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大批房企轉(zhuǎn)型涌入、公募REITs通路大開，這兩年的產(chǎn)業(yè)園賽道可以說是熱鬧非凡。然而，熱度持續(xù)攀升的背后，并不是每一個(gè)玩家都真的準(zhǔn)備好了。

當(dāng)下這個(gè)賽道內(nèi)并不缺對開發(fā)、規(guī)劃和招商在行的公司，但產(chǎn)園業(yè)務(wù)中份量最重的那個(gè)環(huán)節(jié)，卻一直被多數(shù)企業(yè)忽視，那就是“運(yùn)營”。

在9月底舉辦的一場園區(qū)大會上，幾乎每一位參會大佬都提到了產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營工作的重要性，可謂不厭其煩地強(qiáng)調(diào)。運(yùn)營到底為什么受到此等重視？它對產(chǎn)園業(yè)務(wù)起著什么樣的作用？

(資料圖片僅供參考)

今天小明將結(jié)合多位大佬觀點(diǎn)，來為大家梳理產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營到底重要在哪里！

01

出色的運(yùn)營是產(chǎn)業(yè)園區(qū)

高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的基石

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為持有經(jīng)營性資產(chǎn)，開發(fā)與招商環(huán)節(jié)都不能完全決定其真正價(jià)值。只有在園區(qū)運(yùn)作期間表現(xiàn)出來的運(yùn)營質(zhì)量，才能夠決定園區(qū)的長期價(jià)值，這與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)有本質(zhì)上的不同。

而且在公募REITs時(shí)代到來之后，運(yùn)營更成了園區(qū)的價(jià)值之錨。未來產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)的專業(yè)化水平，只會越來越重要。

一、園區(qū)資產(chǎn)具有獨(dú)特的價(jià)值邏輯，運(yùn)營是其中關(guān)鍵

傳統(tǒng)地產(chǎn)人甚至行業(yè)外的許多人，在對一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值評估邏輯上，都信奉這條“真理”：地段，地段，還是地段。直至現(xiàn)在雖然很多人轉(zhuǎn)到了其他賽道，但還多少帶著點(diǎn)這種思維慣性。

但在產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域，這條“真理”并不完全適用。地段雖然一定程度上代表著項(xiàng)目的發(fā)展前景，但對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，運(yùn)營的力量也能夠賦予園區(qū)極高的發(fā)展預(yù)期。

典型的案例就包括北京旁邊的固安新區(qū)，以及深圳的蛇口自貿(mào)區(qū)。這兩個(gè)片區(qū)都是實(shí)打?qū)嵉狞S金產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，一個(gè)承接大北京的產(chǎn)業(yè)外溢，一個(gè)承接香港的產(chǎn)業(yè)外溢。

它們看似占據(jù)著得天獨(dú)厚的地理位置，發(fā)展得非常好。但如果我們回到幾十年前來看，這兩個(gè)片區(qū)在當(dāng)年的北京和香港企業(yè)眼中，未必有什么特別之處。

這兩個(gè)地區(qū)的蛻變，離不開一批先驅(qū)企業(yè)的開拓和培植，比如招商蛇口、比如華夏幸福。他們把從規(guī)劃到招商，再到產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建和持續(xù)多年不間斷的高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，這些系統(tǒng)性的工作全都一步步腳踏實(shí)地吃下來了。

開發(fā)區(qū)、園區(qū)必須先擁有產(chǎn)業(yè)價(jià)值，把載體做好了、服務(wù)做到位了、產(chǎn)業(yè)配套做足了、企業(yè)聚集起來了之后，才能夠獲得資產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)提升，并最終爆發(fā)出所謂的地段價(jià)值。

這顯現(xiàn)出了園區(qū)長周期運(yùn)營的價(jià)值和力量，這個(gè)先后邏輯必須要厘清。

二、良好的運(yùn)營狀況，能為產(chǎn)業(yè)投資提供土壤

現(xiàn)在但凡是個(gè)做產(chǎn)業(yè)園的公司，多少都想過要做產(chǎn)投。一批先驅(qū)在數(shù)十年前就開始了實(shí)踐，現(xiàn)在不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)做起來了，在轉(zhuǎn)型投行的道路上獲得了豐厚的回報(bào)。

