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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

女生，畢業(yè)一年多，未婚，想給自己買一個(gè)小兩居，總價(jià)500萬(wàn)左右，將來(lái)結(jié)婚有孩子后再考慮置換的事，但估計(jì)要7.8年以后了。目前看了豐臺(tái)片區(qū)的房子，麗澤景園萬(wàn)年花城高的都買不起，偏一點(diǎn)的又不想買。最后鎖定草橋欣園三期、怡?；▓@恒泰園、角門西的晨新園。還看了看萬(wàn)年花城東西向臨街無(wú)電梯的板樓兩居和西南向的塔樓兩居。想咨詢一下章老師：

1、草橋欣園三區(qū)是98年的房子，7、8年以后置換的話，房齡就32年多了，聽說(shuō)房齡30年以上的房子，銀行貸款就受限制了，假設(shè)買了以后置換的話，還好賣嗎？

2、 現(xiàn)在90后、00后都注重居住體驗(yàn)，沒(méi)有電梯的房子跟有電梯的房子，是不是將來(lái)有電梯的更好出手？北京市城市更新條例實(shí)施了，沒(méi)有電梯的老樓應(yīng)該都會(huì)逐步安裝電梯吧！買房子的時(shí)候有沒(méi)有電梯是不是個(gè)考慮的重點(diǎn)項(xiàng)。

3、萬(wàn)年花城二期房齡新，戶型好，但是價(jià)格高，板樓就是東面臨街，有底商，這個(gè)影響以后的置換嗎？記得你說(shuō)塔樓盡量別選，這個(gè)小區(qū)塔樓是兩梯十戶的，報(bào)價(jià)也600多萬(wàn)了，萬(wàn)年花城溢價(jià)率高嗎？

4、 草橋欣園三期 、怡海花園恒泰園、 角門西的晨新園、萬(wàn)年花城二期，綜合考慮保值增值以及流動(dòng)性，你更推薦哪個(gè)小區(qū)？現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

麻煩您給分析一下。

A：

1、公積金的年限標(biāo)準(zhǔn)是鋼混的57年-房齡，磚混的是47年-房齡。商貸的標(biāo)準(zhǔn)是40年以上的不給貸款，但并不絕對(duì)，得看當(dāng)時(shí)的額度和政策，額度寬松的話就都好談。當(dāng)然是房齡越新的越好，但一般來(lái)說(shuō)1990年之后的也不太影響流動(dòng)性，像三區(qū)這種五年八年內(nèi)不算難賣。

2、有沒(méi)有電梯不是關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)的宜居性更重要，畢竟在屋子里的時(shí)間長(zhǎng)。無(wú)電梯小板樓三四層都不受影響，比高層塔樓強(qiáng)。電梯早晚都會(huì)裝上，這是政府拉動(dòng)消費(fèi)的趨勢(shì)。不過(guò)三區(qū)是文教衛(wèi)系統(tǒng)的，我也說(shuō)不好周期。

3、臨街當(dāng)然有影響了，次選。塔樓也是次選，但看戶型，如果確實(shí)好的話就能抵消一部分劣勢(shì)。萬(wàn)年花城沒(méi)有溢價(jià)，小學(xué)很好，但中學(xué)剛建成還沒(méi)有成績(jī)，如果達(dá)不到豐二或十八中的成績(jī)就不會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)。

4、我當(dāng)然更建議萬(wàn)年花城了，然后恒泰園和草橋的差不多，再之后是晨新園。現(xiàn)在我認(rèn)為還是時(shí)機(jī)，仍然算救市的上半場(chǎng)，至少不算晚。

僅供參考。

二

Q:

我攢了十年的錢，但仍然買不起北京的房子。十年前我賣掉老家的房子有50萬(wàn)，而北京隨便一套房都要200萬(wàn)，所以只好攢錢，但攢到今天也不過(guò)是有200萬(wàn)，當(dāng)年看上的房子卻都漲到700多萬(wàn)了。

如果當(dāng)年買的話貸款每個(gè)月也就8000塊，現(xiàn)在連貸300萬(wàn)都得兩萬(wàn)月供了，幾乎是我們的全部收入了。請(qǐng)問(wèn)我們應(yīng)該怎么辦啊？是借錢湊首付還是再等等，但孩子已經(jīng)要上學(xué)了，我是有北京戶口的，現(xiàn)在落在集體戶上。

