欧美在线观看一级一区二区,国产精品自产拍在线观看,67194自拍偷拍,好看的在线视频你懂得,99自拍成人在线视频,国产国语一区二区三区,免费在线成人自拍视频,五月天开心激情视频,欧美成人a∨片在线观看男人的天

北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

請問大興區(qū)“逆向換房”現(xiàn)在的情況多嗎？能幫忙解析一下北京現(xiàn)在逆向換房的概況嗎？

A：

1、我不知道，這種事兒只能問中介，只有他們有數(shù)據(jù)。他們都未必知道多少，誰家會主動說這種事兒?。?/p>

2、還是咨詢別人吧，我不是中介，不熟。

……

借題說兩句，所謂的逆向換房一般指兩種情況，一是總價不變但賣大換小，比如拿郊區(qū)的換學區(qū)房。第二種是更多的，主要是為了套現(xiàn)一部分資金或降低貸款，賣了800萬的房子買500萬的。

第一種其實談不上什么正向逆向，只是一種無奈的選擇而已，為了孩子上學沒辦法?；蛘哒f從外地換到北京的都是逆向，都是賣掉挺大的房子，到北京卻凈是只能買老破小的，沒轍。

第二種其實很多也是無奈，情況最多的都是貸款比較高，而一旦被裁員或收入降低的話就只能是換房了，降低負債率和月供。

還有一種情況比較常見，就是本來在市區(qū)有一套老破小，價值挺高但很不宜居。于是不管是退休還是換工作了反正是準備換到郊區(qū)，如果平級置換的話能買很大的面積，但覺得沒必要，用不上還打掃挺累的，所以就干脆降低總價，夠住就行了。

這所謂的逆向換房本來沒什么新鮮的，經(jīng)常有這種事兒。但近期是被某些媒體給炒作了，說北京有數(shù)不清的中產在逆向換房，主動降杠桿兒。另外也有很多人不看好北京樓市了，所以套現(xiàn)“半離場”。

我覺得沒什么意思，這種事兒不可能有人大肆宣揚，也就不可能有什么統(tǒng)計數(shù)字。想想就知道了，你家往遠了小了的換房會逮誰跟誰說嗎？就算是跟親戚朋友說，會跟中介開發(fā)商說嗎？那如果沒什么人宣揚，又哪兒來的大量案例呢？

所以在我看來這就是炒作瞎忽悠，指不定出于什么目的呢。但就是有人相信唄，比如來提問的這位，估計是被這種文章給唬住了，所以真的來打聽。

怎么說呢，各家有各家的難處，但沒必要用別人家的困難事兒來為難自己，更沒必要相信某些媒體的瞎忽悠。

僅供參考。

二

Q:

央行前幾天下發(fā)的通知，央行支持銀行與借款人自主協(xié)商變更合同...或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。我咨詢了自己貸款的銀行，對方用標準話術搪塞了。請問您對這個政策怎么看，有可能真的落地執(zhí)行嗎？

A：

1、我沒怎么看，都沒注意。這只是個指導性意見，在不是必須執(zhí)行的情況下，各個商行不可能主動配合。吃進嘴里的肉誰愿意吐出來??？

2、所以我覺得沒什么意義，這就跟央行一直鼓勵給中小企業(yè)貸款似的，但在現(xiàn)實中哪個真的實施了？上有政策下有對策，經(jīng)營貸的利率很低，但很大一部分都被貸款的拿去買房了，也沒見央行有什么行動啊。深圳鬧的那么大的動靜也不過是讓當?shù)刈圆?，結果是什么都沒發(fā)現(xiàn)，信不信的也就不了了之了。

3、所以這別太當回事兒，上邊的政策從來都是很好的，但到了下邊未必照做。參考近期的提前還貸吧，哪個銀行主動配合了？所以我沒覺得有什么特殊的，等等看吧，什么時候有了必須執(zhí)行的命令再說。

僅供參考。

三

Q:

