北京買房：理清思路，購房建議852

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片僅供參考)

Q:

朋友家開公司，4年前，在偶然的一個飯局上，現(xiàn)場參加飯局的一個朋友 ，說自己生意周轉(zhuǎn)急需用錢，想把在天通苑西三區(qū)的一套房出手，197平米的西南向大三房，塔樓，二樓。朋友老公喝酒時，出于義氣幫忙和撿漏心理，用公司名義買了這套房，房子465萬元，契稅加中介費（流程找了個中介給走的）16萬，總共花了481萬。（公司入賬的網(wǎng)簽價是209萬），然后就簽給了自如（1萬元/月在出租）。

現(xiàn)在有4年了，這個房子可以上市交易了。目前中介告訴我朋友家說，這個房子590-620萬可以成交，我朋友在考慮要不要賣掉。最近朋友家里孩子領(lǐng)了結(jié)婚證，（家里已經(jīng)準(zhǔn)備好了其它的位置好的婚房），對于孩子現(xiàn)在可以用的購房資格和公積金，朋友問，要不要賣了大房，再找個400萬以內(nèi)可以撿漏的房子來投資（讓中介幫著留意等那種急用錢的賣家）？感覺挺好出租，還想買在天通苑，朋友家在新北苑住，習(xí)慣買在北邊。

朋友和我討論了半天，也沒有想清楚，朋友的意思是大房子賣了還能算賺到一些，但是接下來也不想再投過多的錢到房子了，就想能不能再拿個400萬以內(nèi)，再找個撿漏房。當(dāng)時用481萬（全包）買了西三區(qū)197平的房子，賣了，再用400以內(nèi)買個90平左右的二房？

最近有中介給他推薦有些急賣的北一區(qū)的二房，410萬左右（東向），東一區(qū)90平左右東向368萬這樣的房源（據(jù)說是業(yè)主要出國）......

這個賬我也聽糊涂了。您能幫著分析一下？以及，對于房產(chǎn)稅的出臺，您怎么看？近三年會出來么？

A：

1、撿漏兒這種事兒都是可遇不可求，都是機緣巧合。而且當(dāng)時也不太算撿漏兒，正是樓市低點，天通苑的大戶型不好賣，著急用錢的也就降價了。北京到現(xiàn)在漲回2017年高點甚至超過的有的是，也就是升值在20%以上的很多，30%以上的都不少，天通苑不算特殊的。

2、再想特意的撿漏兒不是太容易了，真要是特殊房源都不用掛牌，中介內(nèi)部就找人收了，未必能讓不熟悉的人撿漏兒，畢竟北京的有錢人投資客太多了。尤其是90平以下的中小戶型，就算低于市場價也不會太多，這戶型在天通苑不至于流通性弱。

所以常規(guī)建議是別期望值太高，也別太聽故事，我賣房的時候也老拿出國說事兒，其實是為了轉(zhuǎn)移買家的注意力。畢竟人們買東西買的不是便宜，而是占便宜，所以得給買家一個占到便宜的借口。

我估計這套房大概率有硬傷，而且肯定略超90平。這其實就跟搞收藏似的，一事一議，但每個賣古玩的都一套故事，別太當(dāng)真，放平心態(tài)，還是考察好房源的具體情況吧。

3、房產(chǎn)稅真不敢預(yù)測，早晚都會推出，但我認(rèn)為北京不會太早，一般這種大事兒都是先在其他城市試點兒。之前的兩次試點就是上海和重慶，以后也大概率先在深圳廣州杭州等地試驗，五年八年的有了經(jīng)驗才有可能輪到北京。

僅供參考。

二

Q:

我是北京東城的，生于 1989 年 10 月，承蒙祖上陰德，在北二環(huán)內(nèi)俄羅斯使館那塊，有個大雜院，后來 2000 年政府拆遷，我們那個院子只有我們家選擇了回遷，即現(xiàn)在的“北新倉社區(qū)”。面積不大 50 多米吧，目前一直在出租中。我們一家三口的戶口也都掛在那套房子里。