A：

1、這我好像也沒(méi)什么建議吧，就是這現(xiàn)狀，十年來(lái)北京房?jī)r(jià)漲了兩倍，你的積蓄漲了3倍，要說(shuō)已經(jīng)很不錯(cuò)了。但這就是這種情況，需要貸款的額度也漲了，月供自然翻著番的漲。

2、是否借錢還是看自己的還款能力吧，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為前提，能確保還款和月供就借，不能的話干脆就先買房上車吧。200也能買到接近500總價(jià)的，自住沒(méi)問(wèn)題。只是學(xué)區(qū)房的話小了點(diǎn)兒，基本就是占坑兒房。

3、這我真沒(méi)什么建議，還是自己決定吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)教一下，東壩（北熙區(qū)，景和園，朝陽(yáng)新城），立水橋（北京北），天通苑（北二，北三區(qū)），600萬(wàn)預(yù)算，買哪里未來(lái)升值潛力大呢？大概想持有5-10年。

A：

1、這問(wèn)題讓我都不好回答，相當(dāng)于問(wèn)桑塔納，奧迪，長(zhǎng)安跟裝甲車哪個(gè)更合適？一般來(lái)說(shuō)都得是同等產(chǎn)品才好比較，不太好拿漢堡包跟肉夾饃一塊兒比，看著差不多，也都能解飽，但畢竟不太一樣。

2、建議還是先分清楚新房和二手房吧，相當(dāng)于新車和二手車。注重自住就買新的，體驗(yàn)好，注重保值和性價(jià)比就買二手的，相對(duì)穩(wěn)妥性更強(qiáng)。另外建議分清楚商品房和保障房的區(qū)別，相當(dāng)于本科和?？?，都說(shuō)是同等待遇，但現(xiàn)實(shí)中未必一致。

3、另外潛力得是有發(fā)展空間的時(shí)候才好談，如果都被蓋滿了就談不上潛力了，只能是慣性。天通苑這種板塊就是剛需為主，很難說(shuō)什么潛力，最好成績(jī)就是跟隨大盤。地段兒來(lái)說(shuō)當(dāng)然是東壩更合適，但這預(yù)算夠不上幾個(gè)商品房小區(qū)，保障房就弱點(diǎn)兒了，沒(méi)比天通苑的經(jīng)適房強(qiáng)多少。

4、相對(duì)來(lái)說(shuō)看北京北吧，雖然是幾區(qū)交界，但之前這些年算升值不錯(cuò)的，沒(méi)落后，大概率會(huì)延續(xù)趨勢(shì)。但也別期望值太高。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)850萬(wàn)以內(nèi)，首套小兩居，想兼顧學(xué)區(qū)（不是雞娃型，類似海淀的二流一類小學(xué)即可），四環(huán)以里的東城西城海淀都可以考慮。比較傾向比較新的公房社區(qū)，有電梯幾層都行，沒(méi)電梯3層以下。您覺得這個(gè)價(jià)位和需求看哪里比較合適呢？

A：

1、這一看就是剛有學(xué)區(qū)房的想法，還處在蒙的階段呢。我建議是先了解一些基本常識(shí)吧，買學(xué)區(qū)房就跟填志愿或找工作似的，沒(méi)有最好，就看哪兒適合自己，人生的重大選擇最好別太隨便了。東西海的教育模式到現(xiàn)在為止還差距挺大的，買錯(cuò)了的話不僅后悔，弄不好還全家水深火熱呢，更耽誤了孩子。

2、除非是天牛娃或自雞娃，否則不雞娃在海淀可不太合適。雞娃的都未必能怎樣，不雞的那大概率被碾壓。而且也沒(méi)什么二流一類的說(shuō)法了，前些年外行瞎排的，沒(méi)什么意義。

3、還是先根據(jù)自家情況定行政區(qū)吧，然后再說(shuō)學(xué)區(qū)，最后是小區(qū)和房源。簡(jiǎn)單說(shuō)就是虎媽牛娃來(lái)海淀，普娃佛母考慮東西城吧。期望值更高的去西城，比如985起步的，不太高的就在東城吧。兩邊的資源都挺好，只是清北率的區(qū)別。另外東西城也不是不雞娃，只是沒(méi)海淀那么卷而已，大多數(shù)孩子如果想考出好成績(jī)都得努力，到了中考高考都也一樣。

