。

物業(yè)費(fèi)漲了，服務(wù)跟上了，居民“買賬”了

“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。”《條例》簡(jiǎn)單的一句話，也是業(yè)主最關(guān)心的一句話。

想要得到較高水準(zhǔn)的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)也應(yīng)隨市場(chǎng)變化有所調(diào)整，這是很多業(yè)主的共識(shí)。但是多年來(lái)，成功調(diào)整物業(yè)費(fèi)的小區(qū)并不多，北京多數(shù)小區(qū)物業(yè)費(fèi)十幾年未見調(diào)整，隨之而來(lái)的則是物業(yè)服務(wù)水平下降、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)積極性降低、小區(qū)設(shè)備設(shè)施毀壞無(wú)人修理、小區(qū)環(huán)境每況愈下，如此陷入惡性循環(huán)。

望京地區(qū)的嘉潤(rùn)花園小區(qū)，前一陣貼出了公示，7月1日起將由新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)。同時(shí)，物業(yè)費(fèi)也從2.3元/平方米漲至2.8元/平方米。此前，嘉潤(rùn)花園小區(qū)召開了業(yè)主大會(huì)，并對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案進(jìn)行投票。最終，近七成業(yè)主同意并委托業(yè)委會(huì)與招投標(biāo)第一名的物業(yè)公司簽訂合同，按照合同約定，將小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整至2.8元/平方米。

郝志蘭表示，此次立法也凸顯了利益協(xié)調(diào)的原則，《條例》在規(guī)范業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作、保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，明確提出全社會(huì)應(yīng)當(dāng)共同遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，建立健全物業(yè)服務(wù)付費(fèi)和調(diào)價(jià)機(jī)制，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)主體的權(quán)益， 實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡和協(xié)調(diào)。

中國(guó)社科院法學(xué)所副研究員董文勇認(rèn)為，對(duì)物業(yè)費(fèi)多年未變的老小區(qū)確實(shí)需要適度“松綁”，但市場(chǎng)定價(jià)、適時(shí)調(diào)整不是坐地起價(jià)、單方?jīng)Q定，物業(yè)費(fèi)調(diào)整須與業(yè)主協(xié)商，物業(yè)公司更須按時(shí)“曬”賬單，證明確需調(diào)價(jià)。

賬單該怎么“曬”?《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實(shí)、及時(shí)公示以下信息：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式;上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算;上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況。

同時(shí)，根據(jù)《條例》，物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。公共收益歸全體業(yè)主所有。

公共收益單獨(dú)列賬是此前一些小區(qū)的試點(diǎn)嘗試，這次將先行先試的經(jīng)驗(yàn)正式立法，作為制度固定下來(lái)。不久前，戀日綠島小區(qū)業(yè)委會(huì)開始向轄區(qū)的房管局、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)提交相關(guān)材料，希望可以通過(guò)此種方式拿回公共收益。因?yàn)椤稐l例》明確規(guī)定，對(duì)于挪用、侵占公共收益的行為，可以由住建等主管部門責(zé)令退還。“過(guò)去要通過(guò)訴訟的方式，才能把收益要回來(lái)。”該小區(qū)業(yè)委會(huì)一名委員表示，但是扣除律師代理費(fèi)、強(qiáng)制執(zhí)行等費(fèi)用后，賬戶上還剩下的資金只有幾萬(wàn)元。“很大一部分收益都支付了各種費(fèi)用，這樣的維權(quán)成本確實(shí)太高。”

隨著《條例》賦予區(qū)住建部門或者房屋主管部門處罰權(quán)限，今后業(yè)主不用走到對(duì)簿公堂那一步，業(yè)主對(duì)公共收益的所有權(quán)便能得到保障。