由于家里父母工作性質(zhì)的原因，很早就知道要取消福利購房，所以在 1998 年我們就在天通苑開始了排號購房，后來在天通西苑買了一套東西向的沒有電梯的房子（板樓），80 多平米。當(dāng)時用的是自己的積蓄買的，至于老宅子的拆遷款，也基本都交了回遷房的房款了，我們甚至還自己添加了一點。

家里母親這邊由于特定時期的歷史原因，沒有分到母親祖輩這邊任何財富。后來的 2012 年由于家里母親腿部有疾病，沒辦法爬樓，靠東拼西湊置換了天通苑北一區(qū)的有電梯的塔樓，前前后后花了差不多 30 萬吧，借的都是親戚的（已經(jīng)還完了），沒有借銀行。就這樣一直平穩(wěn)的過了幾年吧。

直到 2017 年，家里老人想在海邊買海景房，讓我挑一挑。他們的訴求就是，離北京近，環(huán)境好，空氣好，濕潤，房價便宜，生活配套得充足。結(jié)果不知怎么滴，被北京電視臺一句廣告語洗腦了“北京電視臺黃金海岸培訓(xùn)中心”，直接在北京電視臺黃金海岸培訓(xùn)中心所在縣秦皇島市昌黎縣買了房子（房子本身戶型極佳，教科書式南北通透戶型，一梯兩戶），當(dāng)時也沒過多的考慮，說海景房算不上，說環(huán)京更算不上，反正就是便宜，到是也離海邊不遠(yuǎn)，買的時候 3600。當(dāng)然現(xiàn)在是漲了一些的。后來才發(fā)現(xiàn)，我們買的那個小區(qū)是當(dāng)?shù)氐膭傂璺?，幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，一應(yīng)俱全，生活配套更是縣城頂配。所以流通性還可以，不會出現(xiàn)海景房那種沒人接盤的尷尬。但是目前那套房產(chǎn)處于空置中。如果出租一年租個1萬大幾。

目前我年紀(jì)也到了適婚年齡，30多了，工作一般（收入大幾千徘徊）。自己租住在北六環(huán)小山的一個小區(qū)里，房租 2000 多吧，城里的房子也在出租中，所以我租的小區(qū)租金我不是很擔(dān)心。家里老家兒目前住在天通苑北一區(qū)。昌黎縣的房子目前空置中（有貸款目前還款中）。

最近剛談了一個女朋友（家是昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)下邊的一個村子的），女朋友家是兩個孩子，有個妹妹已成家，孩子已生，嫁的很好，自己家目前正在蓋房（未來幾年應(yīng)該沒有什么拆遷改造計劃），前前后后也花了不少錢。但是她自己能力有限，收入更加有限（收入小幾千徘徊）。她的原生家庭能力也較為有限，基本無法提供額外的幫助。我父母也均已退休，身體狀況只能說一般，畢竟前幾十年用力過猛了，退休金符合北京大趨勢。

我有這么幾個問題想問問章哥。關(guān)于外地房產(chǎn)的：

1 女朋友想讓我賣了外地的房子買她家周邊的小產(chǎn)權(quán)。我不太同意。

2 家里老人想賣了外地的房子，在北京當(dāng)首付上車，但是那樣壓力較大，而且也買不了什么太好位置的房子?；径际橇h(huán)外相對偏僻的地方。

3 我想留著外地的房子，等慢慢升值，吃租金（畢竟是當(dāng)?shù)氐膭傂璺浚?。算是給城里房子的租金補充，相當(dāng)于城里是一居室，但是租金是兩居室的租金。這樣辦是壓力最小的。

4 老家還想把外地房子賣了，把現(xiàn)在住的房子也賣了，換個南北通透的，居住舒適度高一點的房子，但是我們問過，這樣換也只能換兩居室。

如果維持 3 現(xiàn)狀，我和女朋友結(jié)婚后，在可預(yù)見的日子里只能暫時租房生活，但是租金不用著急。（正所謂以租養(yǎng)租）章哥有什么別的建議或者獨到的見解！