4、先定行政區(qū)吧，其他的學(xué)區(qū)再說(shuō)。

僅供參考。

五

Q:

目前在房山長(zhǎng)陽(yáng)半島自住1套90平米的兩居，孩子剛上幼兒園，手中存款也不多，一百多萬(wàn)吧。想著換房的主要目的是3年后孩子上小學(xué)，目前對(duì)口的小學(xué)應(yīng)該是北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)校區(qū)和皇城根小學(xué)房山分校，好像也都還可以。

因?yàn)楸救撕蛺廴硕荚诤５砩习?，所以換房的主要區(qū)域考慮京西的幾個(gè)區(qū)，海淀、石景山、豐臺(tái)之類的。海淀?yè)?dān)心太卷了孩子太累，具體換哪里也完全沒(méi)有主意，您能給我一些實(shí)用的意見嗎？

A：

1、長(zhǎng)陽(yáng)的學(xué)校是挺不錯(cuò)的，還有四中十二中分校也挺好，放到豐臺(tái)石景山算中等以上，在東西海算中等吧。

2、海淀是卷，不光孩子累，全家都累，真正的996007。不過(guò)豐臺(tái)石景山也都挺卷的，甚至這么說(shuō)吧，只要不是天牛娃，那無(wú)論在哪個(gè)區(qū)，想考出好成績(jī)都得被迫去內(nèi)卷。畢竟中考是全區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，高考是全市競(jìng)爭(zhēng)。

3、看孩子的天分吧，如果天分高那就海淀，頂尖兒的資源最多，上限最高。期望值不是特別高的就在豐臺(tái)，北大地放到海淀也是中等以上，因?yàn)檫M(jìn)入十二中的概率相對(duì)大。但北大地的溢價(jià)率和海淀也差不多，一分錢一分貨的。石景山的景山遠(yuǎn)洋和京源也都挺好，跟豐臺(tái)二中的成績(jī)差不多吧。學(xué)區(qū)溢價(jià)都不高，因?yàn)椴盍艘粋€(gè)十二中的選項(xiàng)。

4、這也談不上多實(shí)用，看自己家的情況吧，我不是搞教育的，不方便提建議。

僅供參考。

六

Q:

目前我預(yù)算首付在250-300左右，目前跟女朋友還沒(méi)結(jié)婚，打算買朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房占坑，這個(gè)現(xiàn)在可以買嗎？如果可以的話推薦哪里比較好呢？

A：

1、沒(méi)結(jié)婚，那常規(guī)建議是不建議買學(xué)區(qū)房。朝陽(yáng)區(qū)的學(xué)區(qū)房在千萬(wàn)以下的多數(shù)都有溢價(jià)，雖然沒(méi)有東西海的高，那在居住的性價(jià)比上也不太劃算。

2、我不好推薦，學(xué)區(qū)房只能家長(zhǎng)選擇。提醒一下，近兩年是北京有史以來(lái)的入學(xué)最高峰，溢價(jià)最高的時(shí)候。而2025年之后就是確定性的低谷期了，溢價(jià)部分有可能受到影響。這還是上網(wǎng)搜一下歷年出生人口再定吧，這會(huì)兒炒學(xué)區(qū)房不算好時(shí)機(jī)。

僅供參考。

七

Q:

我家在萬(wàn)年花城五期有套90平米的房子，在月壇有套95年塔樓的高樓層小戶型，50多平米的2居。孩子23年9月上初中，不確定能上哪所學(xué)校。雖然說(shuō)學(xué)區(qū)房用完就賣，但是這套月壇的房子對(duì)于老公上班孩子上學(xué)都近，步行就可以。我上班坐地鐵也方便。孩子初中就算不知道上哪，肯定也不會(huì)太遠(yuǎn)。

我在綠中介APP里看房子不是一天兩天了，北京的新房二手房我沒(méi)事就看看，甚至新一線城市的新房二手房偶爾也看看。我換房的想法一直熊熊燃燒。尤其是最近，更是怕一再錯(cuò)過(guò)換房的機(jī)會(huì)。

