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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

想咨詢下關(guān)于學(xué)區(qū)房購(gòu)買決策選擇的問(wèn)題。孩子26年入學(xué)?，F(xiàn)在糾結(jié)于是買新房還是二手房?？戳艘恍┙衲甑男路堪鍓K，中海學(xué)仕里、熙悅晴翠、西山金茂府、宸知筑，二手房在綠中介有泛泛瀏覽，目標(biāo)板塊不太明確。求推薦初步目標(biāo)在豐臺(tái)區(qū)中軸路以西，西5環(huán)以里的板塊、小區(qū)。詳細(xì)情況是：

1. 資格：孩子父母都是京籍，但已經(jīng)是二套資格。另有京籍無(wú)房無(wú)貸二老，75歲(未過(guò)生日)，初步咨詢開發(fā)商可以做利用首套JL貸，利用一定程度的杠桿。

2. 資金預(yù)算：石市二手房一套（價(jià)值100左右，無(wú)貸款）、北京長(zhǎng)陽(yáng)小戶型一套（市場(chǎng)價(jià)值200左右，還貸后凈到手預(yù)計(jì)150），均未掛網(wǎng)交易，手頭積蓄30+。合計(jì)首付280-300。

3. 購(gòu)房目標(biāo)：個(gè)人希望適度杠桿情況(月供盡量不超過(guò)1.5w)下滿足合理的學(xué)區(qū)第一、居住第二需求(2成人+2童+未來(lái)可能的1老)。

4. 現(xiàn)居住條件及其他：現(xiàn)居長(zhǎng)陽(yáng)2012年三居新房；其他考慮因素包括：①海淀和西城已經(jīng)買不起、夠不上、卷不動(dòng)的情況，結(jié)合個(gè)人及家庭純主觀感受；②買個(gè)西海占坑+租房的成本可能也不低的客觀現(xiàn)實(shí)估計(jì)；③以及孩媽在海淀我在朝陽(yáng)，為了照顧孩媽通勤所以pass朝陽(yáng)東城。

提問(wèn)小結(jié)：

1. 都說(shuō)今年是買新房的好時(shí)機(jī)，26年入學(xué)，現(xiàn)在買新房也是賭一個(gè)預(yù)期，新房基本配建的新學(xué)校，質(zhì)量也不確定。到底是否適合買新房？買哪個(gè)？

2. 二手房交易換手多，小區(qū)板塊生源不純粹，質(zhì)量無(wú)法保證。今年咨詢或交易集中的筍盤小區(qū)或板塊有哪些？是否有可能未來(lái)把非學(xué)區(qū)考成學(xué)區(qū)？類似目前的西城廣外金融事業(yè)單位口聚集地、海淀回龍觀、上地之類的碼農(nóng)聚集地？

A：

1、是不是買新房的好時(shí)機(jī)得看具體樓盤，價(jià)格能倒掛的就是好時(shí)機(jī)。這還是咨詢中介吧，他們賣房的更熟悉新項(xiàng)目。

不過(guò)新房不太好聊學(xué)區(qū)，還是多考慮自住吧。全北京的名校分校太多了，東西海成功的都沒(méi)幾個(gè)，外區(qū)的就更少了。到目前為止，朝石豐成為頭部校的也就是人大附朝陽(yáng)，石景山景遠(yuǎn)也可以算，其他的沒(méi)什么。

既然在長(zhǎng)陽(yáng)就參看四中十二中吧，算很不錯(cuò)的了，成績(jī)放到北京算中等，不算太強(qiáng)。豐臺(tái)的也不好說(shuō)，反正像人大附豐臺(tái)當(dāng)年接盤的業(yè)主們還站崗呢。

2、北京哪兒有筍盤??？樓市是個(gè)信息完全透明的市場(chǎng)，沒(méi)有洼地。如果問(wèn)的人多或交易多，那就肯定不是筍盤了，沒(méi)人搭理的才價(jià)格低呢，但低有低的道理，也談不上筍。

非學(xué)區(qū)考成學(xué)區(qū)，有可能。人朝就是考出來(lái)的，2016年一炮而紅，立刻就漲出了溢價(jià)。亦莊學(xué)區(qū)也可以算，雖然成績(jī)還不是太高，但家長(zhǎng)們都在賭預(yù)期。但這種情況不多，新學(xué)校掐尖兒都不容易。