執(zhí)法關(guān)口前移，補(bǔ)齊了執(zhí)法存在的短板

因“飛線”充電且拒不改正，5月1日，村民魏某被處以500元的罰款。這也是《條例》正式施行后，北京開出的首張違反《條例》罰單。

當(dāng)天，北京朝陽(yáng)區(qū)消防救援支隊(duì)防火監(jiān)督二處執(zhí)法人員前往十八里店鄉(xiāng)開展檢查。檢查人員在十里河村一處房屋的疏散通道上，發(fā)現(xiàn)存在電動(dòng)自行車“飛線”充電違規(guī)行為。執(zhí)法人員當(dāng)場(chǎng)警告后，魏某將充電板收起。然而，30分鐘后，執(zhí)法人員再次返回時(shí)，發(fā)現(xiàn)魏某又繼續(xù)為電動(dòng)自行車充電，屬于拒不整改情形，執(zhí)法人員當(dāng)即對(duì)既有違規(guī)事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)。根據(jù)《條例》，違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款。

不少居民都對(duì)身邊的物業(yè)亂象深惡痛絕，卻又對(duì)這些亂象屢禁不止無(wú)可奈何。比如電動(dòng)車“飛線”充電失火，已釀成多起慘劇，但以往任由物業(yè)、社區(qū)工作人員勸說(shuō)、批評(píng)，許多車主根本不予理睬;私家車長(zhǎng)期占用堵塞消防通道也屢見不鮮，以往多由消防部門在安全檢查時(shí)予以提醒、清理。“如今，執(zhí)法關(guān)口前移，補(bǔ)齊了執(zhí)法力量分散、懲處力度不足的短板。”朝陽(yáng)區(qū)消防救援支隊(duì)副支隊(duì)長(zhǎng)張偉告訴記者。

“不以規(guī)矩，不能成方圓。”《條例》落地，不僅業(yè)主、物業(yè)使用人需要按章辦事，物業(yè)服務(wù)人同樣要受到約束，如有違法違規(guī)行為，就要受到相應(yīng)處罰。

5月2日，在香水園街道雙路北區(qū)，延慶區(qū)住建委執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)22號(hào)、23號(hào)樓外墻墻皮、墻磚出現(xiàn)脫落現(xiàn)象，23號(hào)樓地下室消防疏散指示燈出現(xiàn)破損，23號(hào)樓5單元樓道衛(wèi)生清掃不及時(shí)。針對(duì)以上問(wèn)題，執(zhí)法人員隨即將未按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)的違法行為告知物業(yè)服務(wù)人，依據(jù)《條例》開出對(duì)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)處以一萬(wàn)元罰款的罰單，并要求其7日內(nèi)整改。

5月7日，大興區(qū)住建委物業(yè)指導(dǎo)中心的執(zhí)法人員在巡查中發(fā)現(xiàn)清源西里小區(qū)物業(yè)公示欄中并未按照規(guī)定將物業(yè)服務(wù)信息進(jìn)行公示，執(zhí)法人員立即對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照取證并要求其立即整改。

5月11日上午，記者隨執(zhí)法人員再次來(lái)到清源西里小區(qū)，在現(xiàn)場(chǎng)可以看到，物業(yè)公示欄的玻璃柜子里貼滿了公告，要求公示的物業(yè)服務(wù)收支情況、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、24小時(shí)服務(wù)電話等清清楚楚。“今天我們也看到，物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按要求進(jìn)行了公示，整改合格。否則，將受到1000元以上5000元以下罰款。”大興區(qū)住建委物業(yè)指導(dǎo)中心工作人員張立明表示。

郝志蘭介紹，《條例》實(shí)施以來(lái)，住建、消防、城管等行政執(zhí)法部門緊緊圍繞群眾關(guān)心的各類物業(yè)管理問(wèn)題， 依據(jù)《條例》明確的職責(zé)內(nèi)容，通過(guò)日常檢查、 聯(lián)合執(zhí)法等多種方式，持續(xù)加大執(zhí)法監(jiān)管力度， 查處了一批具有代表性的違法違規(guī)案件，有效推進(jìn)《條例》落地實(shí)施。

本報(bào)記者 賀 勇