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地產財富會

【資料圖】

2023地產迎來AB面，

地方國資“跑步進場”，

全國布局型央國企“求穩(wěn)卡位”，

彎道超車的狂飆好戲開始了！

2023-2-13

三個交易日，市值“狂飆”12.92%！

越秀北京59.11億連下兩子之后，很快引發(fā)了資本市場的連鎖反應。

拿地后的三個交易日，越秀地產(0123.HK)漲幅分別達4.49%和6.09%。今日，越秀地產早盤繼續(xù)拉升，收盤報12.06港元，漲1.86%，股價再創(chuàng)新高，總市值也從2月8日收盤的330.70億港元飆升至373.43億港元。

與此同時，建發(fā)、國貿、華發(fā)等具有地方國資背景的房企再次走到資本聚光燈下。近日，建發(fā)股份、建發(fā)物業(yè)、廈門國貿、華發(fā)股份股價均有不同程度的上漲。

敏感的市場仿佛又嗅到了一絲新味道。

秀兒“狂飆”奪地

董毅履新打出漂亮仗

回顧北京兔年首場土拍，一共6塊地，越秀北京獨拿兩塊，占1/3，堪稱是最大贏家。

其中產業(yè)優(yōu)勢明顯、土拍熱度最高的昌平回龍觀地塊，吸引了超過13家房企參與現場競價，包括華潤、首開、中鐵、越秀地產、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體和廈門國貿等。

最終只有越秀力壓群雄，奪得該地塊。

把石景山視作北京大本營的中海，這次也遇到了狠角色。

石景山蘋果園地塊，因交通樞紐等優(yōu)勢，競拍時得到了越秀、建發(fā)、國貿、招商、首開、中海6家企業(yè)的集中青睞

其中，中海作為深耕石景山區(qū)域多年的北京拿地大戶，曾經對這宗地勢在必得。但最終，仍是越秀北京贏得了最后的勝利。

據說競拍到了最后階段，中海每次報價都要電話請示領導，而越秀則更加果斷，舉牌毫不手軟，就是要把這塊地穩(wěn)穩(wěn)吃到嘴里。

昌平回龍觀信息園二期地塊的競爭越秀同樣保持了猛烈攻勢。

至少13家房企參與了現場競價，包括華潤、首開、中鐵、越秀地產、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體和廈門國貿等，最終越秀力壓群雄奪得該地塊。

為什么只有越秀北京能“狂飆”加戲，連奪兩宗熱門地塊？

正所謂，善攻者，敵不知其所守。

董毅的長處之一是，非常會算賬，并且會通過算賬算準機會。而且擅長在算準機會后把握機會、堅定執(zhí)行，做出更適合市場的產品。

董毅

或許，越秀北京在拿地前，就算好了這是他們最近兩年來最好拿地機會之一，做好了“進攻”的準備。

對此，地產財富會這兩天約董毅聊了聊。

在董毅看來，今年的市場一定會比去年好，這是共識。

但2023年的首場土地拍，也如所有人所料，競爭并不火爆，因為手里有流動資金有能力拿地的企業(yè)少。

這對于手中有錢有能力拿地的越秀來說就是很好的機會——市場見暖、土拍臺上的競爭對手少，而且在支持地產發(fā)展的背景下北京給出了更有誠意的土地供給。

同時，越秀北京有足夠的經驗和把握來保障項目利潤。

拿這一輪熱度最高的昌平回龍觀地塊舉例：

其成交樓面價為約為3.24萬元/平方米，未來期房銷售指導價為 6.2萬元/平方米。而根據貝殼找房數據，周邊二手房當下單價約為6.7萬-6.8萬元/平方米。

這意味著，未來該樓盤開盤后較周邊二手房不僅有競爭力，銷售不愁；并且從樓面價和銷售指導價之間至少兩萬多的房地價比來看，也給后續(xù)產品規(guī)劃留足了空間。