A：

1、盡量不買小產(chǎn)權(quán)唄，畢竟不是合法產(chǎn)權(quán)。就算沒有被強拆的風(fēng)險，在保值上也未必劃算。政府要是想打擊小產(chǎn)權(quán)，真能做到禁止交易的，那這房可就只有自住功能了。另外小產(chǎn)權(quán)房是不能貸款的，房價越高對這種房越不利。商品房雖然價格高，但首付和小產(chǎn)權(quán)的全款是差不多的，那動輒百萬以上的支出，干嘛不買個沒風(fēng)險的大產(chǎn)權(quán)??？所以近十多年來兩種產(chǎn)權(quán)房子價格差在拉大，主要因素就是小產(chǎn)權(quán)沒有金融屬性。

2、房子是用來住的，有需求就買唄。這我沒看懂預(yù)算，看樣子是不太高，不太好買到投資為主的，自住為主吧。壓力這怎么說呢，按這些年的趨勢是買的越晚壓力越大，很難逆轉(zhuǎn)。

3、外地的房子我不懂，昌黎都好幾年沒去了。租金應(yīng)該比北京合適，中小城市全比京滬深的回報率高。但也考慮好，租金率高是用升值慢換來的，這就跟股市的市盈率一樣，漲的越好的股票市盈率也越高。

4、都換了提升居住體驗，我覺的應(yīng)該，房子就是用來住的，得到了享受才合適呢。天通苑中小戶型的保值相對好，真要是大戶型在投資上還不合適了呢。老人真要有這想法就換唄，還是這話，房子是用來住的，越宜居的保值越好，至少流動性強。

5、我沒什么獨到見解，都是常規(guī)選項。能買受法律保護(hù)的商品房就盡量，犯不上冒小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。如果不方便貸款那就置換宜居的，總比外地的房子閑置要強，房子是用來住的。

僅供參考。

三

Q:

計劃購入婚房，短期內(nèi)沒有學(xué)區(qū)需求，工作地點在西城，預(yù)算1000-1300。主要考慮有小孩后自住舒服、通勤便利，保值性較好。目前重點關(guān)注海淀的房子，在考慮的有酈城、永定華庭、世紀(jì)城等次新小區(qū)兩居，以及四環(huán)內(nèi)恩濟里、農(nóng)林科宿舍等管理還可以的老公房社區(qū)，如果買老公房能挑到三居了，以后有老人小孩住起來可能方便些，但是擔(dān)心流通性弱。

最近也在想，如果五年后要考慮學(xué)區(qū)問題，是否現(xiàn)在也應(yīng)該入手學(xué)區(qū)房了？再置換成本也較高。想咨詢：1.上述提到的次新兩居和老公房三居四居相比，升值保值性會有很大差異嗎？2.無電梯老公房的頂層在比中樓層便宜多少的情況下才值得買？3.此外您還有沒有推薦考慮的小區(qū)？

A：

1、海淀的這幾個都算學(xué)區(qū)房啊，學(xué)區(qū)和溢價率什么都中等。老房就是流動性弱，在行情期間傳導(dǎo)的排序也靠后。但相對也有優(yōu)勢，就是保值穩(wěn)定，占不著便宜也不吃虧，另外租金也相對高，意味著居住的性價比高。

2、從長期說未必有很大差異，一般都是在行情初期的差距大，房齡新品質(zhì)好的先漲。但到后期的時候就不大了，只要老房沒硬傷就不會被甩下。所以老房一般都建議長期持有，出手的時候盡量在橫盤期，這樣才不吃虧。

3、頂層和中層，這沒標(biāo)準(zhǔn)，一般是10%左右，不超15%。頂復(fù)的話能到20%左右。頂層的保值未必吃虧，價格差率早就鎖定了。但都不太好賣，出手的時候掛牌期更長，是中間層的兩三倍以上。真要買的話就等加裝電梯吧，等到了就是利好，早晚的事兒。

4、我沒什么推薦的，問當(dāng)?shù)刂薪榘桑挥兴麄冇蟹吭?。這預(yù)算最好買房齡新的，在老房中有些偏高了，自住合適，流動性普通。

僅供參考。

四

Q:

現(xiàn)賣一買一置換700左右，能持7年以上，TZ屬性為主，或7年后有可能自住一段2-3年，亦或賣掉。目前主要考慮2005年以后商品房。之前參考預(yù)算分別看了國美第一城；首開常青藤；萬年花城、萬潤風(fēng)景；宜豐莊園、大通百旺府。我個人傾向于常青藤，但更希望勞您駕，幫我從TZ角度分析下。