回龍觀是昌平的，昌二學(xué)區(qū)有可能考成學(xué)區(qū)房，看碼農(nóng)子弟們的努力了?，F(xiàn)在沒(méi)溢價(jià)，但以昌二的成績(jī)可以有。只是昌平缺頂級(jí)高中，天牛娃們吃點(diǎn)兒虧，所以也不是太容易吧。上地可以說(shuō)是考出來(lái)的，但成為頂級(jí)學(xué)區(qū)也有政策的作用，海淀派位第一。廣外跟考出來(lái)的關(guān)系不大，當(dāng)年的俞笑也是憑名額分配（校額到校）去的四中，是到了高中才爆發(fā)的。

3、這我不太好給建議，感覺(jué)像是想撿漏兒，不容易。另外北京所有的好學(xué)區(qū)都是二手房， 是多年來(lái)積累出來(lái)的成績(jī)，基本都很穩(wěn)定。生源其實(shí)都差不多，中等孩子占多數(shù)，天才的占比很小的，區(qū)別的是校長(zhǎng)的理念、老師的經(jīng)驗(yàn)和家長(zhǎng)的配合。

4、其他的我不知道說(shuō)什么了，僅供參考吧。

二

Q:

我覺(jué)得你把海淀寫的夸張了，真實(shí)情況是海淀有的是不雞娃的家長(zhǎng)，孩子的成績(jī)也都不差。比如我家就是，從小什么補(bǔ)習(xí)班都沒(méi)參加，孩子算是比較聽(tīng)話的吧，就是按部就班的跟隨學(xué)校的教學(xué)安排，小升初也沒(méi)參加點(diǎn)招，就是普通的派位，但現(xiàn)在也在六小強(qiáng)高中。

在班里中等吧，老師說(shuō)清北沒(méi)可能，但北理工和北航還是很有可能的。海淀雞娃的虎媽不是主流，我身邊就沒(méi)見(jiàn)到幾個(gè)，都是普通孩子，也沒(méi)什么智商特別高的。所以我覺(jué)得你應(yīng)該再了解一下海淀，真的不像傳說(shuō)的那么內(nèi)卷。

A：

1、我也沒(méi)說(shuō)海淀都雞娃啊，天分高的就用不著。但如果能考上985了還說(shuō)是普通孩子，我是覺(jué)得有點(diǎn)兒凡爾賽了。海淀普高率70%，985比例20%多，那就是七個(gè)孩子里能有一個(gè)上985的，看上去比例不少。但實(shí)際上在海淀普小普中，一個(gè)班能有一兩個(gè)就不錯(cuò)了。

借用一句名言吧，誰(shuí)說(shuō)的我忘了，就當(dāng)我說(shuō)的吧：在你覺(jué)得一件事很簡(jiǎn)單的時(shí)候，別人未必有你這么好的條件。要知道全北京985的比例才6%，還是建立在普高率70%基礎(chǔ)上的，真實(shí)比例4%，25個(gè)孩子里才有一個(gè)，普小普中的一個(gè)年級(jí)都未必有倆。

2、其實(shí)你的這段兒話可以套用到各個(gè)環(huán)境。比如北京吧，有人說(shuō)生存艱難，拼盡全力都買不起一套小房。但也有人說(shuō)北京賺錢很容易啊，三四年就買個(gè)四合院很輕松的。套用到職場(chǎng)，比如體制內(nèi)吧。有人說(shuō)得出身、學(xué)歷、能力、運(yùn)氣一個(gè)都不能少，這混到退休也未必夠上七品芝麻官。但也有人說(shuō)官場(chǎng)很輕松啊，40多就副部級(jí)的不新鮮。

3、總之就這樣兒吧，這都沒(méi)有什么對(duì)錯(cuò)，確實(shí)有人能輕松的獲得頂級(jí)資源，而有的人拼盡全力都未必得到最基礎(chǔ)的份額。人們都以自己的經(jīng)歷來(lái)代表大多數(shù)，實(shí)際上未必。我也未必能代表大多數(shù)家庭，只是說(shuō)海淀挺卷的，相當(dāng)于說(shuō)北京掙錢挺難的，大廠上班挺累的，公務(wù)員加班也挺多的，自己創(chuàng)業(yè)更是風(fēng)險(xiǎn)重重，哪兒都不好混。