北京人為孩子換學區(qū)轉學用，萬壽路片區(qū)，是一步到位買今日家園或者太平路十一教工宿舍這類的1000萬之內的？還是買個4-500萬的老小破？

A：

1、房子是用來住的，買哪種房看自己的居住習慣吧。如果能接受租房，常規(guī)建議是買個占坑兒房就行。用完了學位看行情，覺得不合適了就出手，相對靈活。如果是在外區(qū)有非學區(qū)房，那換租的話能占30%的便宜。

2、接受不了住別人的房子那就買能自住的唄，總價越高的溢價率越低，居住體驗越好的支撐越強。不過說實話千萬之內在海淀算不上總價太高的，也就不太好買到溢價低的。確定買的話以十一的為主吧，老小區(qū)有賭維護、加電梯和原址重建的可能，今日家園沒什么可賭的，經(jīng)適房塔樓各項不占優(yōu)。

3、總之這沒標準，看自己的習慣了。另外這是轉學用的，哪年轉，能確定轉學成功嗎？小升初怎么考慮的，是參加點招還是派位？也結合接送吧，考慮一下是租房還是住自己的。

僅供參考。

四

Q:

我現(xiàn)在西城紅蓮北里有一套54平米小兩居學區(qū)房，出租（八十年代無電梯，小區(qū)環(huán)境好），兩個孩子今年都已入學。還有一套太平橋東里八十多平小三居，自住，接送上班方便。以前打算兩個賣了換個西城馬連道新點的三居，看了周圍的房子，想買個朝向戶型滿意的價錢又太貴，畢竟兩個兒子，后來想想把紅蓮的小房子繼續(xù)出租，將來給兒子或者以后兒子需要錢再變現(xiàn)，把太東的裝修一下改善一下居住質量。

但是今年房價也沒漲，議價空間很大，房源比較多，學區(qū)房老破小也跑不贏周圍新點的小區(qū)了，反正也用不上，太東房齡也老，老公就考慮把兩個都賣了置換。

我想問的是我們現(xiàn)在該如何規(guī)劃房產才能保值增值？紅蓮和太東應該都賣了還是只賣一套留一套更穩(wěn)妥呢？賣哪一套比較好？如果只賣一套，換首科之類的是否必要？我們現(xiàn)在也只能再買個七八百萬的房子，在首科可能還能買個三居。想買品質好的威爾夏或者換西城依蓮軒歐園之類的三居，還是需要兩套都賣掉才行。

現(xiàn)在不知道如何決策，或者賣了紅蓮北里，裝修繼續(xù)住太東？持現(xiàn)金再伺機而動？還是說紅蓮應該留著，（紅蓮貸款利率當時打七折）賣太東換周圍新點的？有什么好的推薦小區(qū)嗎？現(xiàn)有的這兩套房產在現(xiàn)在這個時期，我們是否需要進行房產處置或置換？該如何規(guī)劃？

A：

1、保值增值，那常規(guī)建議就別賭學區(qū)房了，跟大趨勢對賭贏的概率不大。查查人口趨勢吧，反正后年就開始下降，2026年就跌到十年前的水平了，除非是有特殊政策，否則溢價部分有可能受影響。廣外的學區(qū)，教育資源在西城也不算領先，很難說和金德月級別的競爭。

2、反正要是我就不留學區(qū)房了，用完了學位沒必要，挺高的溢價率，租金就少收了30%，幾年下來不是個小數(shù)字，圖什么呢？威爾夏當然更好，首科也行，哪個的升值也沒落后。這看具體預算吧，如果是自住就買大戶型，出租的話緊湊兩居更合適。

3、這先考慮好是否賭學區(qū)吧，然后再說其他的。

僅供參考。

五

Q:

我是外地人有北京購房資格，請問狼垡的小產權房能買嗎？業(yè)主是北京人但不是本村的，也是當時直接買的。合同上只約定如果將來能以正規(guī)產權過戶的時候由原業(yè)主配合，但是不保證什么時候能變更成大產權。