這引起了越來越多業(yè)內(nèi)玩家的注意，眼看著園區(qū)內(nèi)企業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展，大家都想去分享其中的成長紅利。然而，產(chǎn)投雖香但確實(shí)難度很高，并不是誰都能做。

首先園區(qū)能做成產(chǎn)業(yè)投資的大前提，就是必須具備良好的運(yùn)營能力。

如果一個(gè)園區(qū)的服務(wù)做不到位，不能為企業(yè)解決經(jīng)營發(fā)展問題，那連客戶都留不住，又談何投資？

如果一個(gè)園區(qū)不懂得怎么做產(chǎn)業(yè)服務(wù)，不會構(gòu)建專業(yè)化的配套體系，企業(yè)在園區(qū)里得不到發(fā)展上的幫助，也就很難壯大起來。那運(yùn)營方又談何分享紅利、獲取投資回報(bào)？

所以想做產(chǎn)投，必須先創(chuàng)造一個(gè)良性的發(fā)展環(huán)境，不僅是物理環(huán)境，還包括軟性的配套服務(wù)環(huán)境，讓中小企業(yè)能利用這些設(shè)施和服務(wù)，加速自身的發(fā)展。

如果本末倒置，產(chǎn)業(yè)環(huán)境還沒有搭建好，就幻想著拉一幫基金去和園區(qū)里的客戶談入股，那無異于賭博。

三、做好運(yùn)營，是園區(qū)發(fā)行公募REITs必不可少的前提

公募REITs是當(dāng)下各行各業(yè)的熱點(diǎn)話題，多只產(chǎn)園REITs的上佳表現(xiàn)，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域都點(diǎn)亮了明燈，大家都想盡快發(fā)行自己的產(chǎn)園REITs。

然而就如前文所說，公募REITs是園區(qū)的價(jià)值之錨。而園區(qū)資產(chǎn)的價(jià)值，又取決于其長遠(yuǎn)的運(yùn)營水平和質(zhì)量。REITs對回報(bào)率的要求，會倒逼運(yùn)營工作往高質(zhì)量、可持續(xù)的方向上去提升。

此前曾有大佬總結(jié)道：公募REITs給所有懂運(yùn)營、懂資產(chǎn)的人提供了一個(gè)通路。能夠在REITs領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)退出，絕對是園區(qū)運(yùn)營能力的重要彰顯。

公募REITs是對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營業(yè)務(wù)模式的再造，能夠幫助運(yùn)營商在規(guī)模上快速達(dá)到一個(gè)滾動擴(kuò)張的狀態(tài)。

但它同時(shí)也對運(yùn)營商提出了更高的要求。你的園區(qū)是否具備足夠強(qiáng)的招商和運(yùn)營能力，來長期始終保持良好的出租率與營收水平？這是每一個(gè)園區(qū)人都必須思考和自我審視的。

如果以上這些都不具備，那么市場就會用腳投票。

02

當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營

普遍處于初級階段

分析過園區(qū)運(yùn)營的重要性之后，再來回頭看看現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)大咖普遍認(rèn)為當(dāng)下我國的園區(qū)運(yùn)營水平，還處于比較初級的階段。許多園區(qū)根本不存在運(yùn)營，也不存在服務(wù)，業(yè)內(nèi)對這一塊工作的重視程度和落地能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

會議中有大佬曾總結(jié)道，未來起碼有90%的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司會面臨無業(yè)務(wù)可做的局面。

其中包括三個(gè)類型的企業(yè)，一是純地產(chǎn)開發(fā)模式介入的企業(yè)；二是純“二房東”模式的輕資產(chǎn)公司；三是只會融資和開發(fā)的平臺公司。這三類公司的短板統(tǒng)統(tǒng)指向同一個(gè)點(diǎn)，那就是運(yùn)營能力的缺失。

而當(dāng)下園區(qū)運(yùn)營最大的短板在于兩處：一是專業(yè)化水平不夠，與產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)結(jié)不緊密；二是數(shù)字化水平不夠，企業(yè)服務(wù)效率低下。

在專業(yè)化方面，園區(qū)人都知道一個(gè)概念叫作“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”或叫“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”。但說起來容易做起來難，大家以前都是做開發(fā)或者做初級輕資產(chǎn)服務(wù)的，對產(chǎn)業(yè)鏈上的事、對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營是一概不懂。