僅供參考。

三

Q:

預(yù)算首付180左右，總額480左右。主要目的投資保值，不自住。根據(jù)您前期的建議，主要看了10幾個(gè)炫特嘉園的一居房子，三期板樓南北通透的有兩套，建筑面積68平米，總價(jià)約480萬(wàn)；炫特一期板樓朝南55平米，約440萬(wàn)。炫特三期的塔樓朝南65到70平米左右約440-460，塔樓南北通透70平米460-470左右，朝向西南有一套71平套內(nèi)48平有點(diǎn)拐角420左右。中介還帶看了國(guó)美第一城3期朝向東西北一居55平米420左右；興隆家園66平兩居朝向西南460左右，都還沒(méi)講價(jià)。

現(xiàn)在比較糾結(jié)該買哪個(gè)合適？炫特的板樓較少，面積小的一居單價(jià)太貴，感覺(jué)性價(jià)比不是很高，大的南北通透，但臥室朝北臨街有點(diǎn)吵，冬天還很冷，價(jià)格也略高，您說(shuō)大一居投資不太合適。確實(shí)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，所以想再咨詢您一下，買哪種類型的更合適，哪個(gè)小區(qū)的戶型更優(yōu)一些？更合適買板樓朝南小一居還是南北通透大一居，還是塔樓朝南的大一居或者小一居，還是朝向西南或者東南也可以？

A：

1、180買480的，難度有點(diǎn)兒大，問(wèn)問(wèn)中介是否能高評(píng)吧，讓他們算好賬再簽約。

2、這具體房源我可幫不上忙，不到現(xiàn)場(chǎng)的話看戶型圖都沒(méi)什么用，這幫不上忙。從小區(qū)來(lái)講當(dāng)然是首選國(guó)美，次選炫特和興隆。但這具體戶型我說(shuō)不好，只能說(shuō)別選帶硬傷的吧。

3、單價(jià)高低的跟性價(jià)比關(guān)系不大，這得具體算租售比。打個(gè)比方這就跟進(jìn)飯館兒吃飯似的，紅燒肉未必比拍黃瓜的利潤(rùn)高，性價(jià)比也就未必低。

4、一居室的面積在50平左右算合適，超過(guò)60就算大。

5、這太具體的我說(shuō)不出來(lái)，一房一議，每套房都不一樣，還是問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

僅供參考。

四

Q:

我娃今年9歲，三年級(jí)下，我現(xiàn)在正在看西城的房子，打算四下轉(zhuǎn)到西城。由于預(yù)算不太多，最后看是選擇玉桃園附近的挺破的地上房子，還是什剎海雷鋒小學(xué)對(duì)口的半地下的房子。我先生有政保名額，初中可以政保。因?yàn)槭菑某?yáng)轉(zhuǎn)學(xué)也不能享受雷鋒的直升通道了。

昨天看了看什剎海雷鋒小學(xué)，怎么連操場(chǎng)都沒(méi)有。所以請(qǐng)問(wèn)是買新街口玉桃園地上的老破房子？還是買雷鋒小學(xué)的半地下房子或者平房？

A：

1、如果不考慮自住，那就買地上的房子吧。半地下的房子相對(duì)來(lái)說(shuō)就是面積大，在能接受的情況下兼顧自住。但這種房的流動(dòng)性很弱，排在最后一位，也就是不好賣。除非是學(xué)區(qū)房火爆的時(shí)期，否則很少有人關(guān)注這種房。

2、另外半地下的單價(jià)只是看上去低，但實(shí)際溢價(jià)率并不低，和其他學(xué)區(qū)房是差不多的。也就是只能說(shuō)自住，但談不上性價(jià)比高。

3、另外平房也跟地下室差不多，優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低，劣勢(shì)是不能貸款。而且說(shuō)不太好保值什么的，牽扯騰退政策。

4、學(xué)校我不好建議，這問(wèn)搞教育的吧，我不知道哪所學(xué)校有學(xué)位。

僅供參考。

五

Q:

現(xiàn)在家里有一套酈城得三居，22年10月購(gòu)入，另一套在青塔，現(xiàn)在想把青塔的置換成一個(gè)屬性好些的小區(qū)。青塔的可以賣880左右，總預(yù)算1600以內(nèi)。目前看了這幾個(gè)區(qū)域，草橋的四居，大成郡的三居，田村的三居，博雅西園的三居，古月圓的三居。

需求就是希望保值流通性好，孩子26年上學(xué)，現(xiàn)在感覺(jué)布置學(xué)區(qū)不是個(gè)好的選擇。所以說(shuō)希望這套的屬性好些，等26年也能有調(diào)整的余地?；蛘吣ㄗh是直接布置到學(xué)區(qū)（西城、東城）？

A：

1、1600萬(wàn)的預(yù)算不適合在豐臺(tái)，偏高了，流動(dòng)性好不到哪兒去。自住無(wú)所謂，看自己的喜好就行，但投資是要做到環(huán)境配合的，否則就是錯(cuò)配。在高檔餐廳賣佛跳墻是正常，但普通館子就不好賣了，東北亂燉才更合適。

2、這預(yù)算的常規(guī)建議就是朝陽(yáng)北部合適，流動(dòng)性相對(duì)好，沒(méi)溢價(jià)租金也相對(duì)高，升值看小區(qū)，不難找到合適的。比如亞運(yùn)村望京奧園等地，還有來(lái)廣營(yíng)新北苑等新板塊都不少呢。

3、學(xué)區(qū)看自己的需求，這預(yù)算能買到溢價(jià)不算太高的了，比占坑兒房的風(fēng)險(xiǎn)小的多，支撐也強(qiáng)。但如果用不上學(xué)位就意義不大了，肯定沒(méi)有非學(xué)區(qū)房租金高，而且也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。我覺(jué)得犯不上去跟大趨勢(shì)對(duì)賭，投資沒(méi)必要拿錢較勁，贏了不過(guò)是得到自己本該得到的，輸了那就輸了唄。

4、所以我覺(jué)得再考慮一下吧，看是否自住或用得上學(xué)位，沒(méi)這需求的看看朝陽(yáng)的吧。

僅供參考。

六

Q:

我的情況是，孩子在東城爺爺奶奶家附近上小學(xué)，可以住在爺爺奶奶家。我和老公在馬駒橋米拉有一套60多平的一居室，目前我們?nèi)谠诤⒆訉W(xué)校附近租房住，馬駒橋一居室出租，等孩子姥姥姥爺退休后來(lái)北京居住。我們手里資金180萬(wàn)，想買一套泰禾一號(hào)街區(qū)的商辦自住或者出租，想請(qǐng)教您這個(gè)方案可行嗎？還是繼續(xù)持有現(xiàn)金合適？

A：

1、泰禾1號(hào)，50年的商住，方案是否可行看自己的目的了。如果確定只是為了自住或出租就行，優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低租金高，自住的性價(jià)比和租金收益都合適。但如果是有投資升值的想法就談不上可行了，之所以租金顯的高是因?yàn)闈q的慢。近些年就幾乎沒(méi)漲吧，當(dāng)年就3萬(wàn)多，現(xiàn)在差不多還是這個(gè)價(jià)。

2、以后是否會(huì)逆轉(zhuǎn)價(jià)格走勢(shì)看政策，一是看是否鼓勵(lì)，二是看房產(chǎn)稅。外地的鼓勵(lì)政策多，北京不太容易。如果房產(chǎn)稅出臺(tái)的話很可能先從商住開始，因?yàn)楸緛?lái)就有政策應(yīng)該交的，只是這些年沒(méi)收而已。還有一個(gè)到期后土地出讓金的問(wèn)題，住宅是肯定沒(méi)什么的，商業(yè)類的還沒(méi)說(shuō)法呢。

所以考慮好需求，確定是自住和出租的再買。要不然將來(lái)就不好置換了，也不好賣。常規(guī)建議就是要么就甭買，買了也就別賣了。

3、是否持有現(xiàn)金更看自己了，有需求就買，沒(méi)需求再等等唄。不過(guò)今年肯定是政府鼓勵(lì)買房的，北京各區(qū)的政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，房?jī)r(jià)有上漲的可能，至少?zèng)]什么下跌空間。