我是覺得這里的地段兒非常好，想賭一把整體改造，如果能拆遷就更好了。我也看了9號線南延的規(guī)劃圖了，預計五年內南延到狼垡。

A：

1、狼垡這地段兒怎么說呢？怎么說也談不上“非常好”。再看看地圖吧，單從公路交通來說挺好，五環(huán)路的金角銀邊。但這地塊被鐵路、京良和五環(huán)給完全封閉，板塊內還豐臺大興各占一半。那甭說是大興不愛管這種“飛地”了，連豐臺都不愿往這種純粹的兩區(qū)交界投資。

這其實看看京良路就知道了，修了多少年了？到現(xiàn)在還拖拖拉拉的呢。而看看人家房山轄區(qū)，十多年前就修完了。所以這地段兒至少在近些年談不上好，除非等到豐臺大興都沒什么可開發(fā)土地了才會協(xié)商合作。期望值別太高吧，要改造早改造了，拆遷也挺難的。

2、9號線南延，我也看過圖片，是不是正式的規(guī)劃不知道，但五年內幾乎不可能，誰出錢?。渴找嬖谀膬喊。?/p>

這也看看地圖吧，按道理說9號線當年就應該直插狼垡，然后沿京良路向西去長陽。但現(xiàn)實卻是從葆臺就向西去稻田了，寧可沿途都是鳥不拉屎的農田，那都不搭理人口稠密的狼垡。為什么？

有一種可能就是大興沒出資唄，而房山出了錢，那人家就放棄狼垡，徹底堵死了這里和長陽的競爭道路。這十年都過去了，現(xiàn)在聊南延線，誰出錢?。吭绺陕锶チ?？

3、總之我覺得如果是沒別的辦法那就買唄，自住用法，盡量規(guī)避誠信風險就行，大產權的事兒更不現(xiàn)實。最好別期望值太高，這地段兒真的談不上多好，短期內也不會有什么利好。

僅供參考。

六

Q:

我家京戶，三套房，兩套海淀回遷+商品房貸款已還清。但目前沒什么儲蓄，感覺資產押在房產上的比例太高了，萬一房地產崩盤的話損失太大，以現(xiàn)在的經(jīng)濟來看有這種可能性。所以想要不賣掉一套回遷房的兩居，大概能賣800萬吧。然后一半買國債，一半做理財，股票是不會碰的。請教一下您認為這么做是否合適？

A：

1、我是給開發(fā)商賣房子的，非得問我賣房套現(xiàn)是否合適？這相當于問媒婆兒是不是應該離婚分家，讓人家說什么??？而且我對理財什么的也不懂，不敢瞎支招兒。

2、這看自己的判斷吧，經(jīng)濟不好是事實，但北京的房價是否會崩盤只能自己琢磨。從我來講是不愿意相信北京房價會崩的，就算其他小城市崩了北京也能強的多，也就是跌的少而恢復的快。

這參照其他國家的先例吧。以美國為例，1929年大恐慌之后所有的投資市場都崩盤，但華盛頓紐約洛杉磯的房價跌的少點兒，比全國跌幅少了30%，而且率先回暖。這種事件反復在美國上演，最近的一次是2008年次貸危機，導致全世界經(jīng)濟都差點兒崩盤，但幾個核心大城市的房價依然是跌的少，回暖的快。

日本是崩盤最嚴重的，1991年之后全國房價崩了70%，到現(xiàn)在30年過去了也沒回升。但東京的略有不同，跌幅不到一半，而且在2012年“安倍經(jīng)濟學”的刺激下回暖，到去年已經(jīng)恢復到高點并超出了。那在其他城市低迷的情況下，說明東京搶走了中小城市的份額。

新加坡是全世界樓市最健康的，2000年的時候住房擁有率就達到90%。但到今天房價漲了3倍，核心區(qū)5倍。怎么解釋？其實好解釋，不是房價漲了，而是錢不值錢了。因為新加坡的貨幣量漲了，人均工資也漲了，都是3.7倍左右，所以房價是被動升值。

3、總之我是認為房子算相對穩(wěn)妥的對抗通脹的工具。因為錢是必定逐年貶值的，發(fā)行無上限。而核心大城市的房子不太好增量太多，資金信貸和政策支持到相對能得到更多，尤其是經(jīng)濟不好的時候。這看自己的判斷吧，我只是列出些看法而已。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！