A：

1、投資角度，那常規(guī)首選就是常青藤或萬年花城啊，各方面應(yīng)該差不多，有可能常青藤的租金更高點兒。但我也不知道，一般是朝陽區(qū)更高點兒，問問當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

2、國美這種小區(qū)更偏重自住，板塊挺好才撐住價格，沒落后，投資次選。萬潤風(fēng)景那就賭個麗澤概念唄，溢價已經(jīng)不低了，一般不建議這會兒去接盤。頤豐家園和百旺府算了吧，這種時期撿不到漏兒了，表面價格低不代表溢價率低，頤豐又規(guī)模不大，圖什么呢？學(xué)區(qū)房短期還行，在高峰期過去之前炒一般，高峰期之后說不好，看自己的判斷了。

3、簡單就這情況吧，其實都沒什么可分析的，都是明擺著的現(xiàn)狀，都挺典型的。

僅供參考。

五

Q:

我是商人，來北京六年了有了買房資格，也掙到些錢了想買個房子享受一下。主要就是居住的舒適性，請推薦500w左右的，以郊區(qū)為主，因為我有車，不用在意地鐵。目前看了門頭溝的麗景長安，優(yōu)勢是離天安門近，91平兩居很好的戶型。還有房山竇店的琨庭大戶型洋房，143平五居室，優(yōu)勢是價格便宜環(huán)境也好。

A：

1、居住的舒適性，那就看自己的喜好了，這沒標(biāo)準(zhǔn)，我不好推薦，還是找中介吧。

2、其他的我好像沒什么可說的吧？交通看自己的感受，91和143的差太多了，更看自己的喜好了。不過提醒一句，既然是商人，一般也考慮投資回報什么的吧，至少是盡量保本兒。

這倆房源當(dāng)然未必在投資上不好，但都不占優(yōu)。這平米數(shù)就有點兒別扭，都卡在契稅的標(biāo)準(zhǔn)上，但又都超的不多，所以有點兒別扭，出手時掛牌期長，價格到時候也得給人家讓點兒，和現(xiàn)在接盤一樣。

另外這倆都是挺好的自住房，不算投資房，也沒什么說的，自住為主吧。

3、我真沒什么建議，面積差距太大，看自己的喜好吧。幫不上忙。

僅供參考。

六

Q:

請教一下，軍產(chǎn)房和普通住宅相比怎么樣？比如豐管路甲52號院，我看好像小區(qū)就5棟樓，部隊干休所，現(xiàn)在有兩套房掛牌出售。我之前買的莊維花園一期，但我想換一個房齡新一點、不是塔樓、保值更好一點的房。又想在莊維花園周邊，因為這邊交通還挺方便的，看到了豐管路甲52號院，2013年的房，高板，感覺還挺合適。

這關(guān)注了沒多久，一套房已經(jīng)漲了20萬了我想問您，部隊干休所的二手房好流通嗎？保值怎么樣？謝謝。還有個問題，部隊干休所的房子，能對應(yīng)學(xué)校學(xué)籍嗎？家里還有個2年級的小朋友要上學(xué)，會不會小升初因為房子出現(xiàn)問題？

A：

1、軍產(chǎn)房一般都等同于央產(chǎn)房，在公房中屬于比較好的。這本身就是普通住宅，不特殊?；蛘哒f就跟退休金似的，部委的算比較高的，至少超過企業(yè)和自己繳費的，而且退休了也有某些福利，不可能沒人管。

2、小區(qū)不是2013年的，也十多年了。挺好的，沒什么不好流通的，沒必要糾結(jié)于初始性質(zhì)，北京公房總量接近200萬套呢，占了總量的四分之一，其中央產(chǎn)房50多萬套，都正常交易。

3、保值到現(xiàn)在為止算中等，以后看物業(yè)的維護(hù)唄。房子是用來住的，維護(hù)的越好越宜居，保值也就更穩(wěn)定。

4、當(dāng)然對應(yīng)學(xué)籍了，買房又不是政保，沒什么特殊的，正常對口入學(xué)。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！