要知道，2017年北京最瘋狂的時候，房地價比之間可能只有2000塊的空間，很多房企當時幾乎是貼著樓面價賺點辛苦費。

如今，當這個數值放大十倍，而越秀又是一個產品能力和團隊把控能力都十分強大的房企，所以地產財富會認為這個項目的預期和未來利潤將是非常可觀的。

其實，從越秀去年進入上海隨即斬獲百億銷售額就可以看到，今年進京，是有備而來。

值得一提的是，董毅提到，明年是現房銷售，所以他很有信心銷售金額過百億。今年，他從內心里也給自己定了一個較高的目標。

此次成功拿地后，董毅還向地產財富會透露：

下半年，越秀將繼續(xù)拿地。

同時，董毅也在著手快速搭建團隊。

從董毅的行事風格來看，應該會聚焦一些成熟的能夠快速投入工作的人選。

地產財富會還得到消息——新的營銷總將在近期快速到位，應該是業(yè)內大家比較熟悉的某老牌房企北京區(qū)域操盤手。

毫無疑問，董毅的到來，讓越秀的北方版圖充滿了想象。

地方國資房企動作頻頻

搶抓地產周期中的“輪動機會”

越秀北京“狂飆”的背后，本質上是因為地產周期的更迭中，出現了一些“輪動機會”。

尤其對于一些規(guī)模尚可，但仍有上升空間的地方國資房企而言，這是向頭部更進一步沖刺的大好良機。

這是由當下形勢決定的——

首先，民企缺錢，戰(zhàn)略收縮迫不得已；

全國性央企結束前兩年的趁勢擴張后，2023戰(zhàn)略上開始更趨于求穩(wěn)；

而地方國資房企，既有地產形勢調整中沖向北上等超一線城市的強烈需求和積極性，也有乘勢進場的競爭空缺區(qū)可以沖擊。

2023，越秀這次在北京連拿兩地，可能只是2023地方國資“跑步進場”加速度的一個開始。

可以看到，從去年開始，在北京、上海、廣州等熱點城市的土拍市場上，不止是越秀，還包括建發(fā)、國貿、華發(fā)等，他們紛紛以地方國資房企的身份，迅速加碼熱點城市，擴大拿地規(guī)模。

以上海土拍市場為例，2022上海集中土拍房企權益拿地數據顯示，華發(fā)以權益拿地面積254886.9平方米、權益拿地金額218.9601億元一舉奪得“雙冠王”；建發(fā)權益拿地面積、權益拿地金額則均列第5。

克而瑞發(fā)布的2022房企新增土地TOP100榜單上，建發(fā)、越秀、華發(fā)新增土地價值分別為692.3億、524.4億、409.5億，分列榜單7、9、10名。

與此同時，這些房企的業(yè)績與排名也迎來了快速增長。

2022年，建發(fā)、越秀、華發(fā)“地方國資三兄弟”成為TOP20房企中銷售排名上升最快的三家房企。

其中，越秀排名上升幅度最大，排名提升21名上升至TOP20第15名，華發(fā)排名上升13個席位至17名，建發(fā)則上升11個名次順利躋身TOP10。

地產AB面

“求穩(wěn)卡位”的B面是“彎道超車”

近日，有消息稱，保利發(fā)展打包轉讓12家地產項目參股公司股權。

這其實不用過分解讀，因為從保利自身的基本面來看，并不缺錢，這只是保利在新一年求穩(wěn)卡位邏輯下的主動調倉。畢竟頭部央國企本身體量在那里，今年更求穩(wěn)是這些企業(yè)共同的大趨勢。穩(wěn)銷售、穩(wěn)利潤、穩(wěn)預期就能卡好位，打持久仗。

這么做的不止保利，翻開克而瑞的1月房企新增貨值TOP10中，一家全國布局的大型國央企都沒有出現。即使華潤置地也排在了TOP18的位置。

同時需要注意到，地方國資房企并非一味激進拿地，而是做到了“戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術上重視”。

梳理越秀、建發(fā)、國貿、華發(fā)這些房企的拿地去化動作，可以發(fā)現，去化方面他們紛紛加強了三四線風險城市的去化速度；土儲方面則抓緊搶占一二線城市優(yōu)質資源，盡量規(guī)避拿地風險。

比如越秀2022年45%的土儲集中于廣州,廣州銷售業(yè)績更是超過6成，同時上海這類一線城市銷售業(yè)績也突破百億。建發(fā)2022年上半年土儲總共布局超70城,在核心22城預估貨值占比約56%,其中廈門占比最多，其次是上海、杭州等核心城市。

機會是等來的。

顯然，全國布局型央國企在今年“求穩(wěn)卡位”成為趨勢，而它的B面是——

2023年，很可能將是這類房企抓住輪動機會，上演彎道超車好戲的一年。

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