僅供參考。

七

Q:

孩子25年入學(xué)，想買東城和平里學(xué)區(qū)房。目前看上三秀涵雅的北向2居，73.32平。此房2000年商品房，就一棟樓，沒(méi)小區(qū)環(huán)境，得房率較低70%，初步報(bào)價(jià)655萬(wàn)，均價(jià)9萬(wàn)。我看了周邊老公房和2006年回遷西營(yíng)房，均價(jià)都13萬(wàn)左右。想問(wèn)一下，三秀涵雅這樣的房子，均價(jià)低，值得買嗎？入手后，漲幅會(huì)不會(huì)低于大盤？

A：

1、三秀涵雅居我知道，強(qiáng)佑地產(chǎn)開發(fā)的，當(dāng)年賣7000來(lái)塊錢吧，房展會(huì)時(shí)和我們展臺(tái)挨著。

2、就是這現(xiàn)狀唄，優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，劣勢(shì)就是過(guò)幾年或許顯的更實(shí)惠。反正之前這么多年是一直略有落后的，否則房齡新的商品房不會(huì)比周邊回遷房和老破小還便宜。

當(dāng)年同等價(jià)格的就算沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)的都10萬(wàn)+了，學(xué)區(qū)房的話可以看德勝的陽(yáng)光麗景，當(dāng)年和這里同等價(jià)格，現(xiàn)在18萬(wàn)了，就算是溢價(jià)比這高也到不了哪兒去，還是基礎(chǔ)部分升值慢導(dǎo)致的。

3、另外提醒一句，這種小區(qū)只是看上去單價(jià)低，但溢價(jià)率是一樣的，飯館兒里的拍黃瓜未必比紅燒肉的利潤(rùn)低。

4、所以從自住角度就值，從保值角度一般，以后大概率還是弱點(diǎn)兒，至少是流動(dòng)性弱，戶型偏大不太好賣。這套房肯定不是兩居，而是一居室改的，當(dāng)年商品房中小兩居很少的。又是北向的，算硬傷，出手時(shí)掛牌期會(huì)比較長(zhǎng)。在別人手里20年了都升值慢，接盤后很難會(huì)改變。

僅供參考。

八

Q:

門頭溝一套房63平米價(jià)值不到200w，為孩子入學(xué)發(fā)愁，請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為門頭溝的教育水平怎樣？我們的期望值不高，能有個(gè)普通一本就行了。主要是看了學(xué)區(qū)房了，以我們上班的話只能是海淀，需要賣房后至少貸款200多萬(wàn)，壓力很大。而且據(jù)同事朋友說(shuō)雞娃的費(fèi)用還很高，壓力很大的。如果買的話，以500萬(wàn)的小兩居您建議在哪個(gè)學(xué)區(qū)？有小區(qū)的推薦吧？

A：

1、門頭溝的教育水平，在郊區(qū)中算中等吧，畢竟是北京，怎么都不算太弱。普通一本的預(yù)期，這說(shuō)不好，在東西海的話不算太難，在郊區(qū)的話不算太容易。全北京的一本率是40%左右。我不知道門頭溝的普高率多少，就算和海淀一致都是70%吧。那海淀的一本率是70%左右，郊區(qū)在20%上下的居多。

那這么算下來(lái)，假定是個(gè)中等普通孩子，在海淀按部就班上一本的概率是50%左右。在門頭溝就略低了，可能不到20%。

2、500萬(wàn)的小兩居，我覺(jué)得如果目標(biāo)就是普通一本，那也未必非得去海淀吧，石景山也有不錯(cuò)的牛校的，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)還低。另外石景山的普高率應(yīng)該也是70%左右，一本率一本都是50-60%，也就是總體40%左右的概率，沒(méi)比海淀低多少。海淀是上限更高，清北985的比例遠(yuǎn)超其他區(qū)，但這和大多數(shù)普娃關(guān)系不大。

海淀的沒(méi)什么推薦的，這價(jià)位基本都是老房，得等出房。一般都是看萬(wàn)壽路和羊坊店，通勤也相對(duì)方便吧？如果考慮石景山也可以看看，但這得看孩子哪年上學(xué)，景遠(yuǎn)和京源對(duì)落戶年限有要求，先考慮一下吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！