現(xiàn)在生物醫(yī)藥園區(qū)、智能裝備園區(qū)、人工智能園區(qū)概念都很火，可是產(chǎn)業(yè)定位玩得風(fēng)生水起，真正到了園區(qū)里面我們會發(fā)現(xiàn)，根本沒有這種專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，具有深入產(chǎn)業(yè)鏈的知識儲備和服務(wù)能力。

他們沒有這些熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的配套資源，更缺乏相關(guān)的專業(yè)知識儲備，不知道服務(wù)體系該從何下手去構(gòu)建。這樣的園區(qū)定位軟性配套引不進(jìn)來、產(chǎn)品硬件也做不到位，最后只能淪為叫賣式的園區(qū)。

另一方面，園區(qū)管理的數(shù)字化水平也還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。無論是對于招商而言，還是對于運(yùn)營服務(wù)來說，數(shù)字化都是未來的核心力。

數(shù)字化能夠幫助園區(qū)整合客戶數(shù)據(jù)、分析企業(yè)訴求，提高招商精準(zhǔn)度。同時(shí)在運(yùn)營階段也能迅速接收和處理企業(yè)的服務(wù)需求，讓運(yùn)營方做到快速響應(yīng)和解決。

未來數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用普及，一定是各地園區(qū)升級的必經(jīng)之路。

03

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營必須

補(bǔ)齊短板，做深做透

那么想把運(yùn)營短板補(bǔ)齊，應(yīng)該從何下手呢？我們總結(jié)三個(gè)方面，分別是專業(yè)化、數(shù)字化、物業(yè)服務(wù)精細(xì)化。

一、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈認(rèn)知，提升園區(qū)專業(yè)化服務(wù)

前文已經(jīng)說了，園區(qū)運(yùn)營的最大短板在于專業(yè)化服務(wù)不足。許多園區(qū)運(yùn)營方自己對園區(qū)定位的產(chǎn)業(yè)，了解就不夠深，不清楚企業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)過程是這樣的，也不清楚他們的發(fā)展需求與痛點(diǎn)。

想要提高園區(qū)的運(yùn)營質(zhì)量，就必須加強(qiáng)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對于產(chǎn)業(yè)鏈的了解，加深與企業(yè)客戶的溝通鏈接，增強(qiáng)關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈的知識儲備。

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，產(chǎn)業(yè)是內(nèi)容，園區(qū)只是載體。在新的REITs時(shí)代下，園區(qū)的未來應(yīng)該回歸到產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上去。

當(dāng)下各地已經(jīng)涌現(xiàn)出了許多專業(yè)化園區(qū)，包括生物醫(yī)藥、集成電路、人工智能等領(lǐng)域的主題型園區(qū)。這些園區(qū)在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上不做全、只做精，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)專注于服務(wù)1-2種主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這樣利于把服務(wù)做精、做深。

如果以過去常見的綜合性園打法，想把運(yùn)營做深是極其困難的，因?yàn)樯婕暗降漠a(chǎn)業(yè)門來太過龐雜，不可能有團(tuán)隊(duì)能夠兼顧這么多種產(chǎn)業(yè)的學(xué)習(xí)、調(diào)研工作，更別說去整合那么寬泛的產(chǎn)業(yè)資源。

比如杭州的和達(dá)高科，其園區(qū)特色化服務(wù)做得極其充分和精準(zhǔn)。比如針對生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，和達(dá)高科會提供?；饭芾?、特殊冷鏈物流服務(wù)，搭建了醫(yī)療器械的進(jìn)口通關(guān)一體化平臺。

在硬件投入方面，和達(dá)高科還從能源配套入手，將園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了充分的升級。生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體行業(yè)，對于能源的需求是很高的。園區(qū)的硬件必須滿足能源供應(yīng)要求，才能夠留住企業(yè)。

和達(dá)高科通過分布式能源站的基礎(chǔ)設(shè)施配置，實(shí)現(xiàn)了調(diào)峰功能和短時(shí)間發(fā)電功能，保證了這些產(chǎn)業(yè)的特殊用電需求。