我們家短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該還是住月壇。換房預(yù)算1100到1200。換的房子預(yù)計(jì)6年內(nèi)不自住，不需要學(xué)區(qū)，主要以保值增值為主，也可以考慮投資。

以萬(wàn)年花城的90平米置換方案：

1. 在萬(wàn)年花城五期或者四期換套面積大點(diǎn)的，以后自住，但是6年后房齡約20年，不知道會(huì)不會(huì)老舊?，F(xiàn)在我都覺得有點(diǎn)舊。

2. 保利百合花園換一套，深恨自己之前沒(méi)有看到，最近漲價(jià)很多，置換不了面積大的。

3. 據(jù)說(shuō)海淀北部新區(qū)未來(lái)可期，考慮要不要買海淀幸福里，這就是純投資了。

A：

1、換到萬(wàn)年花城挺好的，談不上老舊。北京市區(qū)就沒(méi)什么房齡新的房子，20年之內(nèi)都算比較新的。除非以后是老房子普通原址重建，否則萬(wàn)年花城這種在十年內(nèi)不會(huì)有影響。

2、麗澤的已經(jīng)漲的較多，溢價(jià)快趕上學(xué)區(qū)房了，一般不建議這會(huì)兒再去接盤了，無(wú)論租金還是自住的性價(jià)比都不劃算。這里面有個(gè)悖論不好解釋，就是麗澤的溢價(jià)超過(guò)了CBD望京，也超過(guò)西二旗亦莊，接近于中關(guān)村金融街。但后幾個(gè)都是有學(xué)區(qū)價(jià)值的，那麗澤如果再上漲的話，拿什么做支撐呢？不是太好解釋吧，只能說(shuō)已經(jīng)炒的較高，不建議再追高。

3、新房我不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家，這得咨詢中介或電商，他們賣房的更熟悉。不過(guò)也考慮好，我們開發(fā)商和土地方都不太善良，規(guī)劃是土地方做的，價(jià)格是他們定的，房子是我們蓋的，更是我們忽悠著賣的，一般來(lái)說(shuō)都會(huì)把預(yù)期價(jià)值吃干榨凈，犯不上留給買房人。房產(chǎn)投資要想有超值收益，那必須是增加超出現(xiàn)有規(guī)劃價(jià)值的特殊配套，否則憑什么撿漏兒？建議參考西二旗和望京的歷史吧，看看就理解了。

僅供參考。

八

Q:

2017年買的西三旗龍鄉(xiāng)小區(qū)，到現(xiàn)在基本沒(méi)漲。商貸200w，30年，沒(méi)有孩子上學(xué)學(xué)區(qū)需求，現(xiàn)在出租出去了，月租6000?，F(xiàn)手頭有150w現(xiàn)金，請(qǐng)教一下：1.房子不漲就算虧，老房是否值得長(zhǎng)期持有？是否在今年換房為宜？2.手頭現(xiàn)金放銀行還是提前還貸合適？3.手頭現(xiàn)金不提前還，等著再攢2年買二套是不是不趕趟？想法是否合理？

A：

1、2017年，估計(jì)是317新政前后，買在高點(diǎn)了唄，要不然不至于。老房只要不影響貸款就無(wú)所謂，東西海比這老的有的是，房齡不是影響保值的最主要因素，是否宜居才更重要。

常規(guī)建議是如果賣房后增加的預(yù)算多就置換?，F(xiàn)在還是全國(guó)救市的上半場(chǎng)，北京房?jī)r(jià)上漲的可能性大，房子大概率比現(xiàn)金保值。增加的比例不超過(guò)20%就意義不大了，置換的稅費(fèi)高，相當(dāng)于3年的房租了。

2、是否提前還貸讓中介算賬吧，看利率的比較了，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)方案。既然是剛5年，那估計(jì)貸款利率高，提前還貸或換貸款劃算。

3、再攢個(gè)2年，那誰(shuí)說(shuō)得好啊，我只能說(shuō)現(xiàn)在是小陽(yáng)春已經(jīng)確立，今年上漲的可能性大。如果是這趨勢(shì)，那明后年就是回調(diào)時(shí)期了，至少不是上漲行情。這談不上是否合理，只能說(shuō)是理想化方案。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！