這些軟硬件的投入，對生物醫(yī)藥企業(yè)而言是至關(guān)重要的，也是最切中痛點(diǎn)的幫助。

又比如銀星集團(tuán)，為旗下的生命健康園區(qū)特地搭建了設(shè)備共享平臺。最初入園的中小初創(chuàng)企業(yè)提出，希望在園區(qū)問問，有沒有哪家公司的儀器愿意出租，這樣就不用花大錢去購買了。

后來這樣的需求越來越多，銀星就開始牽頭為企業(yè)進(jìn)行對接，最后建立起了園區(qū)內(nèi)的設(shè)備共享平臺，企業(yè)可以通過APP尋找閑置儀器設(shè)備。APP會每周更新各家設(shè)備使用狀況，有需求的企業(yè)可以按時(shí)段去租用。

這么一來，園區(qū)就解決了非常實(shí)際的企業(yè)生產(chǎn)過程中的問題，幫助客戶降本增效。

二、通過數(shù)字化充分賦能，提升園區(qū)管控與響應(yīng)能力

通過數(shù)字化手段，能夠提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的效率，這是當(dāng)下業(yè)內(nèi)的普遍共識，也是多數(shù)園區(qū)都在著手進(jìn)行的事情。

數(shù)字化手段能夠?qū)@區(qū)的各個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)控與分析，包括硬件設(shè)施管理、能耗管理、租約管理、客戶管理、運(yùn)營需求管理等等。

三、重視多服務(wù)板塊的整合，把擅長的事做到極致

在大家都談產(chǎn)業(yè)服務(wù)的今天，許多園區(qū)人忽略了其他服務(wù)，比如物業(yè)、商務(wù)及政務(wù)對接服務(wù)。認(rèn)為這些沒什么含金量，而且有些園區(qū)已經(jīng)很擅長了，沒有必要過多去關(guān)注。

但實(shí)際上，即使是在本就擅長的領(lǐng)域，也永遠(yuǎn)都提升的空間。把擅長的事做到極致，也會把它做成一種重要的競爭力。

比如星河產(chǎn)業(yè)就分享過他們的企業(yè)超級服務(wù)中心。這個(gè)服務(wù)中心整合了幾乎園區(qū)內(nèi)可能涉及到，所有的服務(wù)內(nèi)容，從最基層的物業(yè)服務(wù)，到中間支撐的商務(wù)服務(wù)與政務(wù)對接服務(wù)，再到頂層的產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，全都由這個(gè)超級服務(wù)中心進(jìn)行整合調(diào)度。

這個(gè)服務(wù)中心提供的服務(wù)，會精細(xì)到諸如會議室租用打折、酒店入住打折、園區(qū)餐廳用餐打折、贈送體賽事演出門票等非?，嵥榈募?xì)節(jié)上。

據(jù)介紹，這個(gè)一站式的對外服務(wù)窗口，包括四個(gè)職能：公共服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、智慧智能化辦公、黨建公益。囊括大大小小15項(xiàng)服務(wù)，都可以在一個(gè)窗口里解決，服務(wù)效率無疑更高。

另外現(xiàn)在被很多園區(qū)輕視的物業(yè)服務(wù)，實(shí)際上也需要升級，尤其是在影響速度上。企業(yè)對于一個(gè)園區(qū)的印象和體驗(yàn)感，實(shí)際上大部分都來自于物業(yè)服務(wù)。

星河產(chǎn)業(yè)有一套先進(jìn)的智慧園區(qū)管理體系，每個(gè)企業(yè)報(bào)修需求，接收后必須限時(shí)響應(yīng)、工程人員限時(shí)到位、限時(shí)解決，這些都是有明確的系統(tǒng)要求的。這就對物業(yè)服務(wù)的過程作出了進(jìn)一步的規(guī)范，能夠?yàn)槠髽I(yè)客戶提供最好的服務(wù)體驗(yàn)。

結(jié) 語

不可否認(rèn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)非常好的時(shí)代。然而在運(yùn)營工作上，多數(shù)園區(qū)還任重道遠(yuǎn)。園區(qū)如何讓企業(yè)滿意、讓政府滿意、讓業(yè)主滿意，這對運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是很大的考驗(yàn)。

只有回歸初心、回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，把企業(yè)客戶的需求吃透，用運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值，園區(qū)才會得到遠(yuǎn)大的發(fā)展。

來源：明源不動產(chǎn)研究院，本文已獲作者授權(quán)，對此表示感謝。